* 화재 피해 지역에 주택 판매 강매 제안 금지 : AB 851
산불 피해를 당한 우편번호 지역에서 “불합리한 주택 판매 강매 행위”를 금지한다. 부동산 구입 희망자가 화재 피해 우편번호 지역 주거용 부동산에 대해서 2027년 1월 1일까지 판매자의 사전 동의 없이 불합리한 강매 행위 제안을 금지한다. 관련 사실은 등기부에 등록해야 된다.
화재 피해 지역에서 주거용 부동산을 구입하겠다는 불필요한 제안하는 행위를 금지한다. 우편번호 ; 90049, 90263, 90265, 90272, 90290, 90402, 91001, 91024, 91103, 91104, 91106, 91107, 91301, 91302 and 91320.
• 화재 피해 지역 우편번호에 해당하는 주거용 부동산을 매매하는 경우, 소유권 이전 전에 구입자와 판매자는 해당 부동산 매매 계약이 불합리한 강매 행위에 따라서 체결된 계약이 안임을 확인하는 서면 진술서를 작성해야 된다.
• 이 진술서는 등기 서류와 함께 첨부되어 소유권이 등기되어야 한다.
• 진술서는 명백하고 설득력 있게 불합리한 강매 행위가 없이 판매자의 요구에 의해서 이루어졌다는 추가 설명서에 밝혀져야 된다.
매매 계약 후 4개월 이내 계약 취소권: 판매자는 이 법률 위반으로 체결된 매매 계약에 대해서는 계약 일로부터 4개월 이내에 계약을 취소할 권리가 있다.
불합리한 강매행위 뜻 : "불합리한 강매행위"란 누군가가 부동산을 구입하겠다고 문자 메시지, 이메일, 전화 통화, 우편 또는 기타 통신 수단을 통해서 제안하는 모든 행위를 의미한다.
예외 사항은 ;
부동산을 구입하겠다는 제안이 이루어지는 시점 또는 그 이전에, 부동산 소유주가 해당 부동산을 매각할 의사가 있음을 공개적으로 표시해야 하며, 여기에는 다음 사항들이 포함되지만 이에 국한되지는 않는다.
• 해당 부동산은 소유주 또는 대리인이 부동산 협회 매물 정보 서비스 (MLS) 또는 공개적으로 이용 가능한 시장 망 (platform) 플랫폼에 매물로 등록된 것 또는
• 소유주가 해당 부동산에 “판매 ”(for sale)” 매물 표지판을 설치했을 때 또는
• 소유주가 인쇄 매체나 공공장소에 게시된 전단지를 통해 해당 부동산을 매물로 광고했을 때를 말한다.
• 또는 구입 계약서 (offer)를 이 법 시행 이전에 이루어 졌을 때 이다.
면허 위반 및 처벌: 부동산 업자 자신을 위해서 불합리한 강매 행위 또는 타인을 대신해서 부동산 거래를 중개하는 행위는 부동산국 (DRE)의 징계 대상이 된다. 또한, 이 법률을 위반한 경우에는 최대 $1,000 벌금과 최대 6개월의 징역형에 처해질 수 있으며, 최대 $25,000의 민사상 벌금이 부과될 수 있다.
법률 효력 상실 : 이 법률은 2027년 1월 1일에 효력이 만료된다.
배경 : 2025 년 1 월 14 일, 주 지사는 행정명령을 발동함으로서 California 남부 지역에서 발생한 산불 피해 지역의 특정 우편 번호에 위치한 부동산 소유주한테 시장 가격 보다도 낮은 가격으로 구입하기 위해서 “불합리한 강매 행위를 불법으로 규정했다. 이 행정명령은 이후 행정명령 N26-25에 의해 2025년 7월 1일까지 연장되었었다. 그러나 이 행정명령은 2025 년 7 월 1 일 이후로 연장하지 않았었다.
2025년 1월 17일, 주지사의 행정명령에 따라 부동산국은 소비자 경보를 발령하여 불합리한 강매 행위로 부동산 구입 제안에 해당하는 행위에 대한 구체적인 내용을 추가했다. 자세한 내용은 "화재 비상 지역 내 부동산에 대한 “불합리한 강매 제안 금지"라는 제목의 간단한 안내서를 참조할 것.
이 법안은 긴급 법안이며, 2025년 11월 9일부터 효력이 발생된다.
하지만 이 법은 불합리한 강매 행위로 규정이므로 법이 "제정된" 날짜인 2025년 10월 10일 이후에 이루어진 불합리한 강매 행위가 이루어 진 것을 정의한다. 법은 즉시 효력을 발휘한다.
* 시공업자는 건축주한테 공사비의 5 % 유치, SB 61
기존 법은 일반적으로 민간 건축공사 계약과 관련하여 원천 징수 유치금을 요구한다. 여기에는 건축 소유주가 직접 계약자한테 유치금을 원천징수하고 건축 공사 완료 후 45일 이내에 시공업자한테 유치금을 반환하도록 한다.
새 법은, 민간 건축 공사 계약과 관련된 유치금 지급액을 공사 금액의 5 % 로 제한한다.
CA 주는 2012년에 공공 건설 프로젝트의 유치금 상한선을 5%로 낮추기로 결정했었다. 민간 건축 공사는 10 % 정도가 관행이었든 법으로 5 % 로 하자는 것이다. 시공업자가 만약에 계약되로 공사를 안 했을 때는 소유주의 피해를 보상 받도록 함으로서 건축주는 시공 업체한테 공사 계약대로 완공하도록 압력을 가할 수 있는 수단으로 제공되는 것이다.
예외 사항은, “일반 시공업자 (general contractor)” 또는 하청업체가 입찰 시작 전 또는 입찰 요청 시점에 공사 보증 및 지급보증 (payment bond)을 공식적으로 요구했음에도 불구하고 하도급업체가 이러한 보증을 제공하지 못하는 경우이다. 또 다른 예외 사항은, 주거용 건축 공사가 주상 복합 건물 용도이거나 4층 이상인 경우이다. 일반적으로 대형 공사에는 건물주가 시공업자한테 고용인 상해보험 가입 그리고 공사 완공, 건축 자재 비용과 모든 인건비 지불 보증 채권 (bond) 구입을 요구한다. 물론 이런 비용을 요구하게 되면 공사비가 더 올라 가지만 건물주한테는 공사에 대한 안전성을 갖게 된다.
2026 년 1 월 1 일부터 시행.
김희영 김희영 부동산 (310) 307 - 9683
