소규모 상업용 세입자한테 주거용 세입자 권리 적용 (1) SB 1103

소규모 상업용 임대 세입자한테도 주거용 임대 보호 조항을 적용한다. 임대료를 10 % 이하 증액 시 30 일 이전에 사전 통고, 10 % 이상은 90 일 사전 통고해야 된다. 그리고 임대 계약 종료 시 1 년 이하 입주자는 종료 30일 전, 그 이상은 60 일전에 사전 통고해야 된다. 계약서 사본을 세입자한테 제공해야 된다. 그리고 임대 계약 시 흥정한 언어로 번역된 계약서 사본을 제공해야 된다. 건물 운영비용 청구에는 비용 청구에 투명성과 공정한 비례 비율로 청구할 것을 요구한다.

소규모 상업용 세입자

1. 새 법은, "자격을 갖춘 소규모 상업용 세입자“ 정의;

1) 일반적으로 직원 5 명 이하의 소규모 업체

2) 직원이 10명 미만인 레스토랑. 자격을 갖춘 상업 세입자는 건물주한테 자신의 지위를 통고 해 주어야 된다.

3) 직원이 20명 미만인 비영리 기관

2. 월 단위 주기 임대 (month-to-month) 또는 그보다 짧은 기간의 임대의 경우, 세입자는 지난 12개월 이내에 건물주한테 다음 사항을 제공해야 된다.

∎세입자는 적격 소규모 상업 입주자 (qualified commercial tenant) 임을 알리는 서면 통고

∎고용인 수에 대한 자체 증명서

임대 계약이나 장기 임대 계약의 경우, 세입자는 임대 계약 체결 전 또는 체결 시에 통고 및 자체 증명을 제공해야 하며, 그 이후로는 매년 제공해야 된다.

이 법안은 자격을 갖춘 상업용 세입자한테 세 가지 중요한 보호 조치를 추가했다.

첫째, 임대 계약을 주로 다른 언어로 협상되는 경우, 임대 계약서에 번역 요구 사항 추가.

즉, 건물주와 세입자 모두가 협상 시에 사용된 언어로 번역된 임대 계약서 사본을 가지고 있어야 된다. 건물주가 해당 사본을 제공하지 안한 경우에는 세입자는 임대 계약을 취소 할 권리가 있다. 이 법안 이전에는 상업용 임대에 대한 이러한 번역 요구 사항은 없었지만 다른 상업 거래 (예: 대출 및 부동산 담보 융자 계약)에는 이미 요구되었었다.

둘째, 이 법안은 임대 기간 변경에 대한 여러 가지 통고 요건을 요구한다. 여기에는 임대료 인상 및 취소가 포함되지만 이에 국한되지 않는다.

임대료 인상: 자격을 갖춘 상업 세입자 자격을 갖춘 상업 세입자의 경우, 월 단위 임대 (month-to-month) (또는 그보다 짧은 기간)의 경우 지난 12개월 내의 모든 임대료 인상률이 10% 또는 그 이하인 경우 30일 전에 임대료 인상을 통고해야 하고, 임대료가 10% 이상 인상 된 경우에는 90일 전에 통고해야 된다. 건물주는 임대료 인상 통고서에 임대료 인상 및 적격 상업용 세입자에 대한 규정에 관한 정보를 포함해야 한다.

임대 취소, 계약 위반 없이 임대를 종료하기 위해서는 30일 및 60일 통고 : 자격을 갖춘 상업용 세입자가 부동산에 1년 미만 임대한 경우, 임대 계약 위반 없이 월 단위 임대를 취소할려면 최저 30일 전에 통고해야 한다. 그렇지 않은 경우에는 최소 60일 전에 통고해야 한다. 또한, “상업용 부동산” 건물주는 해지 통고서에 법에서 정한 규정에 관한 정보를 포함해야 된다.

이 법안 이전에는 상업용 임대는 주거 임대 보호의 대상이 아니었다. 기본적으로 일반적인 사업 계약으로 취급되었다. 따라서 임대료 인상에 대한 추가적인 통고 요구 사항은 없었고 계약 조건에 따라서 적용되었다.

월별 갱신 추정

임대 기간이 만료된 후, 건물주가 세입자로부터 임대료를 받는 경우 적격 상업용 임대는 월 단위로 갱신되는 것으로 추정되며, 세입자가 임대료를 매월 지불하는 동안 임대 장소를 계속 점유한다. 상업용 세입자한테 건물주는 임대 계약을 갱신하지 않을 것이라는 사실을 알릴 의무도 없었다. 계약 갱신도 임대 계약에 근거 했었다.

운영비 청구 투명성과 비율 비례성 적용 :

새 법은, 자격을 갖춘 상업용 세입자한테 건물 운영비용을 회수하기 위한 수수료를 청구하는 것을 금지한다. 단, 청구를 할려면, 비용 청구가 문서화해야 되고, 세입자한테 할당 된 공식, 비용 발생 시기, 합리적으로 예상되는 건물 운영비용을 문서화해야 되는 특정 조건이 충족 되어야 된다. 세입자는 이 법규를 위반하는 건물주상대로 피해 보상 민사 소송을 제기할 수 있다. 자격을 갖춘 상업용 세입자가 수수료를 지불하지 않은 데 따른 점유 회복 소송에서 적극적 방어로 이 조항 위반을 제기할 수 있도록 허용한다. 지방 검사, 시 변호사 또는 카운티 변호사가 가처분 구제를 요청할 수 있도록 허가한다.

∎ 건물주가 수수료 납부를 안했다는 근거로 소유권 회복을 위한 소송의 방어로서 책임이나 의무를 면책 받을 수 있다.

∎이 법을 위반한 건물주는 실제 손해, 징벌적 손해, 3배의 손해, 변호사 비용을 포함한 특정 손해에 대해 자격을 갖춘 상업용 세입자한테 책임을 져야 된다.

김희영   김희영 부동산 (310) 307-9683 

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