투자 부동산은 LLC를 설립해서 사야 한다고 종종 조언을 듣을 수 있다, 그렇다면 LLC로 살때 융자가 가능한지 LLC로 투자 부동산을 사는 것이 무엇이 다르며 유리한지 알아 보려고 한다.
우선 부동산을 살때 PRIMARY HOME, SECOND HOME, INVESTMENT HOME으로 나누어 볼 수 있다. 먼저 PRIMARY HOME은 내가 직접 거주하는 집을 말한다. 임대용 부동산이 아니다. 다만 2--4 유닛의 경우 내가 한 유닛에 거주 한다면 PRIMARY HOME으로 구매 가능하다. 다음은 SECOND HOME 이다 이것은 PRIMARY HOME이 있는 사람이 VACATION 때 잠시 머무는 집으로 활용하는 집이다. 경우에 따라 가족과 다른 타주에서 직장생활을 해야 하는 경우 SECOND HOME을 구매할 수 있다. 마지막으로 INVESTMT HOME은 그야말로 투자를 목적으로 하는 집으로 이 집을 임대하여 랜탈 인컴을 창출하기 위한 목적으로 구매하는 것이다. 이 경우 일반적으로는 PRIMARY HOME이 있어야 융자가 가능하다. 하지만 일부 랜더는 또 하나의 투자 부동산이 있는 EXPRIANCE INVESTOR에만 융자를 해주기도 하고 경우에 따라 랜트로 살고 있고 PRIMARY HOME이 없는 FIRST TIME HOME BUYER에게 융자를 해주는 랜더도 있다.
그럼 이제 알아 볼 것은 투자용 부동산을 살때 왜 LCC가 유리한 것인가? 개인이 랜탈 인컴을 보유하고 비즈니스를 한다서나 은퇴 플랜으로 투자용 부동산을 구매한다거나 아니면 유닛을 사서 한 유닛은 본인이 거주하고 나머지는 임대를 하여 모기지 및 랜탈 인컴 수익을 창출하거나 다양한 목적으로 투자용 부동산을 구매하개 될 것이다. 이때 개인이 투자용 부동산을 사는 경우 또는 융자를 해서 가는 경우 바이어 및 바로어는 개인이 되어 혹시라도 테넌트와 분쟁 및 기타 법적 분쟁이 발생하는 경우 소유주가 모든 책임을 지어야 한다. 하지만LLC로 구입하고 소유주가 LIMITIED LIABILITY COMPANY MEMBER 로 되어 있다면 본인이 투자한 금액의 한도 즉 현재 집이 갖고 있는 밸류 - 론 의 한도내에서만 책임이 있는 것이다. 따라서 혹시 문제가 생겼을 때 집이 LEAN에 걸리고 차압이 들어 올 수는 있어도 개인 재산은 침해 받지 않는다. 또한 LLC에는 맴버가 여러명일 수 있는데 각각 모두 유한책임자로 등록되어 있다면(AGREENMENT와 텍스리턴시 선택가능) 모두 개인 재산을 보호 받게 된다. 그래서 좀 규모있는 투자용 부동산을 구매힐때는 특히 상업용 건물은 LLC를 설립하고 구매할 것을 권유하는 것이다.
이때 소위 VESTING 이라고 하여 타이틀에 올라가서나 계약 당사자는 LLC가 되어 개인 이름이 노출되지 않는다는 특징이 있고 다만 지분율은 위에서 언급한 AGREEMT와 텍스 리턴상에 구분해서 계약서를 준비하고 보고하면 된다. 통상 융자시 주의점은 VESTING은 LLC로 등록되지만 BORROWER는 개인이 된다는 점이다. 따라서 랜더에 따라 가이드라인이 다르지만 까다롭게 개인의 크레딧, 인컴, 재산 등을 확인하는 경우도 많이 볼 수 있다. 이때 주의할 점이 1-4 유닛까지는 RESIDENTIAL PROPERTY로 간주되어 비교적 융자도 용이하고 이자율도 좋다. 또한 DSCR LOAN을 이용하면 랜탈 인컴만 있으면 개인 인컴 자체를 보지 않는다. 하지만 상업용 즉 5UNITS 이상의 건물은 커머셜 융자를 적용받아 좀더 높은 이자율과 까다로운 언더라이팅을 받게 된다.
외국인이 LLC를 오픈하고 미국 부동산을 구매하는 경우도 많은 랜더들이 외국인 융자 프로그램을 갖고 있어 어렵지 않게 구매가 가능하다. 다만 오히려 영주권은 있는데 크레딧이 없거나 미국에 인컴이나 재산이 없는 경우 오히려 융자 받기가 더 어렵다. 영주권자는 대부분 개인 신용과 재산 등을 확인하기 때문이다. 미국은 부동산 융자가 단순히 부동산 담보 융자가 아닌 개인의 크레딧과 인컴을 확인해서 향후에 DEFAULT 확률을 최소화는 것에 집중하기 때문이다. 따라서 한국과 미국을 왕래하며 거주하거나 직장 및 비즈니스를 하고 있다면 미국에서의 크레딧과 인컴 및 재산 관리 부분도 같이 관리가 되어 있어야 한다.
마지낙으로 투자용 집을 사는 것도 중요하지만 향후 판매를 위한 준비가 필요한데 반드시 년도별도 P&L을 잘 준비하고 텍스 리턴도 성실하게 해 놓아야 하고 PROPERTY 관리도 잘 해놓아야 한다. 결국 집을 판매하는 시점에서 핵심은 인스팩션을 통해 집이 문제가 없어야 한고 감정가가 잘 나오도록 해야 하는 것과 투자용 부동산의 랜탈인컴과 비용 등의 현금 흐름이 어떠한가에 있다. 이것을 증명하는 것이 P&L 이고 LLC 텍스리턴이다 세금을 단기적으로 절약하겠다고 비용을 과다하게 보고하면 집을 파는 과정에서 낭패를 볼 수 있다. 투자용 부동산은 어짜피 감가상각을 통해 충분히 절세가 가능하기 때문에 정직하게 보고하는 것이 최선의 선택이다.
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