구입자가 검사했지만 불확실

구입자가 부동산 결함을 검사 했지만 구입자 자신이 알고 있는 것과 다른 사실, 판매자 진술이 명백하게 안 나타나서 추가 조사 필요, 전문가 도움이 필요한 때는 구입자가 결함을 발견 못했더라도 구입자가 발견 한 것으로 간주하지 않는다. 이때는, 구입자는 판매자가 결함을 밝히지 않은 사실 또는 허위 설명을 발견하기 위해서 전문가를 채용할 필요 없이 판매자 진술에 의존하면 된다. 판매자 또는 판매자 부동산 업자 설명에 의존해야 된다.

예로서, 사업체 재정 상태, 경계선, 면적, 기존 지역권 (easement) 영향, 홍수 상태, 우물 량, 토질, 땅 메운 자리, 땅 메운 자리가 지표면에 나타나 있지만 정확성이 없을 때, 면적과 농산물 생산량, 무허가 건축, 건축법 위반, 건축 결함, 무허가 주택 증축, 흰개미 (Termite) 침해, 이웃 부동산 침범, 밤이 안인 대낮에 Motel 손님 영업 조사, 입주자 임대료 지불 상태, 땅 판매, 사업체 허위 설명, 검사 이전에 판매자가 고의 은폐같은 여러 문제가 있기 때문이다.

부동산 업자 거짖 설명 : 집 한 채를 건축 할 수 있는 필지라고 했지만 전선 지역권 (easement) 때문에 주택 건축을 할 수 없는 땅이다. 구입자는 전선을 보았지만 판매자 부동산 업자가, 전선은 건축하고 아무런 상관이 없다고 했다. 법원은, 구입자는 전문가한테 상담하거나 공공 기록을 조사할 필요없이 판매자 부동산 업자 말에 의존 할 수 있다.

전문가 검사에도 판매자 진술 의존 : 경험있는 구입자가 전문가와 함께 장소를 구경했거나 독립적인 상담을 받았더라도 결함을 발견 못했다면, 판매자의 진술에 의존 할 수 있고 피해 보상을 받을 수 있다.

사업체 판매 : 사업체 판매 부동산 업자의 거짓말을 진실이라고 믿고서 구입했다가 피해를 당하는 사건들이 많다. (1)순수입 $600,000 이 거짓말 (2) 세금 지불 이전의 이익금은 총 매출의 17.8 %다. 실제는 4 % 미만. (3) 융자 연장으로 충분히 부채를 지불한다. 그러나 융자 연기 불가 (4) 다른 유사 업체보다도 훨씬 수입이 좋다. 그러나 완전 거짓말 (5) 현찰 회전이 충분해서 융자 자금 조달이 된다고 했지만 거짓말이었다. 판매자 부동산 업자는, 구입자가 변호사, 회계사, 부동산 업자, 재정 전문가를 채용했기에 자기 진술에 의존하지 않았다고 주장했다.

법원은, 구입자가 부동산 업자 진술에 의존했으므로 부동산 업자한테 사기 책임이 있다. 비록 구입자가 다른 여러 전문가 의견에 의존했지만, 구입자는 판매자 부동산 업자의 지식과 “전문성”에 의존 할 수 있다. 부동산 업자는 자기 개인 의견이라고 하더라도, 특별한 자격을 갖춘 사람의 진술이므로 구입자는 합당하게 그 진술에 의존했기에 허위 진술 소송을 할 수 있다. 물론, 부동산 업자의 이런 사기 피해는 채용자인 판매자한테도 책임이 있다.

술집 운영 유경험 구입자 : 판매자의 과거 허위 수입에 의존해서 술집을 구입했다. 판매자는 구입자가 요구하는 모든 서류를 제시했다. 구입자가 조사하는데 아무런 방해를 받은 것도 없으며, 구입자는 술집 운영 유경험자이고, 수차례 사업체를 방문했고, 판매세 지불한 기록도 알고 있다. 판매자 회계 담당 직원은 구입자한테 총 매출 영수증을 몽땅 다 보내지 않았다고 말했다. 그리고 구입자 회계 담당 직원도 총 매상 영수증 액수로는 판매자가 말한 액수보다도 적다고 보고했다. 법원은, 구입자가 경험자이고, 사업체 수입에 대해서 상당히 조사를 했으므로 판매자의 진술에 의존 한 것이 안이다.

판매자 기록 검사 효과 : 판매자가 업체의 과거 수입 기록을 제시 한 경우, 구입자는 판매자 기록의 진실성을 조사 확인 할 의무가 없다. 구입자가 판매자 회계 장부 서류와 기록을 검토했지만 허위 진술이 발견되지 않았더라도 판매자의 진술에 의존 할 수 있다.

일부 기록 제공 : 판매자가 Coffee shop 을 연간 특정 기간 순수입 기록을 구입자한테 전했다. 법원은, 구입자가 식당 사업 경험이 없는 사람인데다가 모든 기록을 구입자한테 전해 주지 않았고, 의문 사항에 대해서 거짖 설명을 했으므로 구입자가 일부의 기록을 검토했더라도 판매자의 진술에 의존 할 수 있다.

구입 이전 현장 경험, 판매자 기록 은폐 : 판매자 Bowling 사업체는 아주 수입이 좋다는 말을 믿고서 구입했다. 법원은, 구입자가 일반적인 bowling 업체 조사와 사업체의 일일 매상을 확인 했다. 그 후에, 한동안 이 사업체에서 잠시 일을 한 후에 구입했지만 구입자는 피해 배상을 받아야 된다. 판매자는 회계사의 장부와 경비를 은폐했으며 구입 이전에 이런 서류들이 구입자한테 제공하지 않았으므로 판매자가 피해 배상해야 된다.

판매자 회유로 발견 못한 경우 : 합리적 조사를 통해서 은폐 결함 또는 허위 진술에 대한 것을 밝혀 낼 수 있겠지만, 판매자의 교묘한 술책 또는 고의적 사기로 인해서 사실이 발견되지 않았을 때는, 판매자는 구입자가 지식이 있었다고 항의 할 수 없다. 구입자가 판매자 사기에 대한 의심을 갖게 되자 판매자가 구입자를 회유한 경우에도 구입자는 피해 청구를 할 수 있다.

판매자 회유로 검사 중단 : 구입자는 판매자한테 집안 바닥이 고르지 않기에 상태가 더 악화되지 않을 것인가를 알기 위해서 집 기초 검사를 해야 겠다고 말 했다. 판매자는 과거에 토목 기사 (engineer)가 작성한 “청결 상태 보고서 (clean bill of health)" 를 보여 주면서 구입자가 검사 할 것을 단념하도록 설득했다. 판매자는 처음 토질 침하현상 문제가 밝혀진 토목 검사 보고서를 구입자한테 밝혀주지 않았으므로 판매자는 피해에 대한 책임이 있다.

추가 조사 수행 할 의무 :

구입자가 의심스러운 상황을 알게 되거나, 판매자가 진술한 잘못을 알게 된 경우, 중요한 결함을 밝히지 않은 것이 발견되었을 경우에는 구입자는 추가 조사를 요구 하는 법적 의무가 있다. 구입자는 모든 중요한 결함을 밝힌 것이 사실이라고 하더라도 구입자는 판매자나 판매자 대리인의 진술에 의존하면 안 된다. 판매자 진술에 하나라도 잘못이 발견 되었으면, 구입자는 판매자한테 의존하지 말고 완전한 조사를 해야 되는 것이 인간 사회의 공동 규칙이다.

하나의 허위 진술이 발견되었다고 해서 반드시 의존을 안 하는 것은 안이다. :

구입자가 허위 진술을 발견했을 때는 구입자의 지혜, 경험과 지식으로 신중하고 합리적으로 행동해야 된다. 솎기 쉬운 구입자는 보호 되어야 된다. 구입자가 은폐된 결함을 발견하거나 허위 진술이란 것을 알게 된 구입자는 두려움 때문에 판매자 또는 판매자 대리인의 다른 진술에 의존하지 않는다.

사건 예 : 구입자는 판매자한테 부동산이 “ 남서쪽 소나무” 까지 포함되었다고 판매자가 말 한 것은 잘못된 것이라는 것을 발견했다고 했다. 판매자는 자신의 “실수“를 인정하고 자기의 신뢰를 높이기 위해서 추가 토지를 구입했다. 법원은, 비록 구입자가 판매자의 허위 진술을 알고 있었지만 판매자의 다른 진술에 의존 했다는 것을 배제 할 수 없다고 판결했다.

판매자의 행동이 구입자를 더욱 진실되게 믿도록 표현한 것은 도움이 되지만 구입자는 판매자의 진술에 의존했다.

김희영 김희영 부동산 (310) 307-9683