오창진의 주택융자 칼럼

칼럼니스트: MLO Chang Jin Oh

Sr. Loan Officer, NEXA Mortgage LLC
MLO NMLS# 1985037

전화: 818) 287-0207
이메일: coh@nexamortgage.com
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투자용 주택 구입을 위한 융자
11/02/2021 01:56 pm
 글쓴이 : Chang Oh
조회 : 757  
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현재 본인의 주거주용 부동산을 소유하고 있으면서 투자용으로 또다른 Property 구입하길 원하는 경우 개인의 소득만으로는 해당 부동산 구입을 위한 융자가 어려운 경우가 있습니다. 이런 경우 DSCR Mortgage Program 이용하시면 개인 소득 대신 구입할 건물의 임대 소득을 사용해서 투자할 부동산 구입 자금을 조달할 있습니다.


개인의 직장 수입 혹은 비즈니스 수입을 보지 않고 해당 구입 건물에서 나올 임대 수입의 현금 흐름을 계산해서 융자를 승인하기 때문에 기존의 전통적인 모기지 승인 절차에서 필요한TAX RETURN, W-2 같은 기본 서류들이 굳이 필요 없습니다.


단지, 해당 Lender 해당 대출자의 투자 부동산 경험 유무와 해당 부동산에서 발생하게 되는 임대 소득이 해당 대출 기관의Guideline에서 정한 Debt Service Coverage Ratio 충족해야 합니다. Ratio 계산은 임대 소득을 모기지 Payment 금액으로 나눈 값이 되며 대략 1.0x – 1.5x입니다.


만약에 해당 대출기관의 Guideline Ration 1.0x이고 투자자가 구입하려는2 Unit property 임대수입이 $6,000 경우, 허용되는 최대 모기지 지불액은 $6,000 넘지 말아야 합니다. DSCR 1.5X 대출기관의 경우에는 최대 모기지 지불액이 $4,000이내 이어야 합니다.


DSCR 모기지 자격은 주로 개인 소득 대신 부동산에서 발생하는 임대 소득에 따라 달라지기 때문에 신청 절차가 간소화되고 일반 투자 부동산 모기지와 비교하여 시간이 걸릴 있습니다. DSCR 프로그램은 투자 자산을 취득하거나 재융자를 하려고 하지만 승인을 받을 만큼 개인 소득이 충분하지 않거나 세금, 재정 고용 문서를 제공하기를 원하지 않는 사람에게 적합합니다.


DSCR 대출의 단점은 높은 모기지 이자율을 지불하고 경우에 따라 높은 다운페이먼트를 지불해야 한다는 것입니다.


그리고 전통적인 융자 상품과 달리 DSCR Loan 일정 기간내에 재융자를 하거나 융자금 상환을 하게 되면 지불해야하는 Penalty Fee 있을 있으니 융자 조건을 살펴보고 결정할 필요가 있습니다.


DSCR Loan으로 구입 가능한 Property 일반 주택, Multi Unit commercial property, Non-Warrantable Condo 등을 포함한 모든 유형의 Rental Property 대상으로 하고, 일반 모기지 상품과 달리 LLC 소유로 되어 있어도 융자 진행이 가능합니다.


만약에 본인의 신용 점수가 640 이상이고 렌트Income Generate하는 Property 투자용으로 구입하려고 계획하는 경우에는 전문가의 도움을 받아서 DSCR Loan 알아보시기 바랍니다. DSCR Mortgage 개인 소득 증명 대신 해당 부동산 임대 소득을 기준으로 심사하기 때문에 오히려 신청절차가 간단하고 오히려 일반 Investment Property Mortgage 비해서 심사 시간이 간단하고 짧을 있습니다.


미국 부동산은 이미 증명된 가장 안전한 투자 상품입니다. 앞으로의 불확실한 경제 상황과 인플레이션 가능성을 염두에 둔다면 Investment Property 통해서 수입을 창출하는 방법을 고려해 만합니다.


문의)

Chang Jin Oh (오창진)

Sr. Loan Officer, NEXA Mortgage

NMLS# 1985037

T. 818-287-0207



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