미국에서 주택 구입이나 리파이낸스를 진행하려면 일반적으로 세금보고(Tax Return) 기반의 소득 증명, 즉 Full Doc 조건을 충족해야 합니다. 급여 명세서(W-2), paystub, 2년 세금보고 등 안정적 소득을 증명하는 서류가 대부분 필요합니다.
하지만 현실에서는 많은 한인 자영업자, 프리랜서, 투자자, 은퇴자분들이 이러한 기준을 충족하기가 쉽지 않습니다. 그렇다고 주택 구입이나 유리한 금리로의 리파이낸스를 포기할 필요는 없습니다.
최근 몇 년간 빠르게 성장한 Non-QM(Non-Qualified Mortgage) 상품은 이러한 분들을 위한 유연한 대안 모기지로 자리 잡았습니다.
Non-QM은 연방정부가 정한 QM(표준 모기지) 기준에는 맞지 않지만, 대출자의 실질적인 상환 능력을 다양한 방식으로 평가해 승인하는 대출 상품입니다.
즉, 세금보고 상 소득이 적어도, 혹은 고정적인 수입이 없어도, “실제로 상환할 능력이 있다”는 점만 증명할 수 있다면 대출이 가능합니다.
아래는 가장 많이 활용되는 Non-QM 핵심 프로그램입니다.
세금보고 대신, 최근 12개월 또는 24개월 은행 입금액을 소득 기준으로 삼습니다.
개인 또는 비즈니스 계좌 입금 내역으로 월평균 매출을 산정
업종별 표준 비용률을 적용해 ‘인정 소득’을 계산
세금보고 상 순이익이 낮게 잡혀 있어도 실질 소득을 인정받을 수 있음
예) 매달 $20,000 이상 꾸준히 입금되는 비즈니스라면, 세금보고상의 순이익과 관계없이 실질 소득으로 평가됨.
적합 고객: 자영업자, 개인사업자, 은행 입금이 꾸준한 프리랜서
대출 신청인의 소득이 아니라 해당 부동산의 임대수익만으로 승인 여부가 결정됩니다.
DSCR = 월 임대수익 ÷ 월 주택비용(PITI + HOA 등)
DSCR 1.0 이상이면 승인 가능성이 매우 높음
소득증명 필요 없음
법인(LCC) 구매도 가능하며 외국인 투자자에게도 적합
최근에는 Airbnb·단기 임대 수익을 기반으로 투자하는 젊은 층에게 특히 인기가 많은 프로그램입니다.
적합 고객: 투자자, 소득 증명이 어려운 분, LLC를 통한 투자자, 외국인 투자자
고정적인 월수입은 없지만 보유 자산이 충분한 은퇴자에게 매우 유리한 프로그램입니다.
예금, Mutual Fund, 주식, 채권 등의 자산을 ‘월 소득’으로 환산
일반적으로 자산의 일정 비율을 84개월~120개월로 나누어 월 소득 계산
실제 인출하지 않아도 인정됨
예) 금융자산 100만 달러 보유 → 약 월 $3,000~$4,000 소득으로 계산되어 대출 승인 가능.
적합 고객: 은퇴자, 고정 소득은 적지만 금융자산은 충분한 분
승인 기준이 매우 유연해 다양한 상황에서 활용 가능
전통적 방식으로는 대출이 어려운 자영업자·투자자에게 현실적 대안
Non-QM 시장의 경쟁 증가로 최근 금리 조건도 다소 개선
법인 명의 구입(LLC), 외국인 투자자 등 폭넓은 활용 가능
QM(일반 모기지)보다 이자율이 다소 높을 수 있음
최소 다운페이먼트 15~20% 요구되는 경우 많음
LTV, FICO 점수, 자산 구조에 따라 조건이 다양하므로 전문가 상담을 통해 정확한 프로그램 분석이 필수
세금보고상 소득이 낮게 잡힌 자영업자
은퇴 후 소득은 없지만 자산이 충분한 분
임대수익이 명확한 투자용 부동산을 구입하려는 투자자
Airbnb 또는 단기 임대 기반 수익 모델을 운영하는 투자자
비거주 외국인 투자자
전통적인 기준으로는 문이 막혀 있다고 느껴졌던 분들께, Non-QM은 새로운 기회의 문을 열어주는 실질적인 대안입니다.
현재의 재정 상황과 목표에 가장 적합한 옵션을 찾기 위해서는 반드시 경험 있는 MLO와의 상담을 통해 구조를 정확히 설계하는 것이 중요합니다.
