비즈니스를 운영하는 분들에게 매달 나가는 Rent는 상당한 부담입니다.
식당, 사무실, 병원, Warehouse, 제조업체 등 사업을 오랫동안 운영하면서 Rent를 계속 지불하다 보면 한 번쯤 이런 생각을 하게 됩니다.
“차라리 건물을 사서 내 비즈니스도 운영하고 부동산도 소유하면 어떨까?”
이런 자영업자와 중소기업 사업주가 Commercial Real Estate를 구입할 때 검토할 만한 프로그램 중 하나가 SBA 504 Loan입니다.
SBA 504 Loan은 일반적인 Residential Mortgage 와 구조가 다릅니다.
주로 사업자가 장기간 사용할 부동산이나 주요 고정자산을 구입·개선하는 데 활용되며, 일반적으로 은행 또는 Lender의 1차 융자 + CDC(Certified Development Company)를 통한 SBA 관련 2차 융자 + Borrower의 자기자금으로 구성됩니다.
대표적인 구조는 대략적으로
형태가 될 수 있습니다.
다만 사업체 운영상태, 부동산의 특수성, 프로젝트 성격 등에 따라 Borrower가 더 많은 Down Payment를 부담해야 할 수도 있습니다.
가장 큰 장점 중 하나는 일반 Commercial Real Estate Financing에 비해 상대적으로 적은 자기자금으로 사업용 부동산을 구입할 가능성이 있다는 것입니다.
예를 들어 $2 million 짜리 상업용 건물을 구입한다고 가정해 보겠습니다.
일반 Commercial Loan 에서 25~30% 정도의 Down Payment가 필요하다면 $500,000~$600,000의 현금이 필요할 수 있습니다.
반면 SBA 504의 기본적인 50/40/10 구조가 가능하다면 Borrower 의 초기 자기자금 부담이 크게 줄어들 수 있습니다.
사업주 입장에서는 건물에 모든 Cash 를 투입하지 않고 일정 자금을 Working Capital 로 유지할 수 있다는 점이 큰 장점입니다.
여기서 가장 많이 오해하는 부분이 있습니다.
SBA 504는 일반적인 부동산 투자용 융자가 아닙니다.
예를 들어 상가를 구입해서 전부 다른 Tenant 에게 임대하는 순수 Investment Property 를 구입하기 위한 목적으로 사용하는 프로그램과는 성격이 다릅니다.
기본적으로 Borrower의 사업체가 해당 부동산을 실제 사업장으로 사용해야 하는 Owner-Occupied Commercial Real Estate Financing 이라고 이해하는 것이 좋습니다.
따라서 내가 사용할 공간과 임대할 공간이 함께 있는 건물을 구입하려 한다면 실제 사업체가 차지할 면적과 SBA의 Occupancy Requirement 를 사전에 확인해야 합니다. 현재 기준 사업자는 구입하는 해당 Commercial Property 의 51% 이상을 본인 사업 목적으로 직접 사용해야 합니다.
Residential Mortgage 에서는 Borrower 개인의 Income, Credit, Asset, Debt-to-Income Ratio 등을 중요하게 봅니다.
SBA Financing 에서는 여기에 더해 사업체 자체의 Cash Flow 와 Financial Performance 가 매우 중요합니다.
일반적으로 Business Tax Return, 개인 Tax Return, Profit & Loss Statement, Balance Sheet, Business Debt Schedule, Bank Statement 등 다양한 서류를 검토할 수 있습니다.
결국 중요한 것은 “건물가격이 얼마인가?” 뿐 아니라 현재 사업에서 발생하는 Cash Flow 로 새로운 부동산 융자 Payment 를 안정적으로 감당할 수 있는가 입니다.
SBA 504 가 모든 사업주에게 맞는 것은 아닙니다.
사업장을 자주 이전해야 하는 업종이거나 향후 사업규모가 크게 변할 가능성이 있다면 Lease가 더 유연할 수 있습니다.
반면 한 지역에서 장기간 사업할 계획이고 매년 상당한 Rent 를 지불하고 있다면 이야기가 달라집니다.
예를 들어 앞으로 10년 이상 사업을 계속할 계획이라면 단순히 “현재 Rent와 Mortgage Payment 중 어느 것이 싼가?” 만 비교하지 말고, 장기간 지불할 총 Rent, 예상되는 Rent Increase, 건물 소유에 따른 비용, Financing Cost, 그리고 장기적인 부동산 Equity 형성 가능성을 함께 비교해 볼 필요가 있습니다.
Residential Mortgage 와 마찬가지로 Commercial Property 를 구입할 때도 먼저 Financing 가능성을 검토하는 것이 좋습니다.
특히 SBA 504는 일반 주택융자보다 사업체와 프로젝트에 대한 검토항목이 많습니다.
따라서 마음에 드는 건물을 찾은 뒤 융자를 알아보기 보다 먼저 최근 Business Tax Return 과 Financial Statement 등을 준비하여 대략적인 Financing Capacity 와 필요한 Down Payment 를 파악하는 것이 효율적입니다.
사업을 운영하는 분에게 부동산 구입은 단순한 Real Estate Investment 이상의 의미가 있습니다.
지금까지 Landlord 에게 지불하던 Rent 를 장기적으로 자신의 사업용 부동산 Equity로 전환할 수 있는 기회가 될 수 있기 때문입니다.
현재 사업이 안정적으로 운영되고 있고 앞으로도 같은 지역에서 장기간 사업할 계획이라면, 다음 Lease Renewal 을 하기 전에 SBA 504 를 이용한 Owner-Occupied Commercial Property 구입 가능성을 한 번쯤 검토해 보는 것도 좋은 사업전략이 될 수 있습니다.
Manufacture Business 공장, 물류 사업을 위한 창고, Coin Laundry 사업장, 자동차 Body shop 같은 종류의 사업은 건물의 많은 스페이스를 사용해야하고 렌트 비용 부담이 크기 때문에 장기적인 사업 구상에서 SBA 504 plan 을 통해서 비용을 장기적 사업자산 구축 수단으로 활용하는게 현명할 수 있습니다.
문의) 융자 전문가, Kevin Oh, NMLS# 1985037 T. 213-219-2688
