오창진의 주택융자 칼럼

칼럼니스트: MLO Chang Jin Oh

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첫 주택 구매자가 피해야 할 실수들
07/06/2021 05:59 pm
 글쓴이 : Chang Oh
조회 : 1,507  
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첫 주택 구입은 인생에서 가장 중요한 몇가지 결정사항중 하나인 만큼 정확한 정보와 면밀한 준비를 하는 지혜가 필요하지만 어떤분들은 준비없이 마켓에 들어와서 좋지않은 경험을 하는 분들도 있습니다.

따라서, 첫 주택구입하려는 분들이 범하는 몇가지 실수의 예들을 정리해서 불필요한 실수를 최소화하는데 도움이 되고자 합니다.


그러면 항목별로 대표적으로 범할 수 있는 실수들을 정리해 보도록 하겠습니다.


실수 #1 : 사전 승인을 받기 전에 집 구하기

모기지 전문가 혹은 대출 기관을 통해서 Pre-Approval ( 사전 승인 )을 받기 전에 

주택 구매를시작하면 본인의 재정적 지불 가능한 범위를 벗어난 매물을 마음에 두게 되고 진행 과정에서 결국은 마음을 돌려야하는 좋지앟은 첫 주택 구매 경험을 할 수 있습니다.


시간 낭비를 줄이고 담당 Realtor 와 효율적인 진행을 위해서는 모기지 전문가와 상담을 통해서 본인의 현 신용과 수입에 근거해서 대출 가능 금액을 미리 결정하고 계약금, 다운페이 그리고 Closing cost 등을 모두 고려한 상태에서 본인에게 얼마 정도의 주택이 적합한지를 사전에 정하고 집 구하기를 시작하는게 좋습니다.


실수 # 2 : 감당하기 힘든 주택 구입

많은 사람들은 대출기관이 승인 한 대출 금액이 그들이 살 수있는 주택의 범위를 정확하게 정한다고 잘못 생각합니다. 사실 대출 기관이 자격을 결정하는 데 사용하는 소득 대비 월 지출액 비율 데이터는 가정의 식료품, 유틸리티, 가스 또는 의료비 같은 월별 실제 발생 지출을 모두 고려하지 않습니다. 단지 월 모기지, 집보험, 재산세 그리고 차 페이먼트 정도만 산정해서 그 금액이 현재 대출자의 월 소득액에서 일정 퍼센트를 넘지 않으면 승인을 합니다. 


첫 주택 구입이 감당하기 힘든 짐으로 작용하지 않도록 본인의 소득과 이런저런 가정 지출 비용을 잘 계산하는게 필요합니다. 주택구입을 통해서 부가적으로 부담할 월 지출비용을 미리 알고 주택구입이 감당하기 힘든 삶의 짐이 되지 않도록 전문가와 상담할 받을 필요가 있습니다.


실수 # 3 : 대출 상품에 대한 이해 부족

Conventional Loan 이 가장 잘 알려진 모기지 상품이기 때문에 많은 사람들이 VA, USDA 및 FHA 대출이 제공하는 훌륭한 대출 기회를 잘 모르고 지나칠 수 있습니다. 이러한 정부 지원 대출은 종종 더 저렴한 옵션을 제공하지만 이에 대해 문의하지 않으면 그 상품의 유리한 부분들을 놓칠 수 있습니다. 


본인의 상황이 그러한 상품에 적용이 되고 더 유리한 조건으로 융자가 가능한지 전문가에게 알아볼 필요가 있습니다.


다음은 이러한 대출에 대한 간단한 요약입니다.


VA Loan - 일정기간 군복무를 했거나 하고 있는 경우 정부에서 군인들에게 제공하는 모기지 상품입니다. 낮은 신용 점수와 높은 부채로도 대출 자격을 얻을 수 있고, 다운페이나 모기지 보험이 필요하지 않을 수 있습니다. VA로부터 자격 인증서를 보유한 사람에게만 제공됩니다.


USDA 대출 - 농촌지역에서 거주하는 농업 종사자들에게 정부에서 제공하는 모기지 상품입니다. 다운페이가 필요하지 않으며 Closing Cost 를 대출에 적용 할 수 있습니다.


FHA 융자 - 첫 주택 구입자에게 주어지는 정부 보조 프로그램으로 수입은 일정하게 있지만 다운페이가 부족하거나 신용점수가 낮은 경우에 도움이 됩니다. 최저 580 점의 신용 점수와 3.5 % 의 다운페이로도 대출 자격을 얻을 수 있습니다.



실수 # 4 : 대출처리 기간중 신용거래하기

대출 기관은 사전 승인 과정에서 뿐만 아니라 예정된 마감일 직전에 신용을 다시확인 할 수 있습니다. 따라서 마감하기 전에 신용카드를 오픈하거나 캔슬해서 신용점수에 영향을 주거나 주택융자 신청후 차량 구입을 하는 등 큰 금액의 신용거래를 하게되면 주택융자 승인이 마지막에 거절 될 수 있습니다. 주택융자를 신청한 후에는 편딩이 마무리 될때까지 본인의 부채나 신용에 영향을 줄 수 있는 거래를 하지 말아야 합니다.


첫 주택을 구입하는 행위는 인생에서 가장 큰 의사 결정중 하나이기 때문에 사전에 미리 준비를 충분히 하고 전문가의 조언을 통해서 실수를 최소화하는 지혜가 필요합니다. 모든 분들이 불필요한 실수를 최소화하고 꿈에 그리던 첫 주택구입이 행복한 여정이 되기를 기원합니다.


Chang Oh

Sr. Loan Officer, NMLS# 1985037

NEXA Mortgage

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