렌트용 4-unit 주택 1031 Exchange

질문자: Shuzi412  |  등록일: 06.11.2024 20:54:40  |  조회수: 1167
현재 4-unit 렌트용 주택을  15년째 소유하고 있고 1 유닛에는 제가 살고있고 다른 세유닛은 다 렌트로 돌리고 있습니다.
15년전에 60만불에 사서 지금은 약 150만정도 가치니까 팔면은 90만정도 capital gain tax 때문에 1031 exchange 를 고려하고 았습니다.

이런경우 비슷한 가격의 2-unit  duplex 렌트용 주택을 사서 1 unit 은 주인이 살고 다른 유닛은 레트용으로 사용할수가 있나요? 2년정도 살고 나머지 유닛도 주거용으로 변경하려고 하는데 가능한가요?

1031 exchange 에는 저의 경우처럼 주인이 살고있는 상업용 주택도 해당하나요? 듣기로는 주인이 거주한 유닛만은 section 121 로 tax 를 계산한다고 하는데 맞나요?

현재 주택은 RSO 에 해당되는데 1031 exchange 로 이전할때 RSO 에 해당되지 않는 주택으로  이전이 가능한가요?

감사합니다.
  • Harry Chung
    1달 전  

    참고 사이트
          https://www.irs.gov/publications/p523
          https://www.irs.gov/pub/irs-news/fs-08-18.pdf

    법에서 정한 기간대로 주인이 거주한 경우이므로  4-unit 주택 중 한 유닛에 대해서는 Section 121을 적용하고, 나머지 3유닛에 대해서는 1031 Exchange를 적용하는 하여 defer 유예시킬 수 있습니다.

    2-unit duplex로 교환 가능합니다만,  한 유닛을 주인이 거주하고 다른 유닛을 투자로 구입하게 된다면,  팔려고 하는 4유닛중에서 3유닛 에 해당 금액에 대한 100 % tax defer 를 받기 위해서  구입하려고 하는 2 유닛중 렌트할 유닛의 액수가 1031 Ex 해야 하는 액수보다 많아야  하겠죠..
      주거용 유닛에 대한 부분은 1031 Exchange에 포함되지 않으며, 투자용 유닛만 포함되므로  따라서 먼저  CPA 와 상의하셔서  3유닛 부분 즉, 1031 해야 하는 액수를 파악하신 후에 옮겨갈 매물을 찾으셔요.. 

     2년 후에 두 유닛 모두 주거용으로 변경할 수 는 있지만,  IRS는 새로운 투자용 부동산을 최소 1~2년 이상 유지할 것을  권장하고 있고,  그렇지 않으면 2유닛 1031을  한 것조차 인정 받지 못할 수도 있습니다.  주거용으로  바꾸시면 듀플렉스를 다시 팔 때에  all previously deferred recaptured depreciation 를 지불해야 하는 상황에 직면하게 되므로,  반드시 주거용 유닛으로 바꾸시기 전 CPA 와 상담후에  부담해야 하는 세금을 안 후에 투자용 유닛을 주거용으로 교체하시기 바랍니다.

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  • Harry Chung
    1달 전  

    RSO 주택에서 RSO에 해당되지 않는 주택으로의 이전 가능합니다.  1031 과는 상관이 없습니다.

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