부동산 칼럼

김희영

김희영 부동산 대표

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가로수 무단 절단, $347,600

글쓴이: kiminvestments  |  등록일: 10.31.2022 09:49:41  |  조회수: 2524

가로수 무단 절단, $347,600


성가신 가로수를 시청 허락없이 한 그루를 잘라 낸 잘못으로 $347,600 배상 명령을 받았든 사건이 있다. 

가로수가 도시 미관, 보행자와 건물 안전, 도로 표시, 자동차 시속 감소, 매연 감소, 공해 정화, 대기 온도를 낮추는 등 여러 좋은 역할을 한다. 그러나 가로수가 영업장소, 건물, 간판, 도로 표시판 차단, 계속된 그림자로 우울증, 햇빛 차단, 낙엽 청소, 인도 손상, 신호등을 가로 막아서 교통사고까지 유발시킨다. 가로수 그림자 때문에 햇빛을 볼 수 없고, 춥고, 알레르기, 도로와 인도에 교통사고 유발, 강풍에 가로수 가지가 떨어져서 건물이나 도로변에 주차한 자동차나 건물 손상, 시야 차단, 가로수가 병이나 바람에 쓸어져 인명 피해도 준다. 가로수 뿌리가 인도나 이웃 건물, 공공시설 배관, 전선도 손상시킨다.

시청은 나쁜 가로수 피해와 관리 잘못으로 많은 소송을 당한다.


필자는 한 때 정원수 도매 농장과 정원 설계 사무실을 운영했었다. 미국 일간지 신문에 Home & Garden 고정 column 을 수년간 연재했고, 경북대학교 농과대학 출신에 동 대학 농학 박사 그리고  Cal Poly 농대 초빙 강사로서 식물 육종, 식물 조직배양, 정원수 농장 운영을 강의 했었고, 정원 관리에 대한 Green World 책을 출판한 것이 UC Davis 농대에서 교과서로 채택되어 사용했다. 그리고 Moreno Valley 시청에서 “도시 환경 미화” 위원장과 Planning commissioner을 역임했었기 때문에 가로수 문제를 알고 있다. 나무를 베어 낸 소송 사건 피해자를 위한 “나무 감정” 의뢰를 받아서 여러 사건의 나무 감정을 해 준 경험이 있다.


시청 건축과에서 일을 하면서 알게 된 사실은, 시청 내부에서 가로수 선정이나 관리를  잘 못 한다는 것을 알게 되었다. 시청에서 가로수를 선정했다고 해서 모든 것이 합리적이지 않다. 가로수 수종 선택을 잘못 했기 때문에 가로수로 인한 피해가 심각하다. 시청에서 상업용 정원 설계 도면을 검토하기 위해서 정원 설계사 면허자를 채용해 둔 곳도 있지만 이들이 나무 관리나 수종 선택 전문가라야 하는데도 실상은 나무 성장에 대한 지식이 없는 사람들이 많다. 

상업 건물 건축 허가를 받을려면 정원 설계 도면을 요구한다. 이 때에 시청 직원의 엉뚱한 요구에 너무 황당해서 식물 성장과 토양 성질 등 여러 사항을 설명 한 후에 시청 요구 사항을 완전히 수정해서 제시해야 되는 때가 있다. 

그리고 시청 내에 "공공 시설과 (Public Work Dep.)" 에서 가로수 관리를 담당하면서 나무 전지를 하고 있다. 시에 따라서는 추천 가로수 목록을 만들어 둔 곳도 있고 없는 곳도 있다. 추천 가로수 목록 가운데에도 어떤 수종은 나무 뿌리가 땅속 깊이 자라는 "심근성 (深根性)" 수종이 안인 것들도 발견이 되므로 수종 선택을 잘 해야 된다. 


시청에서 가로수 선정을 하는 사람들이 수종 선택을 할 줄도 모르고 그 분야에 전문 지식도 없는 사람들이 수종 선택을 했기 때문에 오늘날 여러 시 마다 가로수 피해에 대한 소송을 당하고 있으며 관리하는데도 많은 비용이 지출된다. 문제를 일으키는 가로수 대부분은 나무 뿌리가 땅 속 깊이로 들어가서 자라지 않고 땅 지표 면 낮게 자라는 천근성 (淺根性) 성질의 뿌리로 자라는 가로수를 선택했기 때문이다. 이들 나무는 빨리 자라고 목질이 약하고 뿌리가 땅속 깊이서 자라지 않기 때문에 강풍에 쉽게 썰어지고, 나무 가지가 쉽게 부질러 떨어져 인명이나 재산 상 피해가 발생하고 있다.  그렇기 때문에 강풍에 나무 가지가 부질러져 떨어지거나, 나무가 뿌리체로 뽑혀서 넘어 졌다는 news 를 보면 대부분이 이런 수종들이다. 


심지어 정원 설계사라는 사람들도 수종 선택을 잘못함으로 나무로 인한 인명과 재산 피해를 당하게 된다. 예로서, L.A. 지역에는 고무나무의 일종인 Ficus nitida 라는 수종을 많이 심었다. 소나무, Euclayptus, Ficus 같은 종류 들이다. 그런데 이런 가로수를 흔히 볼 수 있다.


시청은 가로수로 인해서 피해당한 사람들로부터 많은 소송을 당하고 있다. 시청도 이런 문제를 알고 있다. 법에서는, 소유주에 의한 불법행위, 민폐, 태만, 관리 잘못으로 타인의 건강이나 안전에 위험을 조성한 결과에 의해서 피해를 당했을 때에는 소유주, 관리인한테 책임이 있다. 예로서, 나무가 쓸어져서 이웃 부동산으로 쓸어져서 피해를 당했거나, 나무가 교통 신호 시야를 방해해서 사고가 발생했을 때에도 나무 소유주한테 책임이 있다.


2011 년 9 월에, “Costa Mesa” 시와 “Newport" 시 경계선의 사거리 빨강 교통 신호등에서 차를 정지 한 순간에 갑자기 가로수가 쓸어져 한인 승용차를 덮쳐 사망한 사건이 있었다. 시청에서 $1,000,000 보상해 주었다. 시청이 가로수 소유주이고 관리 책임이 있기 때문이다. 


2014 새해 첫날에 Hollywood에서 가로수 뿌리가 인도 손상을 일으킨 장소에서 넘어져 머리 부상을 당해서 L.A. 시는 2018 년 4 월에 $3 백만 달러 합의금을 지불한 사건이 있었다.


2016 년에 Whittier 시의 Penn Park에서 결혼식을 했는데 80 foot 높이의 나무가 쓸어져서 61 세된 신부의 엄마가 사망하고 신랑 신부 그리고 하객 19 명이 부상을 당했다.

신부 엄마는 2022 년 9 월에 시청과 $3 백만 달러에 합의했다. 19 명의 부상자한테는 2020 년 10 월에 2,800 만 달러 합의. 신랑은 $290 만 달러, 신부는 $330 만 달러에 합의 한 사건이 있었다.


정부 소유 야산에서 캠핑하다가 야산 자연림이 태풍 또는 병이 들어서 나무가 쓸어 지면서 인명 피해를 당한 경우가 있다. 정부 소유 야산 캠핑장은 개발이 안 된 자연 상태 지역 또는 개발이 된 지역에서 피해를 당한 것이냐로 구분을 하지만 정부에 책임이 있다 또는 없다는 상충된 판결들이 있다. 


시청 허가없이 무단 가로수 제거 : 가로수 소유주는 시청이 주인이다. 소유주인 시청 허가 없이 가로수를 무단으로 베어 내면, 나무 가격에다가 벌금까지 지불해야 된다. 시청 땅이 안인 개인 땅에서 자란 나무도 큰 나무는 시청 허가를 받아야 된다. 대부분은 0.5 acres 이상의 개인 부동산에 나무 높이가 30 feet 이상, 직경이 12 inch 이상인 경우 또는 보호 수종인 California oak (굴밤나무)을 제거할려면 시청 허가를 받아야 된다. 자기 땅이라고 해서 허가없이 큰 나무를 베어 내면 오히려 과중한 벌금을 지불하고 많은 불편을 당한다. 

가로수 한 나무가 몇 만 불이 될 수 있다. 


가로수 제거 허가를 받지 않고서 무단으로 가로수를 절단 했을 때의 벌금은 $500 ~ $10,000 또는 그 이상이 된다. 나무 감정을 해서 피해 가로수 가격과 벌금을 지불해야 된다. 나무 수종과 연령, 나무의 높이, 직경, 미관의 가치에 따라서 나무 가격은 천차만별이다. 꼭 가로수가 안이고, 개인 부동산 내에 큰 나무가 있거나 보호 수종을 시청의 허가 없이 나무를 절단하면 벌금을 지불하게 된다.


예로서, 2007 년에 Glendale 시에서, 자기 집 앞 굴밤나무 가로수 한 그루를 불법적으로 베어 낸 사람한테 가로수 가격과 벌금을 포함해서 $347,600을 부과했다.  집 앞에 있는 굴밤나무 가로수를 절단 한 사유는, 울창한 굴밤나무로 하루 종일 햋볓도 못 보기 때문에 우울하고, 낙엽이 지붕 위에 까지 쌓이고, 마당에도 낙엽 때문에 청소하기가 너무 힘이 들기 때문에 무단 절단 했다는 것이다. 낙엽이 지붕에 쌓이게 되면 물이 역류해서 지붕에서 비가 새기도 한다. 나무 자르는 업자가 말하기를, 가로수를 자르는데 시청 허락이 필요 없다고 했다. 가로수 자르는 비용으로 $3,000 을 지불했다.  이 사건은 L.A. Times 에서도 크게 보도 되었다. 집 주인은 너무나 과다한 비용이라면서 국회의원과 시 위원들한테도 하소연하고 변호사까지 채용했었지만 아무런 도움을 받지 못했다.


북가주의 Woodside 지역에서 2016 년 6 월에 3.2 acre 의 자기 땅에서 자란 나무 22 그루를 허가 없이 베어 내었기 때문에 첫 나무 벌금 $5,000, 2 번째 나무 $7,500, 3 번째 나무부터는 각 나무에 대해서 $10,000 씩 벌금이 부과되어 벌금 $212,000 지불 하라는 명령을 했다. 대부분의 시에서 이렇게 적용하고 있는 것이지 꼭 Woodside 특정 지역에서만 적용되는 것은 안이다. 왜냐하면 개인 부동산 내에서 자란 나무라고 해도 오래되고 큰 나무를 보호하게 되어 있다.


가로수 제거 신청 : 가로수 제거 청구를 시청에 신청하기 이전에, 시청에서 어떤 경우에 가로수를 제거 한다는 지침을 먼저 알아야 된다. 가로수 제거는 시청 “공공시설과 (Public Work Dep.)”와 “공원 부서 (Park)"에서 담당한다. 시에 따라서는 ”도로 미관 (Street Scape)“ 또는 ”도시 미화 (City Beautification)" 부서에서 담당한다.

L.A. 시는 “Streets L.A.” 라는 부서에서 담당한다. 시에 따라서는 이렇게 부서 명칭이 다른 이름으로 사용하기도 한다. 이들 부서에서 도로, 청소, 가로수, 도로 정원, 불법 폐기물 단속, 폐수, 비행장, 낙서, 교통, 신호등, 홍수 대비, 시청 공원관리 등을 관리한다. 가로수를 제거 한 후에는 새 가로수로 교체 할 것을 요구한다.


가로수 제거 신청 비용을 받는 시도 있고 안 받는 시도 있다. L.A. 시의 나무 제거 신청비는 $805.99. 나무를 몇 그루 제거하느냐에 따라서 가격에 차등제를 두는 곳이 있고, 신청비를 안 받는 시도 있다. L.A. 시는 1 ~ 2 그루 $2,592 , 3 ~ 5 그루 5,139.16, 6 ~ 10 그루 $5,982, 10 그루 이상은 $5,982.58 이다. 

원칙적으로는 나쁜 가로수는 시청에서 제거 해 주어야 되고, 시청에서 새 수종을 선택해서 심어 주어야 하는데도 시청의 재정 상태 핑계로 시청에서 잘 안 해 준다.

이런 때는 개인이 가로수 선정과 제거 비용까지 지불해야 허가 받기가 쉽고 빨리 처리 될 수 있다.


가로수 제거 결정: 나무 제거 요청이 접수되면 “시청 공원 관리 (park) 과”와 “공공시설 (Public Work Dep.)과” 회의에서 결정한 후 서면으로 가로수 제거 허락을 해 준다.

어떤 시는, 시위원회에 상정해서 허락받는 곳도 있다. 서면 접수부터 허락까지는 보통 30 일 ~ 120 일정도 소요된다.


(1). 위험한 가로수 규정은, 안전 위험 초래, 병든 나무, 가로수가 기울어져서 쓸어 질려는 상태, 가로수가 죽고 있거나, 죽은 나무, 나무가 구조적으로 약 한 것, 교통방해 또는 시민 건강, 안전 또는 복지에 피해를 주는 경우이다. (2). 수도, 하수구 피해, 인도, 도로변 파괴 또는 배수에 장기간 피해 (3). 부적합한 장소에 놓여 있거나, 가로수 목적 위배되는 특성, 미래에도 가로수로서 부 적합한 가로수라고 추천을 받아야 된다.

가로수로서 불필요한 특성은 위원회에서 확인 되어야 하고 공고가 된 것이라야 된다. 불필요한 가로수는 3 가지로 분류한다.


1. 제 1 등급 : 고질적으로 도로변, 도로 배수 지역, 인도, 다른 나무들, 또는 다른 시설에 피해 주는 것. 부동산 소유주에게 상당한 불편을 주는 나무로서 꼭 가로수를 제거해야 할 사항.


 2. 제 2 등급 : 일반적 요구사항에는 부합하지만, 많은 열매가 떨어진다든가, 바람에 잘 견디지 못해서 나무가 잘 부러진다든가, 벌레나 병에 잘 걸리는 나무는 가로수로서 부적합한 형태


3. 제 3 등급 : 외형상으로는 만족 할 수 있지만 나무가 기형으로 비정상적으로 자라는 것. 나무에서 곁가지가 나와서 기형적으로 성장하는 데도 제거를 안 한 것, 가로수에 넝쿨나무가 자라서 침해당한 것, 정상적으로 자라다가 중간에 나무 둥치가 분재같이 이곳저곳으로 휘어져서 가로수로서 합당하지 않는 나무. 이웃 개인 또는 사업체에서 시청으로부터 허가를 받지도 안하고 심은 가로수. 가로수가 노목이 되도록 자라게 되었을 때에 가로수 주변 건축물이나 다른 시설물에 피해를 줄 수 있는 가로수. 이것은 가로수 제거에 대한 원칙론이지만 현실은 시청의 “돈“ 문제를 고려해야 된다. 


경제적 가치 고려 사항 : (1). 가로수 가치에서 경제적 손상이 1/3 이 되어야 할 것. 가로수의 경제적 손상 가치가 전체 나무 가격의 1/3 이상이 되어야 한다. 예로서, 성장한 나무 가치가 $10,000 일 때에 나무 손상 피해 액수는 $3,333 이상이 되어야 한다. (2). 나무 피해로 미래에 시청이 보상 문제가 발생 할 수 있는 나무. (3). 나무 제거를 허락한 부서의 요청이 합당 할 때. 나무가 10 년 주기에 다시 동일한 문제가 발생 할 수 있는 요소. 나무뿌리가 10 년 사이에 인도, 하수구 또는 주변의 시설물을 한번 이상 실제로 파괴를 시킨 경우. (4). 주변 지역 또는 현재의 문제를 비교해서 그 지역의 모든 나무를 제거해야 할 것인가를 비교해야 된다. 이러한 것은 역사적 유적 보존 지역, 유적 가치, 또는 환경에 예민한 지역에는 해당되지 않는다. 


가로수 제거 요청 부결 시 : 가로수 제거 요청을 부결 당한 후에는 (1) “공원과 도시 지역 분과 위원회 (UFSPRCSC)”에 항소해야 된다. (2) 가장 좋은 방법은 개인이 가로수 제거 비용과 다른 수종으로 교체해서 심는 비용을 지불한다는 조건이면 쉽게 허락 될 수 있다. (3) 가로수가 부적격한 수종. 예로서, “물푸레나무 (Shamel Ash)” 와 “캐롭나무 (Carob Trees)” 같은 나무는 경제 사정이 허락하는 한 3 년 이내에 다시 제거할 수 있다. (4) 시청과 개인 간에 50:50 비용 부담을 해서 120 일 이내에 제거 할 것을 제안 할 수 있다.

가로수 제거를 청구한 개인이 비용 부담을 해서 가로수를 베어 낼 때에 시청 요구 사항은 나무를 베언 내는 사람이 나무 절단 면허 시공업자라야 된다. 왜냐하면 만약 작업 중에 사고가 발생 했을 때의 책임 문제 때문이다.


김희영   김희영 부동산 (310) 307 - 9683


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