1. 2025 년부터 시행되는 부동산 관련 법률
* 구입자 부동산 업자 계약, AB 2992
2024년 8월 17일부터 부동산 협회 (MLS)에 가입된 부동산 업자는 “구입자를 위한 부동산 업자 계약 (Buyer representation agreements)은 필수가 되었다. 적용 대상은 1 ~ 4 세대 단독 주택, 콘도 (Condo), 다세대 주택, 공동 관리 지역이 있는 단독 주택 (PUD), 주식 협동조합 (stock cooperative), 상업용 부동산, 토지, 토지 임대와 연결한 시설, 모빌홈, 조립식 주택 판매가 포함된다. 이러한 부동산 거래에는 부동산 면허 소지자한테 구입자 대리인 계약을 요구한다. 이 법에 따라, 구입자가 회사 (corporation) 법인, 동업체 ( partnership) 또는 유한 책임회사 (LLC)가 안인 경우와 임대, 주 정부나 연방 정부 토지, 융자 broker service 만 제외된다.
시간 적용 : 구입자 부동산 업자 계약은 가능한 빨리, MLS를 통해서 광고가 된 주거용 1-4 동 부동산을 구경하기 이전에 구입자 부동산 업자 계약이 체결되어야 된다. 그리고 구입자가 부동산을 구입하겠다는 계약서 (Offer)에 서명하기 이전에 체결해야 된다.
구입자 부동산 업자의 계약 내용 : 구입자 부동산 업자 service에 대한 보상, 제공될 서비스, 부동산 업자 수고 보상금 (commission)을 지불 할 시점과 계약 종료가 포함되어야 된다. 이러한 요건을 충족하지 않은 계약은 무효이고 집행할 수 없다. 위반 시에는 부동산 업자는 부동산 면허법 위반이며 부동산국 (DRE)의 징계 대상이다.
계약 기간은 3 개월까지로 한계 : 구입자와 구입자 부동산 업자와의 계약을 체결한 날로부터 3 개월 이상을 할 수 없다. 단, 부동산 중개인과 회사 법인 (corporation), 유한책임회사 (LLC) 또는 동업자로 구성된 구입자와 구입자 부동산 계약은 제외된다. 갱신은 허용되지만 자동으로 계약 연장을 할 수 없으며 계약 갱신은 갱신이 이루어진 날로부터 3개월을 초과 할 수 없다. 모든 계약 갱신은 서면이어야 하고, 계약의 모든 당사자가 날짜를 기입하고 서명해야 한다.
부동산 업자 공개 사항 (Agency Disclosure) : 부동산 업자와 계약 당사자 간의 관계와 부동산 업자 의무 사항에 대한 서면 내용을 구입자와 계약 시에 제공해야 된다.
부동산 업자 수수료 협상 가능성에 대한 공지 : 부동산 업자 service 에 대한 보상은 법으로 정해져 있지 않고 협상이 가능하다는 법적 고지 사항이 모든 구입자 부동산 업자 대리인 계약서에 포함되어야 한다. 시행은 2025 년 1 월 1 일부터
* 무면허 시공업자 공사 비용 한계 상향조정 $1,000, AB 2622
무면허 시공업자가 한 공사 (project) 작업에 인건비, 자재 및 기타 모든 품목에 대한 총 계약 가격이 1,000달러 미만이고 건설에 건축 허가가 필요하지 않거나, 또는 공사를 위해서 다른 사람을 고용할 필요가 없는 경우에는 적용되지 않는다.
기존 법에서는 한 공사 작업에 대한 총 비용 (인건비, 자재 등 포함)이 500달러 미만인 경우에는 시공업자 면허법에 적용되지 않았다. 2025년 1월 1일부터 면제 한도가 1,000달러로 증가된다. 허더래 잡일 (handyman)을 위한 노동자는 시공 업자 면허가 없는 무면허자라는 사실을 광고에 명시하는 경우에는 한 공사에 대해서 총 비용이 최대 $1,000 작업에 대해서 광고를 하고 작업을 할 수 있다. 그러나 이러한 면제는 무면허 시공 액수로 나누기 위해서 대형 공사의 일부 또는 대형 공사를 나누어서 무면허자 혜택 목적으로 $1,000 미만 공사로 나누는 것은 적용되지 않는다. 또한 이 면제는 공사를 위해서 다른 사람을 채용해서 고용인이 작업을 하거나 또는 다른 사람의 도움을 받아서 작업 하는 경우에도 적용되지 않는다.
2025년 1 월 1 일부터 시행
* 공동 관리 협회 (HOA, Common Interest Developments)의 공공 service 서비스 관리를 위한 수리 책임 SB 900
공동 관리 협회 (HOA)는 공동 관리 구역과 공동 관리 구역 이외에 분리 된 지역 (개인) 또는 공동 관리 지역과 부속된 분리된 소유권 지역에서 시작된 gas, 난방 (heat), 또는 전기 service 중단을 복구하는데 필요한 수리 및 교체를 책임 져야 된다. 그러나 수리나 관리가 관리 협회의 규정에서 공공시설 수리 및 관리가 공공, 민간 또는 기타 공공 서비스 공급자가 유지 관리, 수리 또는 교체해야 하는 경우에는 협회가 책임을 지지 않는다.
공동 관리 협회는 위 조항에 따라 요구되는 gas 가스, 난방, 물 또는 전기 서비스를 복구하는 데 필요한 수리를 하기 위한 절차를 서비스 중단 후 14일 이내에 시작해야 된다.
2025 년 1 월 1 일부터 시행
* 단독 주택 수영장 및 spa 스파 안전 요구 사항 SB 552
수영장 또는 스파가 있는 부동산에 대한 주택 검사 요건을 개정하여, 검사 보고서에 익사 방지 안전 기능을 포함하고 이러한 기능이 양호한지, 설계대로 작동하는지, 합당한 표시표 (labeled)가 부착되어 있는가를 검사 기록해야 된다.
최근의 수영장 안전 기능
1998년부터 개인 단독주택에 새로운 수영장이나 스파를 건설하거나 기존 수영장이나 스파를 리모델링하기 위해 건축 허가를 받을 경우 해당 수영장이나 스파는 지정된 5가지 안전 기능 중 하나를 갖추어야 한다. 2007년 이후에 건축 또는 리모델링된 부동산의 경우 수영장 또는 스파에 7가지 익사 방지 안전 기능 중 최소 2가지가 갖춰져야 한다.
천으로 덮인 분리형 담 (mesh fences 메쉬 펜스), 수영장 안전 커버, 경보기를 포함한 세 가지 구체적인 익사 예방 안전 기능의 요소를 개정한다.
주택 검사 요구 사항 개정: 현재 수영장이나 스파가 있는 주택에 대한 주택 검사 보고서를 제공하는 주택 검사원은 수영장 또는 스파에 7가지 익사 방지 안전 기능이 갖춰져 있는지 확인해야 하며, 수영장 또는 스파에 나열된 익사 방지 안전 기능 중 2가지 미만이 있는 경우 구체적으로 명시해야 한다.
이 법률은 주택 검사 요건을 업데이트하여 수영장이나 스파나 수영장에 대한 물리적으로 시설물을 손상시키지 않고서 검사에서 안전 기능이 HSC에 명시된 수영장이나 스파 안전 기능을 충족하는지 여부를 판단할 필요가 없지만, 해당 기능이 양호한 상태이고 설계대로 작동하며 필요한 경우 적절하게 위험표시판 (라벨)이 부착되어 있는지 여부를 주택 검사 보고서에서 확인하도록 요구한다. 또한 특정 기준을 충족함을 확인하는 라벨을 지정된 수영장 및 스파 안전 기능에 부착해야 된다.
2025 년 1 월 1 일부터 시행
김희영 김희영 부동산 (310) 307 - 9683
