미국에서 군 복무 중인 자녀를 둔 한인 부모님들과 상담하다 보면 의외로 VA Home Loan에 대해 잘 모르시는 경우가 많습니다.
“우리 아이가 군대에 있는데 집을 살 때 특별한 혜택이 있나요?”
“제대를 앞두고 있는데 지금 집을 사는 것이 좋을까요, 아니면 제대한 뒤 직장을 구하고 사야 하나요?”
이런 질문을 자주 받습니다.
미군에 복무하고 있거나 제대한 Veteran이 첫 주택을 구입한다면 가장 먼저 확인해 볼 프로그램 중 하나가 VA Home Loan입니다. 특히 젊은 군인들에게 가장 큰 부담이 될 수 있는 Down Payment와 Mortgage Insurance 측면에서 상당한 장점을 가지고 있습니다.
VA Loan 자격부터 확인하자
현재 Active Duty Service Member이고 일반적으로 최소 90일의 연속 Active Duty Service를 충족하면 VA Home Loan의 기본적인 Service Requirement를 충족할 수 있습니다. Veteran, National Guard, Reserve의 경우에는 복무 형태와 기간 등에 따라 세부 자격기준이 달라집니다.
이를 확인하는 것이 Certificate of Eligibility, 즉 COE입니다.
COE는 “이 사람이 VA Home Loan Benefit을 사용할 수 있는 자격이 있다”는 것을 VA가 확인해 주는 서류입니다. Active Duty Service Member는 일반적으로 Statement of Service 등의 자료가 필요하고, 제대한 Veteran은 DD214 등이 필요할 수 있습니다. COE는 VA를 통해 직접 신청할 수도 있고 lender가 VA 시스템을 통해 확인하는 방법도 있습니다.
따라서 자녀가 군 복무 중이고 앞으로 집을 살 계획이라면 집부터 알아보기 전에 COE부터 확인하는 것이 좋은 출발점입니다.
VA Loan의 가장 큰 장점은 Down Payment
VA Loan의 대표적인 장점은 자격요건과 융자조건을 충족할 경우 Down Payment 없이도 주택 구입이 가능할 수 있다는 것입니다.
VA에 따르면 실제 VA-backed loan의 상당수가 No Down Payment로 이루어지고 있으며, Conventional Loan에서 20% 미만 Down Payment 시 흔히 발생하는 PMI와 같은 Monthly Private Mortgage Insurance도 VA Loan에는 없습니다.
예를 들어 $600,000짜리 집을 Conventional Loan으로 10% Down 한다면 $60,000의 Down Payment가 필요합니다. 여기에 Closing Cost까지 준비해야 합니다.
반면 VA Loan을 0% Down 구조로 받을 수 있다면 이 $60,000을 반드시 Down Payment로 사용하지 않아도 될 수 있습니다.
이 금액은 젊은 군인이나 Veteran에게는 상당한 차이입니다.
그렇다고 해서 “VA Loan은 현금 한 푼 없이 집을 살 수 있다”고 이해해서는 안 됩니다.
Appraisal, Escrow, Prepaid Tax, Insurance를 포함한 Closing 과정에서 여러 비용이 발생할 수 있고 거래 구조에 따라 Buyer가 준비해야 할 Cash to Close가 있을 수 있습니다.
VA는 Seller 또는 Builder가 일부 Closing Costs를 부담하는 것을 허용하며, 일반적인 Closing Cost Credit 자체와 별도로 특정 Seller Concessions에는 제한을 두고 있습니다. 따라서 Offer를 작성할 때 Realtor와 Loan Officer가 함께 구조를 잘 설계하는 것이 중요합니다.
Funding Fee도 반드시 알아두자
VA Loan에는 PMI는 없지만 대신 VA Funding Fee가 발생할 수 있습니다.
현재 첫 번째 VA Purchase Loan을 사용하면서 Down Payment가 5% 미만인 경우 Funding Fee는 일반적으로 Loan Amount의 2.15%입니다. 5% 이상 Down하면 1.5%, 10% 이상이면 1.25%로 낮아집니다. Funding Fee는 일정 요건을 충족하면 Loan에 포함하여 Financing할 수도 있습니다.
그러나 모든 사람이 Funding Fee를 내는 것은 아닙니다.
Service-Connected Disability Compensation을 받고 있거나 받을 자격이 있는 특정 Veteran, 일정 요건을 충족한 Active-Duty Purple Heart Recipient 등은 Funding Fee가 면제될 수 있습니다.
따라서 VA Loan을 비교할 때는 단순히 Interest Rate만 보지 말고 Funding Fee까지 포함한 전체 구조를 비교해야 합니다.
제대를 앞두고 있다면 특히 중요한 것이 ‘앞으로의 소득’
Active Duty 중인 자녀가 제대를 앞두고 있다면 이 부분이 매우 중요합니다.
VA underwriting에서는 Active Military Borrower의 Base Pay를 일반적으로 안정적인 소득으로 볼 수 있지만, Active Duty Release가 가까운 경우에는 향후 소득이 계속될지를 추가로 검토하게 됩니다. VA Lender’s Handbook에서는 Active Duty에서 12개월 이내에 Release되는 경우 향후 Re-enlistment 여부나 예상되는 Income Source 등을 추가적으로 분석하도록 하고 있습니다.
예를 들어 6개월 뒤 제대할 예정인데 현재 군 급여만을 기준으로 30년 Mortgage를 신청한다면 lender 입장에서는 당연히 질문이 생깁니다.
“제대 후에는 무슨 일을 할 것인가?”
이미 Civilian Employer로부터 Job Offer를 받았는지, Re-enlist 할 예정인지, Retirement Income이나 다른 안정적인 소득이 있는지 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
따라서 제대를 앞두고 있다면 집을 사기 전에 ETS(Expiration Term of Service)와 향후 Employment Plan을 Loan Officer에게 반드시 알려야 합니다.
BAH도 소득으로 사용할 수 있을까?
군인들은 Basic Allowance for Housing, 즉 BAH를 받는 경우가 많습니다.
VA 가이드라인에서는 적절하게 확인되는 Military Quarters Allowance/BAH를 Effective Income에 포함할 수 있도록 하고 있습니다. 다만 BAH는 Duty Station에 따라 금액이 달라질 수 있기 때문에 현재 금액뿐 아니라 주택 구입 후 상황도 함께 검토해야 합니다.
이 부분은 일반적인 W-2 Borrower와 군인의 Income Calculation이 달라질 수 있는 대표적인 예입니다.
VA Loan이라고 집 상태를 안 보는 것은 아니다
VA Loan을 이용하면 VA Appraisal 과정도 거치게 됩니다.
여기서 중요한 것은 Appraisal과 Home Inspection은 같은 것이 아니라는 점입니다.
VA Appraisal은 주택의 가치뿐 아니라 VA가 요구하는 Minimum Property Requirements와 관련된 사항도 검토할 수 있지만, Buyer를 위한 종합적인 Home Inspection을 대신하는 것은 아닙니다. VA 역시 Appraisal과 Inspection은 다르다고 안내하고 있습니다.
따라서 첫 집을 구입하는 젊은 Buyer라면 “VA에서 Appraisal을 하니까 Inspection은 필요 없다”고 생각해서는 안 됩니다.
VA Loan은 ‘첫 주택 구입자 프로그램’이 아니다
또 하나의 흔한 오해가 있습니다.
VA Loan을 First-Time Homebuyer만을 위한 프로그램으로 생각하는 것 입니다.
자격이 있는 Veteran이나 Service Member라면 이전에 집을 소유한 경험이 있어도 사용할 수 있으며, 경우에 따라 VA Benefit을 다시 사용할 수도 있습니다.
따라서 첫 집에서 VA Loan을 사용했다고 해서 혜택이 영원히 끝나는 것은 아닙니다.
부모가 Down Payment를 마련하기 전에 VA Benefit부터 확인하자
한인 부모님들은 자녀가 첫 집을 산다고 하면 가장 먼저 “Down Payment를 얼마나 도와줘야 할까?”부터 생각하는 경우가 많습니다.
하지만 자녀가 VA Loan 자격이 있다면 순서를 바꿔볼 필요가 있습니다.
먼저 자녀의 COE, Credit, Military Income, BAH, 부채와 예상 Monthly Payment를 검토하고 VA Loan을 이용했을 때 실제 필요한 Cash to Close가 얼마인지부터 계산해 보는 것입니다.
부모가 준비한 자금을 무조건 Down Payment에 모두 넣는 것이 최선이라고 할 수도 없습니다. 일부를 Emergency Reserve나 향후 주택수리비로 남겨두는 것이 더 나은 경우도 있기 때문입니다.
특히 제대를 6~12개월 앞둔 자녀라면 단순한 Pre-Approval보다 현재 Military Income과 제대 이후의 Employment Plan까지 연결한 Mortgage Planning이 필요합니다.
현재 군 복무 중이거나 제대를 앞둔 자녀가 첫 주택 구입을 생각하고 있다면 집부터 찾아보기보다 먼저 VA Loan 자격과 COE를 확인하고 어느 정도의 주택가격과 Monthly Payment가 적정한지 계산해 보시기 바랍니다.
“우리 아이가 VA Loan을 받을 수 있는지”, “Down Payment 없이 어느 정도 집을 살 수 있는지”, 또는 “제대를 앞두고 있는데 지금 집을 사도 되는지” 궁금하다면 전화로 먼저 상담해 보시기 바랍니다. 몇 가지 기본 정보만으로도 주택을 보기 전에 상당 부분 방향을 잡을 수 있습니다.
※ VA Loan의 최종 자격, 금리, 승인금액 및 조건은 개인의 복무기록, COE, 소득, 크레딧, 부채, 주택 및 lender의 underwriting 기준 등에 따라 달라질 수 있습니다.
문의) 융자 전문가 케빈오 NMLS# 1985037 T.213-219-2688
