주택융자 칼럼

오창진

Sr. Loan Officer, NEXA Mortgage LLC

  • Sr. Loan Officer
  • MLO NMLS# 1985037

Appraisal Gap 에 대한 이해

글쓴이: Chang Oh  |  등록일: 04.25.2022 14:32:23  |  조회수: 543

어느때보다 강한 요즈음의 Seller’s Market 에서는 얼마에 Offer 가격을 써내고, Down Payment 얼마만큼 해야 하는지 결정하는 것이 쉽지 않습니다. 좋은 위치에 관리가 잘되어 있고 Remodeling까지  되어 있어서 바이어의 마음을 끌기에 충분한 좋은 매물이 마켓에 나오면 불과 일주일안에 수십개의 오퍼가 들어오는 요즈음 현실입니다.

 

당연히 Seller 다운이 많고 가격이 높은 Offer 골라서 선택하게 됩니다. 매물도 부족하고 좋은 매물이 제한되어 있는 상황에서 자금력이 충분한 바이어는 Over Asking Price 대한 거부감이 전혀 없습니다. 렌트도 오르고 이미 인플레이션이 마켓에 반영된 것을 감지한 바이어는 그러한 상황에 빠르게 적응해 가고 있습니다.

 

그러다 보니 바이어가 계약 조건으로 제시할 있는 가지 기본적인 Contingency 사항들, 예를 들면 Loan Contingency, Appraisal Contingency 조차도 없애야만 Seller OfferAccept하는 경우가 많습니다.

 

Zillow Redfin 같은 ONLINE PORTAL 마켓을 주도하면서 가격 경쟁을 더욱 부추기는 경향이 있습니다. 샐러든 바이어든 ONLINE 통해서 너무나 신속하고 편리하게 매물 정보와 판매 동향을 접근하다 보니 심리적 압박을 받게 되고 그런 경향이 마켓의 흐름을 주도하는 경향이 있습니다.

 

따라서 내가 충분한 Down Payment 있고 자금 여력이 충분하다면 몰라도, Tight하게 Down Payment 준비해야 하는 Buyer라면 일정부분 위험을 감수해야 하는 경우가 많습니다. 그러한 위험 하나는 바로 Appraisal Gap입니다. Appraisal Gap 판매가격과 감정가격 간에 발생한 차액을 의미합니다.

 

감정가는Lender 지정하는 전문 감정사가 해당 지역의 최근 판매 기록과 해당 주택의 상태를 기초로 해서 적정한 가치를 산정한 가격을 말합니다. 바이어와 셀러 간에 계약한 가격에 합당한 감정가가 나오면 다행이지만, 만약에 너무 높은 가격을 Offer해서 감정가가 실제 계약된 판매가격 보다 낮게 나오면 차액만큼 Appraisal Gap 발생합니다.


예를 들면 리스팅 가격이 $900,000 이었는데Over Asking으로 결국 판매 계약이 $1,000,000으로 결정된 경우에 만약Appraisal price $920,000으로 나오게 되면 결국 $1,000,000$920,000 차액 $80,000Appraisal Gap 발생하고, Lender 감정가 기준만큼만 Loan 해주기 때문에 차액 $80,000 Buyer Closing 현금으로 추가 지불해야 합니다.

 

다행히 Down Payment 충분하고 승인된 수입이 충분하다면 문제가 없지만, Down Payment 충분하지 않고 수입도 충분하지 않으면 Loan structure 조정해서 Appraisal Gap 해결할 있는 방법도 제한적일 수밖에 없습니다.

 

요즈음처럼 강항 Seller’s Market에서는 Appraisal Gap으로 인해서 Loan 진행하다가 문제가 발생할 가능성이 많습니다. 사전에 미리 예상되는 문제를 검토해서 전략적인 준비를 하지 않으면 설사 원하는 매물을 찾아서 계약을 했어도 마지막 Funding에서 문제가 생겨 딜이 깨질 수도 있습니다.

 

처음 Pre-approve 받고나서 최종적으로 딜이 Closing 때까지 중요한 순간마다 어떻게 대처해야 문제없이 Funding Closing 되는지를 미리 전문가의 도움을 받아서 준비하고 진행하는 현명합니다.

 

문의)

Chang Jin Oh (오창진)

MLO, Sr. Loan Officer NMLS# 1985037

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T. 818-287-0207

coh@nexamortgage.com

www.cohmortgageteam.com

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