* 임대 만료 후 임대료 수령문제

세입자가 임대 만료 후에도 계속 점유하는 경우가 흔히들 발생한다. 임대 "계약이 만료되었거나, 세입자가 어떤 사유로 명시적 또는 묵시적인 동의 없이 임대 장소를 계속 점유하는 경우에는 “불법 점유”로 간주 된다. "묵시적 임대 점유"는, 세입자가 건물주 허가 없이 임대 기간 만료 후에도 계속 거주하는 경우를 말하며, “임의적 임대 점유”는 건물주 동의는 있었지만 정식 임대 계약 없이 거주하는 경우를 말한다.

만약에 건물주가 임대 계약 취소를 원 한다면, 합리적인 기간 내에 세입자한테 퇴거를 요청해야 된다. 퇴거를 거부할 경우, 법원을 통한 퇴거 소송을 접수해야 된다. 이 기간에 세입자의 임대료를 받으면 임대 계약이 갱신 된 것으로 간주한다. 임대 계약이 끝난 상태에서 세입자가 임대료를 계속 지불하는 경우, 기존 임대 기간과 동일한 기간의 새로운 임대 계약을 체결한 것으로 간주하지만 월별임대로 인정한다.

임대 계약이 끝난 후, 새 계약이 없더라도 건물주가 임대료를 받으면, 세입자 입장에서는, 임대 계약이 연장 또는 갱신되었다고 믿게 되고, 건물주 입장에서는 불법 점유로 생각해서 논쟁이 발생하는 경우가 있다.

최근 한 퇴거 소송 사건에서, 2014 년 1 월에, 월 임대료 $1,805, 공동관리비 월 $145로 1 년간 상가 임대를 했다. 임대 계약서에는, 만약에, “세입자가 임대 계약 만료 후에 건물주의 동의를 얻어서 계속 점유하는 경우, 임대 기간은 ”월 단위“이고” 미래 임대 계약 연장 권리“와 ”우선 구입권“이 소멸되며, 임대료는 마지막 달 전체 임대료의 200 % 로 한다고 했다. 그리고 "임대 기간 만료 시점에 이행되지 않은 세입자 의무는 임대 기간 만료 또는 조기 종료 이후에도 존속한다"고 했다. 세입자가 계약 불이행으로 임대 건물을 반환할 수 없는 경우, 세입자는 해당 이행이 완료될 때까지 임대료를 계속 지급해야 된다. 마지막으로, 권리 포기 금지 조항에서, "건물주가 임대료를 수령하는 것은, 세입자가 임대료를 지불하지 않은 경우를 제외하고는, 세입자의 과거 위반 사항에 대한 건물주의 권리 포기로 간주되지 않는다.” 고 되었다.

이후 양측은 임대 계약 기간을 세입자의 월 임대료는 관리비까지 월 $4,000로 인상 등 여러 차례 계약 수정안에 서명했다. 2019년 1월, 양측은 임대 기간을 “월 단위” 로 변경했다.

건물주는 2022년 3월 그리고 12 월에도 세입자한테 30일 이내에 임대 계약해지 통고서를 보냈다. 퇴거 통고 내용에는, 2023 년 1 월 31 일에 임대 계약이 취소된다고 했다. 세입자는 2023 년 1 월 31 일 까지 임대료 체납이 없었고 어떤 임대 계약 위반도 없었다. 건물주는 2023 년 2 월 6 일에 2023 년 2 월 임대료와 공동 관리비 수표를 받아서 은행에 입금 시켰다. 건물주는 임대료를 받은 다음날에 또 다시 불법 점유 소송을 제기했다. 퇴거 소송이 진행되는 동안인 2023년 3월, 4월, 5월분의 임대료와 공동 관리비 청구서를 세입자한테 계속 보냈고, 세입자는 매달 지불했다. 건물주는 2023 년 1 월 31 일 이후 매달 임대료를 받아서 은행에 입금시켰지만 환불은 안했다.

세입자는, 임대료 체납이나 계약 위반이 없었다. 건물주가 2023년 2월 1일에 30일 “퇴거 통고” 기간이 만료된 후 세입자로부터 여러 차례에 걸쳐 임대료와 관리비 청구를 했고 세입자는 임대료를 지불했다. 건물주가 세입자 임대료를 수령함으로써 퇴거 법에 명시된 “임대 계약 취소 후 점유”에 의해 임대 계약은 갱신되어서 계약 기간이 연장되었다고 주장했다. 임대료 체납이나 임대 계약 위반이 없었기 때문에 세입자의 권리 포기 적용도 안 된다고 주장했다.

건물주는, 임대 계약이 우선이기 때문에 법 조문에 명시한 되로 임대 갱신이 적용되지 않는다. 세입자가 임대료를 지급 한 것은, 임대 계약에 의해서 의무적인 요구 사항이기에 수령할 수 있기에 30 일 퇴거 통고를 했다. 그리고 세입자의 임대 기간이 취소 된 후에도 계속해서 점유하라고 동의하지 않았고, “월단위 세입자” 계약을 해지하겠다는 30일 통고서를 발송했다고 주장했다.

지방 법원은, 건물주 주장에 동의했다. 건물주가 "세입자한테 계속적인 점유에 동의한 적이 없다"며 "임대 계약 종료 후에도 점유가 계속되는 경우, 임대료 지급은 임대 계약의 의무 사항"이다. 퇴거 법에 명시된 계약 갱신은 적용되지 않으며 임대 계약이 우선하기에 임대 계약서에 적용받는다. 세입자는 건물주한테 임대 장소를 반환 할 것과 $79,135.23을 배상하라고 판결했다. 여기에는 변호사 비 $51,560 그리고 불법 점유 피해 $24,000 이 포함되어 있다.

세입자는 고등법원에 항소했다. 법원은, 퇴거 법조문에서, 임대 계약 만료 후에 세입자가 임대 건물을 점유하는 때에 건물주가 임대료를 수령한 경우에는, 당사자들은 동일한 조건과 동일 기간으로 임대를 갱신한 것으로 추정한다. 월 단위 임대인 경우에는, 1 개월을 초과할 수 없고, 1 년을 초과할 수 없다고 규정하고 있는 법조문에 적용받는다. 임대료를 수령 한 것은 세입자한테 계속적인 점유에 동의한 것이다. 세입자는 계약 취소 통고가 불법 점유 소송으로 이어질 것이라고 생각할 이유가 없었다. 임대료 지불 문제로서 불법점유 소송을 해 올 것이라고 생각하지도 않았다. 임대료 체납도 없었고 어떠한 임대 계약 위반도 없었다. 건물주는 실제 상황을 반박 할 수 없다고 2025 년에 판결했다.

김희영    김희영 부동산  (310) 307 - 9683