**주택 독점판매 계약 (listing) 2 년 초과 불가
AB 1345
부동산 판매 위탁 계약 기간 : 지금까지 주택 판매를 위탁했을 때에 판매 기간을 법률로서 정해 둔 것은 없었다. 주택 판매 위탁 계약은 부동산 업자와 판매자 사이의 자유 계약에 의해서 계약 기간을 결정했다.
부동산 계약 기간은 각 지역과 판매 시점의 경제 상황과 부동산 종류에 따라서 판매할 수 있는 기간이 다르다. 통상적으로 주택은 판매가 용이하기 때문에 부동산이 호황인 시기에는 평균적으로 90 일 소요되는 것에 근거를 두고서 일반적으로 주택 위탁 계약 기간을 90 일로 했었다.
그러나 아무리 주택 평균 매매 기간이 90 일이라고 해도 특정 가격대나 지역에 따라서는 6 개월 이상 또는 1 년이 넘게 판매가 안되는 경우도 있다.
특히 토지 판매는 경기가 좋은 지역에서도 평균 4 년 또는 그 이상이 소요되기도 한다. 특히 토지 판매는 개발과 관련된 수많은 변수가 연관되어 있기 때문이다. 그리고 사업체 매매도 시간이 많이 소요된다. 주택같이 매매 시간이 짧은 부동산 콤미션은 일반적으로 6 % 이지만 주택이 안인 다른 부동산은 10 % 또는 그 이상에 계약을 한다. 현재 주택 판매 부동산 업자 수수료를 판매자 부동산 업자인 Listing agent 가 통상적으로 6 % 를 받아서 일반적으로 구입자 부동산 업자한테 3 % 정도를 지불해 왔었다. 최근에 왜 판매자가 알지도 못하는 구입자 부동산 업자한테 부동산 업사 수수료를 지불해야 하느냐 (?) 는 문제로 소송 합의 중에 있다. 그러나 아직도 부동산 업계에서는 여기에 대한 대안을 공식적으로 마련해 두고 있지 않다.
왜냐하면 부동산 판매의 90 % 이상이 "부동산 협회 매물(MLS)" 조직을 통해서 구입자가 부동산을 찾게 되므로 이 조직에 대한 혜택 결과로서 구입자를 찾게 된다는 것이다. 그리고 판매자한테는 미지의 구입자 부동산 업자한테 수수료를 지불한다고 계약이 되어 있다. 이 문제 결과는 몇개월 후에 결론이 날 것으로 예상된다. 아마도 현재 사용하는 주택 판매 계약서와 판매 위탁 계약서는 소송 합의가 어떻게 결론이 나느냐에 따라서 새로 수정이 될 가능성이 있다.
물론 부동산 불경기 시절에는 평균 수수료 보다도 월등히 더 지불하고, 아주 호황때는 약간 적게 지불하기도 한다. 부동산 수수료는 법에서 정한 것이 없으므로 흥정으로 결정한다.
그러나 2024 년 1 월 1 일 부터의 새 법에서 주택 독점 판매 계약 기간을 2 년을 초과할 수 없다.
단독 주택 독점 판매 위탁 계약은 2년을 초과 못하며 등기소에 등록 할 수 없다.
1) 계약 체결일로부터 24개월 이상 계속되는 독점 판매 위탁 계약 불허
2) 독점 계약 재 연장 갱신일로부터 12개월 이상 독점 판매 위탁 계약 갱신 불허.
3) 독점 위탁 계약 기간에 상관없이 계약을 등록 또는 접수 불가.
독점 판매 위탁 계약 기간이 자동으로 연장 할 때는 서면 계약이어야 하며 계약 당사자가 날짜를 기재하고 서명해야 한다. 갱신 날짜로부터 12개월 이상 갱신은 불법이다.
독점 위탁 판매 계약서를 어떠한 기간 안에 County 등기소에 등록하기 위해서 제출하거나 또는 등록된 독점 판매 계약서를 집행하거나 집행을 시도하는 것은 불법이다.
면허를 취득한 사람이 위반 했을 때는 면허법 위반으로 간주된다.
적용 대상 ;
(A)단독 주택 1 ~ 4 동의 주거용 부동산에 적용된다.
(B) 주거용 주식 협동조합, 콘도미니엄 또는 계획된 단지 개발 (PUD).
(C) 사업 및 전문 직업법에 따라서 부동산 면허 소지자를 통해 판매용으로 제한되거나 판매되는 이동식 주택 모빌홈 또는 조립식 제조 주택.
(D) 1~4개 주택을 점유할 수 있는 권리를 제공하는 계약에 따라서 부동산 소유권을 취득 할 수 있는 사람.
예외 사항 : 부동산 업자와 주식 회사, 유한 책임회사 (LLC), 또는 동업체 사이에 24 개월 이상 독점 판매 의탁 계약에 대해서는 제외된다. 그러나 자동 연장 갱신 또는 등기소에 등록하면 안 된다. 법의 목적은 아주 극도로 긴 문장의 독점 의탁 계약과 관련된 약탈적이고 억압적 행위를 차단하자는 것이다.
법률 제정 배경 :
최근에, 한 부동산 회사가 주택 소유주한테 40년간의 독점 의탁 판매 계약 (Listing)을 체결해 주면 현금을 선불로 지불하고서는 이 계약서를 등기소에 등록하고서 약탈적 행위를 함으로 많은 피해자가 발생했다. 연방 및 주 정부 사법 기관이 이를 조사하고 소송을 제기하게 되었다.
한 유명한 독점 판매 위탁 계약 사건에서는, 법의 적용은 계약 당사자의 권리나 의무에 실질적인 변화를 가져오는지 여부라고 명시했다. 따라서 기존의 독과점 판매 위탁 계약을 집행할 수 없다고 판단하면 분명한 소급 효과가 발생한다. 따라서 부동산 업자가 명백히 약탈적이고 남용적인 판매 위탁 계약을 집행하려고 시도하는 경우, 판사가 소급 적용에 대한 추정을 무시하고 계약을 집행할 수 없다고 판단할 수 있다는 것이다.
반면, 부동산 중개인이 합리적이고 관례적인 방식으로 부동산 서비스를 제공했다면, 해당 법률이 소급 적용되지 않는 것으로 추정된다는 점을 근거로 해서 집행 가능한 것으로 유지될 가능성이 높다.
캘리포니아주 법무장관은 2023 년 12 월 15 일에 Florid
Los Angeles 고등법원에 제출된 고소장에 의하면, 약 1,500명의 California 주택 소유자들이 MV Realty와 이러한 불법 계약에 서명했다고 주장했다. MV 부동산 회사는 만약에 미래에 주택을 판매하기 위해서 사기성 장기 독점 판매 계약을 해 주는 대가로 주택 소유주한테 200~5,000달러를 즉시로 지불하겠다고 제안함으로서 주택 소유자를 속여서 서명하도록 했다.
이들은 주로 영어를 제 2 외국어로 사용하는 외국인 주택 소유주 그리고 의심할 여지가 없고 현금이 부족한 주택 소유주 특히 노인, 인지 능력이 제한된 사람을 대상으로 전화로 유인했다.
부동산 회사는 판매자 주택을 40년간 독점 판매 위탁 계약을 체결하는 대가로 $200에서 $5,000 사이의 수표를 지불했다.
고소장에서, 주택 소유주 그리고 상속자는 MV Realty 회사에서 성실한 부동산 매매 service 할동을 안했더라도 이 부동산 회사를 통하지 않고서 판매하거나 소유권 이전을 하게 되면 주택 가격의 3 %를 부동산 회사에 지불해야 되고, 주택 소유주 재산에 저당권을 설정 할 수 있도록 했다. 그리고 주택 소유주가 MV Realty를 통하지 않고서 집을 팔거나 독점 계약을 취소할려면 주택 소유주는 3%의 벌금을 부과하고, 만약에 이 돈을 지불하지 않으면 저당 설정을 해제 해 주지 않는다. 그리고 저당 설정을 해제 해 주지 않게되면 주택 소유권을 이전 할 수 없고, 재융자도 받지 못하도록 만들었다.
“MV Realty 부동산 회사는 서민 상대 금융 약탈자이다. 일방적인 편파적 계약을 통해서 귀중한 재산을 인질로 잡고서 취약한 주택 소유주를 희생당하게 하는 한편 자기들 돈 벌이에만 급급했다. 법무부 장관은, 오늘까지도 주택 소유주들이 이런 나쁜 계약에서 해방되는 것을 거부하고 있다고 말 했다. 이것은 불법적이며 비도덕적 영업 행위이다.
법무부 고소장은 Santa Barbara 와 Napa 지역 검찰의 조사에 의해서 이루어 졌다. 주택 소유주들은 이러한 불공정하고 편파적인 사기 행위로부터 보호받아야 되며 정의를 구현하기 위해서 고소장을 접수 시킨 것이다.
MV Realty 부동산 회사는 2023 년 9 월 22 일에 파산신청을 했다. 법무부는 파산 신청에서 제외시키도록 필요한 조치를 법원에 요청했다.
김희영 김희영 부동산 (310) 307 - 9683
