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네덜란드 모기지 제도, 英 도입.. 미국에도 들어올지 관심

주형석 기자 입력 04.24.2024 03:37 AM 조회 3,550
대출금 상환이 어느 정도되면 이자율 자동으로 내려가
오랜 시간이 지나 갚아야할 금액이 줄어들면 이자율 감소
부동산 가치 상승과 상환액 증가 등으로 대출 위험 줄어들어
미국 경우에 2차 모기지 시장과 재융자 제도 등이 걸림돌
전세계 주택담보대출, 모기지 중에서도 네덜란드는 대단히 독특한 편이다.

대출금 상환이 어느 정도 이뤄진 후에는 이자율이 자동으로 내려가는 것이 핵심인데 오랜 시간이 지나 갚아야할 대출금이 줄어들면 그만큼 위험도 감소한다는 인식 때문이다.

영국에서 이 네덜란드 모기지를 도입한 가운데 미국도 네덜란드 모기지를 받아들이기에는 2차 모기지 시장과 재융자 등이 변수로 꼽힌다.

주형석 기자입니다.  

최근 영국에 네덜란드 스타일 모기지가 유입됐다.

네덜란드 스타일 모기지는 미국 모기지와는 상당히 달라서 대출금이 상환돼 남은 금액이 줄어들면 이자가 내려가는 제도다.

부동산 가치 상승과 상환액 증가 등으로 인해서 대출금의 위험이 줄어드는 만큼 이자율도 낮아지는 것이다.

Business Insider는 이같은 네덜란드 모기지가 이제 영국에 도입됐다는 소식을 전하면서 시간이 지나서 갚아야하는 대출금이 줄어들면 부실대출 가능성이 점점 적어지기 때문에 이자율 감소가 대출기관에게 손해가 아니라는 것이다.

즉 성실하게 대출금을 갚아나가는 대출자에게 어느 정도 합당한 혜택을 제공하는 제도라고 할 수있다. 

그런데 영국은 이같은 네덜란드 모기지 제도를 도입했지만 미국에서 네덜란드 모기지 제도를 도입하는데는 한계가 있다는 지적이다.

모기지 전문가들은 크게 2가지를 문제점으로 꼽고 있는데 그 중 하나는 2차 모기지 시장이고, 다른 하나는 재융자 제도다.

우선 2차 모기지 시장은 미국에서 매우 활성화돼 있는데 투자자들에게 주택 모기지는 사고 팔 수있는 상품의 개념이어서 대출을 받을 때 금융기관과 실제 갚아야할 금액이 줄었을 때 금융기관이 같지 않을 가능성이 높아 이자율을 낮추는 조치를 취하기 어렵다.

전문가들은 2차 모기지 시장에서 주택 모기지를 사고 파는 집단에게 미래에 이자율을 낮출 수있는지 여부가 관심 사항일 가능성이 매우 낮다고 지적했다.

그리고 미국에는 Refinancing, 즉 재융자 제도가 존재하기 때문에 이자율이 낮아지면 낮은 이자율을 적용받을 방법이 있다.

그래서 미국에서는 금리가 내려가면 재융자를 받는 것이 하나의 코스다.

실제로 Business Insider는 지난해(2023년) 4분기 통계에서 재융자 패키지가 전체 대출의 36%를 차지한 것으로 나타났다고 보도했다.

금융기관 입장에서 재융자를 해주게되면 수수료를 비롯한 각종 비용 명목으로 수익을 올릴 수있다.

미국에서는 30년 고정 모기지로 주택을 구입했다고 하더라도 그 계약 기간 전에 주택을 처분할 가능성이 매우 높다.

따라서 집을 구입해서 수십년간 장기적으로 살 것이 아니고 적당하게 몇년 살다 주택 가격 오를 때 처분할 생각을 갖고 있다면  네덜란드와 같은 모기지 제도는 미국 시장에서 큰 의미가 없다고 봐야 하다.

그렇지만 2차 모기지 시장 활동을 하지 않는 금융기관들 경우 언젠가 네덜란드 모기지 제도 도입시 이를 활용할 가능성도 제기되고 있다. 
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