부동산 칼럼

김희영

김희영 부동산 대표

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새법, 감정(鑑定) 묘술(妙術)로 감정(感情)가치 금지

글쓴이: kiminvestments  |  등록일: 01.09.2022 16:32:12  |  조회수: 352


새법, 감정(鑑定) 묘술(妙術)로 감정(感情)가치 금지

AB 948 


판매자나 구입자한테는 부동산 감정 (鑑定) 가치가 아주 중요하다. 엉터리 감정 보고서를 믿는 사람은 세상사를 모르는 천진난만 한 아기와 같다. 심지어 인종 차별에 의한 감정도 자행되고 있다. 


한 사건에서, 감정 가격이 $1,800,000 이기에 처음 $660,000 융자를 제공했다. 그 후 2 차 담보로 $180,000 을 추가 융자를 주었다. 

채무자가 월부금 지불을 못하면서 파산 신청을 하자, 다른 감정사한테 감정을 하니까 $985.000 이라고 했다. 즉 -54 % 차이가 났다. 융자를 제공한 사람은 차압을 한 후에 차액에 대해서 감정사 상대로 “태만” 소송을 했다.


또 다른 한 사건에서, 채무자와 감정사 상대로 소송을 한 사건도 있다. 부동산 감정 가치 $96,500 에 대해서 $50,000 융자를 제공했고 1 년 이후에 다시 추가 융자를 요구했을 때는 동일한 감정사에 의하여 $204,000 이 나오자 $52,000을 추가로 융자 해 주어서 전체 $102,000 융자 해 주었다. 체납금과 체납 이자까지 $110,000 이 되었다. 은행은 차압을 했다. 차압을 한 후에 부동산을 판매하기 위해서 다른 감정사한테 의뢰를 했더니, 가격이 $5,000 밖에 안되었다. 즉 - 204 % 차이가 났다. 은행은 채무자한테 사기, 감정사 한테는 “태만” 소송을 했다. 


법원은, 거짖 주장(false statement)을 진실이라고 믿게 한 것은 잘못은 사기죄에 해당된다. 은행은 이런 경우에 먼저 채무자한테는 법원에 의한 차압을 한 후 배상판결을 받은 후에, 감정사에게도 거짖 태만에 대한 청구를 하든가 안이면 손실액수를 공제한 액수에 대해서만 개인적 차압을 한 후 소송을 할수 있는 방법을 택할 수 있다고 판결했다.


다른 사건에서, 감정사 상대로 태만 소송을 할 수 없다는 사건이 1996 년에 있었다. 1989 년에 주택을 담보로 2 차 융자 $175,000을 제공했다. 채무자가 감정사를 채용했는데, 감정 가격이 $600,000 이었다. 돈을 지불하지 않자, 다른 감정사한테 의뢰했다. 감정 가격은 $360,000 이었다. 즉 -60 % 차이가 났다. 법원은, 감정사의 태만적 거짖 설명에 대해서 보상 받을 수 있지만, 감정사와 직접적인 손님이 안이기 때문에 태만 적용이 안 된다. 제 3의 수혜자에 대한 계약 위반이라고 판결했다.

또 다른 사건에서는, 부동산 감정사는 자기가 한 감정 보고서가 잠재력이 있는 투자가에게 사용할 것을 알고 있었을 때에는, 비록 제 3 자에 대한 이름이 지정되지 않았고 밝혀 져 있지를 않았지만 제 3 의 수혜자의 감정계약에 대하여 태만적인 거짖설명에 대한 책임이 있다는 판결이 있다.


무엇이 가장 이상적인 감정이냐 ?

동일 부동산에 대해서 다른 부동산 감정사 2 사람이 감정했는데도 가격 편차가 30 % - 300 % 차이가 나는 현상들이 발생한다. 누가 이런 수치를 믿을 수 있겠는가. 감정협회 지침서는 + - 5 % 오차를 이상적이라고 요구한다. 실제는 10 - 20 % 의 차이가 나는 것은 보통이다. 가격이 높은 부동산에 20 % 오차는 큰 문제가 된다. 감정이라는 것은 객관적 수치로서 모두가 수긍 할 수 있어야 된다. 그러나 엉터리 감정은 개인 감정(感情)이라서 믿을 수가 없다. 그러나 현재 방법은 너무나 엉터리이고 잘못 되어 있다. 그렇기 때문에 객관성이 결여된 개인 감정(感情) 수치가 수두룩하다.

감정 중에서도 토지 감정이 가장 어렵다. 지목 (zoning)과 활용도에 따른 건축 비용을 전부 계산해야 된다. 그리고 비교를 할 수 있는 파매 된 땅 기록이 없는 경우가 대부분이다.


부동산 감정은 개관적이고 논리적 수치에 근서해서 책정되어야 된다. 그러나 감정을 한 사람의 개인 감정 (感情) 취향되로 감정을 하기 때문에 피해당하는 사람이 많다. 일반적으로 35 % 의 감정이 잘못되었다는 보고다.


감정 역사 :

집을 살려고 했지만 감정 가격이 너무 낮아서 집을 못사게 되고, 판매자는 판매를 못하게 된다. 감정 가격이 높으면, 융자를 제공한 은행이 큰 피해를 당한다. 부동산 감정 역사는 오래 되었다. 

부동산 감정 역사는 성경에서 모세 오경중의 한 성경인 레위기 (기원 14440 ~ 1400 년 사이로 알려져 있음) 에 부동산 감정이 쓰여져 있기에, 부동산 감정의 역사를 오래되었다. 그러나 아직도 감정 제도나 방법에서 문제가 터지고 있다.

  부동산 감정에 대한 이야기는 성경인 모세 5 경 중에서 레위기 17 장 14 ~ 25에서,

14; 누구든지 야훼께 자기의 집을 바쳐 거룩하게 하려는 경우에는, 사제가 집이 좋은지 나쁜지 가려서 값을 매겨야 한다. 사제가 값을 매기면 그것으로 값이 결정된다.15 누구든지 자기 집을 거룩한 물건으로 바쳤다가 물러내려면 매겨진 값에다가 오분의 일을 얹어 물어야 한다. 그러면 집이 다시 것이 된다.16 누구든지 상속받은 자기의 밭을 야훼께 바쳐 거룩하게 하려면, 거기에 뿌리는 씨앗의 분량을 따라 값을 매겨야 한다. 보리 호멜 뿌릴 만한 밭은 값이 오십 세겔이다.17 희년부터 자기 밭을 바쳐 거룩하게 하려면, 값이 값이 되지만,18 희년이 지난 다음에 자기 밭을 바쳐 거룩하게 하려면, 사제가 희년까지 남은 햇수를 세어 값을 계산해 가지고 본값에서 깎아주어야 한다.19 누구든지 거룩하게 바쳤던 밭을 물러내려면 매겨진 값에다 오분의 일을 얹어 물면 다시 것이 된다.20 밭을 무르지 않고 남에게 팔았으면, 밭은 다시 물러낼 없다.21 밭도 희년이 되면 해약이 되기는 하나, 여느 사람은 범접하지 못할 것으로 바쳐진 거룩한 것이 된다. 상속권은 사제에게 있다.22 상속받은 밭은 아니나 매입한 밭을 야훼께 바쳐 거룩하게 하였을 경우에는,23 사제가 희년까지 따져 값을 매겨주어야 한다. 그러면 그는 당일로 매겨진 값을 거룩한 것으로 야훼께 바쳐야 한다.24 희년이 되면, 밭을 팔기는 했으나 땅의 상속권을 가지고 있는 임자에게 밭은 돌아간다.25그런데 이십 게라를 세겔로 하는 성소의 세겔로 값을 매겨야 한다.

            (레위기 27: 14-25)


미국의 부동산 감정 역사는, 부동산 협회에서 1910 년부터 감정 위원회를 구성했고 1928 년에서야 오늘까지 사용하는 부동산 감정 방법을 마련했다. 1949 년에 미국 부동산 감정 협회가 구성되었다. 그러나 아직도 현재 감정 방법은 너무나 엉터리이고 잘못 되어 있다. 그렇기 때문에 객관성이 결여된 개인 감정(感情) 수치가 추가 되어서 가격이 결정되는 경우가 허다하다.


새 감정법 :

2022 년 7 월 1 일부터 부동산 감정을 개인의 인종 차별 감정 (感情)에 의해서 감정 가격이 실제 시장 가격 보다도 낮은 경우에는 항의를 할 수 있고, 감정사는 근거 자료를 제시해야 된다는 당연한 상식이 새 법으로 제정었다.


새 법으로 제정된 배경은, 2021 년 초에 북가주에 거주하는 흑인 부부인 Paul Austin and Tenisha Tate 주택에 대해서 백인 여자 감정사인 Janette Miller가 감정을 했다.

감정을 의뢰했다. 감정 가격이 자기들의 기대 했든 가격보다도 $400,000 이나 낮은 가격이었다. 훗날 백인 친구한테 부탁을 해서 2 번째 감정을 의뢰 했더니 가격이 $1,400,000이 되었는데, 처음 감정 가격 보다도 $500,000 이 더 높은 감정 가격이 되었다. 같은 집을 두고서 백인이 자기 집 인양 감정을 의뢰한 결과 흑인 보다는 55 % 상승한 것이다. 이것이 주요언론을 통해서 보도가 되었다. 한 언론에서는 흑인 여자가 감정사한테, 자기는 휴가를 가기 때문에 감정을 하는 날 자기 형제가 감정사를 기다릴 것이라고 이야기 했단다. 실제로는 백인 남자한테 부탁을 해서 거짓말을 한 결과 감정 가격이 배로 올랐다는 것이다. 사건피해자는 2021 년 11 월 말에 감정사와 감정 회사 상대로 소송을 했다. Redfin에 의하면, 흑인이 거주하는 동네 주택 가격은 실제 가격보다도 평균 -46 % 저렴하게 평가되고 있다는 것이다. 이 사건으로 인해서 AB 498 이 제정되었다.


새법은, 감정 가격이 시장 가격보다도 낮은 경우에는, 감정사한테 감정한 자료와 그 절차를 요구하면 감정사는 감정 자료 근거를 제공 해 주어야 된다. 부동산 판매에 대한 모든 계약에는 부동산 감정이 편파적이지 않고, 객관적이어야 하며 부적절하거나 불법적인 차별 행위 사항이 어떤 영향도 받지 않아야 한다는 내용의 공고문이 포함된다.

공고문에는, 만약에 구입자 또는 판매자가 불법적인 고려 사항에 근거해서 감정 가격이 낮다고 생각하는 경우에는 “항의”를 제기 할 수 있는 연락처 정보를 제공한다.

불만 항의에 대한 자세한 내용은 https://www2.brea.ca.gov/complaint/ 

전화(916) 552-9000에 전화”


기존 법에서, 부동산 면허국에서 부동산 감정사를 감독한다. 기존 법에서, 면허국은 일반인 보호를 위해서 가장 우선적으로 면허, 규제 및 징계 기능을 수행할 것을 요구하고 있다.

새 법은, 민원인이 부동산 감정 가치에 대한 의견이 시장 가치보다도 낮다고 주장하는 기존의 “항의 양식”을 새로 변경한다.

새 법은, 감정 면허국이 판매자, 재융자 할려는 사람, 구입자 또는 부동산 매매에 불만을 제기 할 수 있는 권한을 부여 받은 대리인으로부터 자발적으로 수집한 항의 내용과 특정 인구 통계 정보를 수집하도록 요구한다.

새 법은, 감정 면허국이 수집한 인구 통계 정보를 2024년 7월 1일 또는 그 이전에 주 의회에 보고하도록 요구한다.


새 법은, 감정사가 감정한 부동산 가치의 기초가 인종, 피부색, 종교, 성별, 성별 표현, 나이, 출신 국가, 장애, 결혼 여부, 소득 원천, 성적 취향, 가족 상태, 고용 상태 또는 현역 군인 또는 미래 소유 가능자 또는 현 부동산 거주자, 또는 현재 소유자 또는 대상 부동산 인금 부근에 거주하는 사람 상태, 또는 연방 공정 주택법 (Fair Housing Act.)에서 금지하는 기타 사항에 근거해서 감정하는 것을 금지한다.


기존 법은 부동산 감정 면허국은 4 년 마다 면허 신청 절차, 교육, 실무 경험을 포함한 면허 갱신과 재교육, 절차에 대한 규정을 채택 할 것을 요구하고 있다.

새법은, 면허 신청자는 2023년 1월 1일부터 최소 1시간의 “다문화 소양 (cultural competency)” 교육을 이수 할 것을 요구한다.

면허를 갱신하거나 면허 복원하기 위해서는 재교육을 받아야 하는데, 2023년 1월 1일 또는 그 이후에 갱신하는 각 면허 소지자는 재교육의 일부로서 최소 2시간의 인종 편견 교육을 이수해야 된다.

 

2023년 1월 1일부터는 면허 소지자는 4년마다 최소 1시간의 “다문화 소양 교육”을 이수해야 된다.


기존 법률은 어떠한 단독 주택 부동산 판매,  임대된 토지에 건축물 시설이 되어 있는 것, 임대 부동산에 구입 선택권 (option), 부동산 매매 계약, 교환으로 판매, 교환, 판매 시에는 특정 사실을 밝혀야 한다고 규정하고 있다.


새 법은 2022년 7월 1일 이후부터 단독 주택 판매에 대한 모든 계약서에는 부동산 감정 평가가 공정하고 객관적이어야 하며 부적절하거나 불법적인 고려 사항의 영향을 받지 않아야 한다는 내용의 통고문을 포함 시키도록 요구한다. 새 법은, 감정인을 선정한 금융 기관이나 융자 broker 또는 부동산 면허국에 인종 편향적인 감정을 한 것과 관련된 정보를 통고 할 내용이 포함되도록 요구한다.

그리고 새 법에서 명시한 대로 면허가 있는 사람이 통고서를 전달해야 하며, 융자 견적서 또는 융자와 함께 또는 그 이전에 4 세대 이하의 주택인 주거용 부동산을 담보한 1 차 융자 구입 자금에 대한 재융자 또는 융자 관련한 사실 정보를 밝혀야 하는 진술서에도 포함되어야 된다.


기존 법은, 가주 고용균등 과 주택 법 (California Fair Employment and Housing Act,) 에 의해서 공공 또는 개인 소유 토지 사용 관행, 결정, 또는 승인을 통한 차별행위, 특정 개인을 상대한 차별 행위를 금지하고 있다.

현행법은 부동산 관련 거래와 관련된 사업을 하는 개인이나 기타 조직 또는 단체가 부동산 거래와 관련 또는 매매 조건에서 특정 개인의 특성을 이유로 차별하는 것을 불법으로 규정하고 있다.

새 법은, 주거용 부동산 감정을 하는 사람이나 감정 사업체 또는 기타 단체에서 인종, 피부색, 종교, 성별, 성 정체성, 성별 표현, 성적 취향, 가족 상태, 소득원, 장애, 유전 정보, 퇴역 군인 또는 군인 상태, 출신 국가에 따른 차별 행위는 불법이다.


2022 년 7 월 1 일부터 통고 의무. 다른 사항은 2022 년 1 일 1 일부터 시행, 그러나 새 보수 교육은 2023 년 1 월 1 일부터 시행.


감정 피해 :

감정이 잘못되면 정부, 은행, 판매자, 구입자들이 모두가 피해를 당한다.

정부가 주택 융자를 통해서 피해를 당하면 국가 경제에 중대한 악영향을 끼친다. 이런 피해를 당했을 때 감정사 상대로 손해 배상 청구를 한다. 이제는 감정사 상대 피해 청구로서는 융자와 감정 제도 모순을 수정 할 수 없다는 문제에 도달된 것 같다.

현재 감정 방법은, (1) 동질성이 있는 부동산과 비교 (비교법)(market data approach :  comparable sales method) (2) 수입과 비교 (Income approach Capitalization method))해서, 수입에 기준을 두고서 감정하는 방법이다. 만약에 수입이 없으면 가상된 수입에 기준을 둔다. (3) 새로 건축을 하면, 현재 건축 비용으로 계산하는 건축 비용 계산(Cost approach)으로 감정을 한다.


감정 잘못으로 국가 경제가 흔들린 사건들이 있다. 1989 년 ~ 1991 년 기간에 주택 이자율이 12 ~ 14 % 가 됨으로서 주택을 소유할 수 없는 문제가 발생하자 주택 가격이 -35 % 하락했다. 이 시기의 부동산 불경기 때에 자격 없는 감정사 잘못으로 정부가 보증을 해준 융자 손실이 발생했기에 부동산 경기가 침체되었다고 했다. 감정 잘못과 잘못된 은행 관행으로 정부가 보증 해 준 부동산 융자 손실 문제가 1989 년에 터졌다고 진단했었다.

그래서, 1991 년 10 월부터 캘리포니아 주에서 감정사 시험이 실시되었고 1992년 3월 1일부터 감정사 면허 제도가 제정되고, 1992년 3월 1일부터 감정사 면허 제도가 시행되었다. 연방 정부가 제공하거나 보증하는 융자는 감정사 면허를 소유한 사람이 감정을 하도록 했다. 잘못이 있으면 면허증을 박탈하겠다고 했다. 과거의 고질적 금융 부실 방지를 위해서 감정 면허법이 시행되었지만 10 년이 지난 후에도 문제는 시정되지 않았다.


정부는 2003 년 여름부터는 감정사한테만 감정 잘못에 대한 책임을 부과시킬 것이 안이라 은행한테도 책임을 부과시키므로 서 현재의 금융 손실을 보완 해 보겠다는 것이다.


2006 년 ~ 2008 년에는 주택 융자를 받기 위해서 은행에 줄만 서면 100 % 융자를 제공하고, 신용 기록이 나쁜데도 더 많은 융자 비용과 높은 이자만 지불하면 융자를 받았다. 이 결과, 악덕 융자로 인해서 많은 은행이 문을 닫게 되었다. 이 때는, 감정사와 은행한테 부동산 불경기 책임을 물었다.


2009 년 5 월 1 일부터 Fannie and Freedie Mac에 의한 “주택 평가 강령 (Home Valuation Code of Conduct)”에 의한 새 감정 규정이 발표 되었다. 새 규칙에 의해서 제 3 자인 감정 운영회사 (appraisal management companies)에 의해서 감정 의견을 받도록 한 것이다. 이제는 과거와 같이 융자 broker나 은행이 감정사한테 전화를 해서 감정 해 달라는 것이 안이라 이러한 감정 기구를 통해서 감정을 하도록 했다.

 

* 감정사에 대한 감독 (SB 237) : The Office of Real Estate Appraisers (OREA) 가 감정 운영회사를 감독한다.  2010 년 1 월 1 일부터 OREA 는 감정운영 회사에 대해서 지문채취 와 신원조사 및 기타 필요사항에 대한 법률제정을 한다.

감정사에게 감정가격에 영향을 줄 수 있는 강압 또는 감정비용 지불 지연, 미래에 감정 스비스 사업을 위한 계속적인 지원, 선물등 어떠한 압력행사도 못한다.


* 2012 년에는 부동산 가격에 대한 의견 (SB 6) : 부동산, 감정사 그리고 부동산 매매에 관여한 사람의 부동산 감정 규제를 하고 있다. 부동산 면허자는 융자와 관련해서 고의적으로 부동산 가치를 잘못 제시하면 안 된다. 특히 직접 또는 간접 적으로 부동산에 관련된 사람 또는 소유권과 연관이 있는 면허자가 주택 융자를 받기 위해서 가격에 대해서 어떠한 영향을 주어서도 안 된다.

면허자 또는 부동산에 연관된 사람이 부동산 가격 결정에 종사하는 감정사 또는 매매에 관여되어 가격을 결정하는 사람에게 불법적인 뒷돈 거래나 다른 영향을 주면 안 된다. 


* 새법인 AB 948: 2022 년 부터는 감정사는, 인종 편견에 의한 감정을 금지하고, 인종 편견에 대한 소양 교육을 받아야 된다.


실상은 현재 부동산을 감정하는 방법 자체가 잘못된 사항들이 있다. 필자는 현행의 잘못된 감정 방법을 시정하기 위해서 연구를 했었지만 시간 투자와 연구 경비 등으로 완성을 못하고 중단했다. 하지만 나의 감정 연구 방법이 연방 정부의 Housing and Urban Development (HUD)에서 주택 토지 가격 계산 방법이 소개되었었다.

객관적 수치를 만들기 위해서는 항상 오르락 내리락 하는 건축 경비 새 숫치로 입력을 시켜서 수학 방정식을 계산하듯이 지수를 만들어 감정을 할 수 있는 방법이라야 된다. 그렇기 때문에 이런 방법이 나오기 전 까지는 현재의 잘못된 감정 방법을 사용하는 수 밖에 없다.



김희영   김희영 부동산 (951) 462 - 1070

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