부동산 관리 협회 벌금 상한선 $100. 이자, 과태료 없음.
부동산 관리 협회 (HOA) 벌금 위반 사항이 공동 관리용 공간에 건강이나 안전과 관련이 없는 한 위반 건당 100달러로 제한했다. (AB 130)
기존 법에서, HOA 규정 위반 시에 금전적 처벌을 부과하도록 채택된 경우에는 이사회는 해당 위반에 대해서 벌금을 부과하고 각 회원에게 배포해야 된다. 그동안 HOA 벌금 징수와 관련된 많은 사건들이 사회적 논란이 되었었다. HOA 위반 부당 통고 남발, 2 중 청구, HOA 체납으로 강제 매각, $35 체납인데 HOA 변호사를 통한 공갈협박 편지, 실제 체납금 $385인데 여기에 행정비 및 기타 비용 추가로 $598, 체납금 $1,539 인데 $2,978이 추가되었기에 파산 13을 신청해서 면제를 받기도 한 사건이 있다.
파산 13은 부채를 3 ~ 5 년간에 분납 지불할 수 있다. 파산 계획에 의해서 체납된 HOA 돈을 완납했다. 파산 관리인이 “최종 완납 통고”를 등록했고 HOA에도 통고했다. 파산 법원도 파산을 종결한다고 명령했다. 그러나, HOA 변호사는 차압 절차 대행 회사한테 징수할 채무가 없다고 했지만 다시 차압을 시작했다. 법원은, HOA 체납금을 완납했는데도 다시 돈 청구를 한 것은 잘못이다. 변호사는 부채 징수법을 위반했다. 채권자가 채무자한테 공평하지 못하고 부당한 짖을 한 것은 부채 징수법에서 채무자 보호를 한다.
과거에는 HOA에서 여러 가지 방법으로 회원들한테 강압, 불법행위를 자행했었다.
2013 년 HOA 체납금 $20,400 인데, Condo 차압 경매에서 $400,000 에 판매 된 사건도 있다.
HOA 체납금을 지불했는데도 지불이 안 되었다면서 차압을 시작한 것은 공정하지 못하고, 부당한 짖 이다. 부채 징수법 위반이므로 피해자는 보호받아야 된다는 판결이 있었다.
최근 벤추라 카운티 한인 김진아씨는 건축법 위반이 안인 되도 샛문 교체 벌금 $100 등 여러 종류의 비리가 발생했었다.
최근에 벤추라 카운티의 한인 김진아씨는 과거 주인이 샛 문높이를 낮게 만든 것을 문틀은 그대로 두고서 다시 과거되로 문 높이를 원상 복귀 시키고자 관리 협회에 건축 허가 신청을 한 후 부결을 당했다. 김씨는 협회 허락없이 과거 문 틀에다가 정상적인 문 높이로 복귀 시켰는데도 관리 협회는 규정 위반이라면서 벌금 $100을 지불 할 것을 통고했다. 통고에는 2025 년 7 월 10 일까지 시정하지 않으면 하루에 벌금 $500 씩 부과하겠다는 통고를 받았었지만 새 법 시행으로 $100 만 지불하면 된다. 사건 사진을 보면, 건축허가 대상도 안이었든 것을 HOA 나 피해자 김씨 측에서 건축 허가 대상 유무를 밝힐 수 있는 전문가의 조언이 없었든 것 같다.
과거법은, 이사회가 회의 개최 10일 전에 규정 위반 회원한테 징계 심의 또는 징계 결정을 통고하도록 규정한다. 그리고 관리 협회 이사회는 징계 결정 후 15일 이내에 회원에게 징계 결정에 대한 서면 통고를 해야 된다.
HOA 마다 관리 규정 위반 집행절차와 벌금 액수에 차이가 있다. 어떤 곳은 협회 규정 위반 벌금이 건당에 $25 ~ $50 부과한다. 협회비 체납, 체납금 이자, 연체 과태금, 협회 규정위반 벌금 이자는 12 % 이다.
새 법은, HOA는, 위반 사항이 공동 관리 구역이나 다른 협회 회원의 재산에 대한 건강 또는 안전에 부정적인 영향을 미치는 경우를 제외하고는 위반 건당 100달러가 넘는 벌금을 부과할 수 없다. 새 법은, 주로 주택 개발을 다루고 있다. 하지만, 주택소유자 협회가 주민들에게 행사하는 처벌 권한을 개혁하고자 한다.
• 벌금은 건강 또는 안전 예외가 적용되지 않는 한 위반 건당 최대 100달러로 제한된다.
• 위반 사항이 건강 또는 안전에 영향을 미치는 경우, 위원회는 공개 회의에서 위반 사항이 건강 또는 안전에 영향을 미친다는 서면 결론을 내리는 경우에만 100달러를 초과하는 벌금을 부과할 수 있다.
• 주택 소유주에게는 위반 사항을 시정할 기회가 주어져야 한다. 주택 소유주가 벌금 심리 전에 위반 사항을 시정하거나 위반 사항을 시정하기 위한 재정적 약속을 입증하는 서류를 제출하는 경우, 위원회는 벌금을 부과할 수 없다.
새법은, 금전적 처벌에 대해서 회원한테 연체료 또는 이자를 부과할 수 없다.
• 심리 결과는 14일 (과거에는 15일) 이내에 통고해야 한다.
• 심리 후 소유주와 위원회가 합의하지 못할 경우, 소유주는 내부 분쟁 해결 (IDR) 을 요청할 수 있다.
• 소유주와 위원회가 "합의"하는 경우, 양측은 법적으로 구속력 있는 서면 계약에 서명해야 한다.
새 법의 다른 조항에 대해서는 2025년 10월 1일부터 2031년 6월 1일까지 시행되며, 위원회 또는 기타 채택 기관이 특정 조건 즉, 위원회가 해당 변경 사항이 필요하다고 판단한 경우를 제외하고는 주거 단위에 영향을 미치는 건축 기준을 심의, 승인 또는 채택하는 것을 금지한다. 새 법은, 주로 주택 개발을 다루고 있다. 법에서 명시된 경우를 제외하고는 금전적 수수료가 명시된 일정표 또는 위반 건당 $100로 제한했다.
새 법안에 대해 다양한 비판이 있었다. 예로서, 이 법은 위반 사항이 건강이나 안전과 관련이 없는 한 HOA가 규칙을 집행 할 수 있는 능력이 약화되었다는 생각을 할 수 있다. 과거에는 HOA가 규정 위반에 대해서 벌금을 부과하여 HOA가 규칙 위반을 효과적으로 억제할 수 있었다. 그리고 새 법에는 애매모호한 영역이 많다. 예를 들어, "건강과 안전"이라는 용어가 정의되지 않고 사람이 아닌 재산과 관련된 것으로 보인다. 이 법에는 위반 사항이 단일 위반인지 또는 지속적인 위반 반복 사례인지 여부를 판단하는 기준이 없다. 청문회 후 소유자와 이사회가 "동의"하는 것이 무엇을 의미하는지도 없다.
관리비를 지불 안하면 관리 문제가 발생하고 부동산 가격 하락을 초래한다. 일반적으로 관리비는 정규적으로 매월 지불한다. 단, 유원지 부동산은 매월 보다도 더 적은 일자를 두기도 한다. 월 관리비가 보통 $50 ~ $400하는 곳이 있지만 비싼 곳은 매월 $700 ~ $3,000한다. 심지어 $7,000 ~ $10,000하는 곳도 있다.
정규 협회비 외에도 도로, 지붕수리, 소송비용 같은 경우는 “특별세를 부과“한다. 전체 비용을 각 소유주에게 분담한다. 비축금이 부족했을 때에도 전체 예상 경비에 대해서 예비금으로 매년 5 % 특별 징수를 할 수 있다. 만약에 5 % 이상의 예비금을 충원해야 할 경우에는 소유주들의 50 %이상 투표로 결정한다.
지불 일자는 협회가 과세를 한 순간이다. 즉 매월 첫 달이 과세날짜이면 매월 첫날부터 채무자가 된다. HOA 부채는 개인과 부동산 양쪽에 징수 된다.
협회 규정에서 특별한 지불 연기 일자가 없는 한, 정규 월부금과 특별 징수금을 지불 할 일자부터 15 일 이내에 지불 안 했을 때에는 체납으로 계산한다. HOA는, 체납 과태금으로서 $10 또는 10 % 가운데서 높은 액수를 징수 할 수 있다. 단, 규정 (CC&R)에서 이 보다 낮은 액수가 책정되었을 때는 낮은 액수로 징수한다.
만약에 30 일 이상 체납되면, 체납금, 이자, 연체 과태금, 적정 변호사 비용 및 다른 경비도 징수 한다. 체납된 금액에 대해서 년 12 %를 징수 할 수 있다. 체납 시에는 소유주 “개인 상대” 채무 판결과 부동산에 저당 설정 할 수 있다. 부동산 뿐 안이라 개인상대로 양쪽에 청구한다.
저당은 HOA에서 법에서 요구한 체납 통고를 보낸 후부터 30 일 이상 체납 시에 저당 등록을 할 수 있다. 저당 등록은 공개회의에서 50 % 이상의 결정과 회의록이 기록되어야 하고, 이사장만이 할 수 있다. 대리인은 할 수 없다. 저당 통고에는 소유주가 분할 또는 다른 방법으로 체납금을 해결 할 수 있다는 것을 통고해야 된다. 협회비용을 지불 안하면 차압 당 할 수 있다. 만약에 차압을 당한 후에도 과거 HOA 체납비에 대해서 개인적으로 징수 할 수 있다. 그러나 담보 은행이 지불 했을 수도 있다.
긴급 법안으로서 2025 년 6 월 30 일부터 시행
주택 관리 협회 (HOA) 비용 징수는 “소비자 부채 징수법”에 적용된다. 심지어는 2 중, 허위 청구, 협박도 한다. 변호사가 전화나 편지로 공갈, 협박 또는 불법 행위로 오히려 피해자한테 보상 청구를 당하는 사건들이 있다. 빚진 돈을 청구 할 때는, 정직하고 합당해야 된다. 변호사 또는 빚 진 돈을 전문으로 받아 내는 회사 (collection agency)에서 불법적인 방법을 사용한다.
채무자한테 공갈, 협박, 정신적 고통, 위협, 거짓말, 판단을 잘못하게 유인하는 등 여러 불법 행위는 소비자 보호를 위한 부채 징수법 위반이다. 부채 징수법에서 빈번한 독촉, 적정 시간이 안인 시간에 전화 독촉을 해도 안 된다. 피해자는 "공정거래위원회 (FTC/(877) 382-4357, “연방 사기 정보국 (NFIC/ (800) 876-7060)” 에 도움을 요청 할 수 있다.
김희영 김희영 부동산 (310) 307-9683
