무허가 별채를 합법화 전환.

* 무허가 별채 (ADUs) 건축물 합법화 전환 허용 절차  AB 2533

새 법은, 2020년 1월 1일 이전에 무허가로 건축된 별채 (ADU) 및 소규모 별채 ( JADU)를 합법화 할 수 있는 방안을 완화시켰다. 지방 정부는 2020년 1월 1일 이전에 건설된 무허가 별채 및 소규모 별채 (JADU)에 기존의 여러 위반 사항을 이유로 건축 허가를 거부하는 것을 금지한다. 즉 무허가 별채를 합법적인 건축물로 전환할 수 있는 방법을 제시했다.

단, 지방 정부가 건축법 위반 사항이 시정되어야 표준 건축에 적합하다고 판단 한 경우에는 제외된다. 지방 정부 건축과는 무허가 별채에 대해서 합법적인 건축 허가를 받을 수 있는 명확한 절차를 제공해야 된다.

지방 정부는 별채 건축 허가 사면 규칙을 일반인이 접할 수 있도록 알려야 된다. 여기에는 건축 허가 요건들을 지방 건축과 internet website에서 볼 수 있도록 해야 된다. 여기에는 다음 사항이 포함되어야 한다 ;

(1) 건물이 건강 및 안전 위반 사항 기준 미달로 간주되어 해당 지역에서 건축 허가를 거부할 수 있는 요건 항목을 제시해야 된다.

(2) 소유주는 건축 허가 신청서를 제출하기 전에 시공업자 면허자에 의해서 기존 건축물에 건축법 위반 사항이 있는가 또는 건축물을 합법화 시킬 수 있는 가를 상담 받을 수 있다.

소유주가 2020년 1월 1일 이전에 무허가로 건설된 별채에 대해서 건축허가 신청을 할 때에 지방 정부는 건축 허가비, 또는 공공시설 연결비 또는 전기, 하수구 같은 공공 시설 공급 용량 확보비 (capacity charges)를 요구하면 안 된다. 단, 공공 서비스 시설을 해야 건강 및 안전 위반 사항을 준수해야 하는 경우는 제외된다.

이 법안 지지자들은 현재 주택 위기 상황에서 부족한 주택 공급 (및 부동산 소유자의 소득)을 제공하기 때문에 무허가 별채를 합법화 할 수 있도록 전환 해 주는 것이 필요하다고 강조하지만, 허가받지 않은 부동산의 존재 자체가 본질적으로 문제가 될 수 있다는 사실도 인정한다. 지방 정부 관점에서는, 허가받지 않은 별채는 다음과 같은 문제를 야기한다.

안전 문제 :

건축허가 제도는 건강과 안전이다. 별채 (ADU)와 소규모 별채 (JADU)에 대한 엄격한 허가 제도를 만드는 주요 목적 중 하나는 안전이다. 이러한 무허가 별채가 화재, 건강 및 안전, 건축법을 준수하는지 확인하는 것이 가장 중요하다. 또한 깨끗하고 안전한 물, 가스, 전기를 공급하기 위해 공공시설이 건축법에 합당하게 연결되고 하수가 적절하게 처리되는지 확인하는 것이 가장 중요하다.

거주 가능성과 공정한 주택:

건강과 안전 문제 외에도, 임대 주택은 거주 가능성, 공정한 주택, 장애인 접근성, 고리대금 및 임대료, 그리고 건물주와 세입자 법률에서 다루는 여러 사항들을 통해서 건물주과 세입자 모두의 안전을 보장하기 위해 지방 자치 단체로부터 감독을 받는다.

입주 허가가 없으면 집주인과 세입자는 ADU/JADU 임대에 대한 분쟁이 발생했을 때 이를 해결할 신통한 방법이 없는 경우가 있다. 물론 법적으로는 건축 허가 없이는 세입자와 계약을 할 수 없다.

주택 수요 평가 및 재산세.

지방 정부는 지역 주택 수요 할당(RHNA)을 충족하기 위해서 무허가 주택을 공식 주택 재고에 포함시키고 싶어 한다. 지역 주택 공급에 대한 정확한 수치가 없으면 지자체는 개발에 대한 정보에 입각한 결정을 내릴 수가 없다. 어떤 경우에는 주택 수요 활당 (RHNA)과 관련된 금전적 지원금을 놓칠 수도 있다. 주택 건설은 재산세가 증식되며, 이것은 지방 정부의 중요한 재정 수입의 큰 원천이 된다.

재정 배분.

무허가 별채를 합법화하기 위해서는 지방 정부는 건축법 준수를 위한 징벌적 적용 목표 보다는 소유주한테 지원적이고 협력적인 노력으로 전환되어야 된다. 지방 정부와 부동산 소유주 모두가 합법화된 주택 단위를 선호하지만, 엄격한 건축 기준에 따라 주택 단위를 "건축법에 맞게" 만드는 절차는 혼란스럽고 번거롭고 비용이 많이 지출 될 수 있다. 주택 소유주는 건축물 검사에서 발견된 건강 및 안전상의 단점을 시정하는 데 필요한 전문가를 고용하는 것 외에도 공공 시설 연결 비용과 합당한 공공 시설 용량 (예, 전기 용량)을 충족시키기 위한 시설 비용이 발생할 수 있다는 점을 감안해야 된다.

소급적 규정 준수 비용은 주택 소유주한테는 종종 너무 많은 비용이 지출되기 때문에 많은 주택 소유주가 별채를 무허가로 두고 있지만 합법화 시키기 위한 허가 비용이 충분하지 않기 때문일 수 있다.

“미국 건축 협회 논문” 2024 년 6 월 3 일의 최근 연구 발표에 의하면, 무허가 별채가 합법적인 별채 보다도 최대 3대 1의 비율로 더 많을 수 있다고 한다.

무허가 별채 소유주가 합법적인 허가를 원하는 경우에는 다음과 같은 사항을 준수해야 경비 부담을 줄일 수 있다. ;

지방 정부 기관이 주택의 안전성을 평가하는 데 있어서 일반적인 건축법 준수를 요구하는 대신에 거주 가능성 사용 기준으로 결정한다.

특정 상황을 제외하고는, 무허가 건물을 합법적으로 전환하는 건축 허가 수수료, 공공시설 연결 비용 또는 공공시설의 충분한 용량 공급 비용을 소급하여 지불할 필요가 없도록 면제한다. 일반적으로 무허가 건물을 합법화 하는 되는 먼저 검사 비용 및 벌금도 지불해야 된다.

이미 존재하는 사면 프로그램 (2022년 SB 897)을 확대하여 2018년 1월 1일과 2020년 1월 1일 사이에 건설된 별채를 포함한다. (이 프로그램에는 건강 및 안전 문제없이 2018년 1월 1일 이전에 건설된 주택이 이미 포함되어 있음). SB 897의 사면 프로그램은 이미 성공적인 것으로 간주되므로, 새 법이 확대 적용되면 부동산 소유자, 세입자 및 지방 정부에만 긍정적인 혜택이 될 수 있다.

2025 년 1 월 1 일부터 시행

* 별채 (ADU, JADU)건축에 환경보고서 면제 AB 3057 

새 법은, 지방 정부가 별채 건축에 대해서 환경 보고서 (CEQA)를 면제 함으로서 건축 허가를 신속히 진행 할 수 있도록 했다.

새법은, 별채 (ADU) 건축 허가에 적용되는 환경 평가 보고서법 면제 규정을 소규모 별채 (JADU) 까지 적용한다는 것이다. 이 법안은 소규모 별채 (JADU) 건설 절차를 단순화함으로써 실내 추가 생활 공간을 만드는 것을 더 쉽고, 빠르고, 더 저렴하게 만들어준다.

환경 평가 보고서 법에서는 단독 주택으로 지정된 지목 주거지에 부속 또는 분리되는 주택 지목이 과거에는 불법이든 것을 합법화 해 주는 허가 신청, 특수 목적 사용 허가 또는 조건부 사용 허가 (CUP) 를 발급하기 위해 조례를 변경해서 채택하는 경우와 단독 주택 또는 다세대 주택의 주거 용도로 구역 지정된 지역에 부속 주택 단위를 건설하기 위해 조례를 채택하는 경우에는 환경 보고서를 면제해 준다. 여기에는 단독 주택에 소규모 별채 건설 (JADU) 에도 적용된다.

   2025 년 1 월 1 일부터 시행

김희영    김희영 부동산  (310) 307 - 9683