Don Lee의 부동산 상식

칼럼니스트: Don Lee(이규준) Realtor

Member of CAR. NAR.
NAR Certified - Short Sale & Foreclosure Resource
현재 Bee Realty 근무

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Tel: 213-435-3333

 
매물 찾기부터 구매까지
03/23/2017 02:55 pm
 글쓴이 : 이규준
조회 : 1,806  


매물 찾기부터  구매까지

■에이전트찾기
에이전트를 찾는데 걸리는 시간은 바이어에 따라 천차만별이다. 첫 만남에서 에이전트로 결정되는가 하면 수주 또는 수개월이 지나도 찾지 못하는 경우도 있다. 중요한 것은 에이전트를 찾는데 걸리는 시간이 아니라 에이전트를 신중하게 선택해야 한다는 것이다. 에이전트선택이주택구입성공을좌우하기때문이다.에이전트를 잘 선택해야 나머지 주택 구입 전과정에걸쳐불필요한시간지연을막을수있다에이전트의 첫번째 선택 기준은 믿을 수 있어야 한다는 것. 각 에이전트의 경력과 전문 지식 등을 살펴본 뒤 직접 만나서 신뢰할 수 있는 에이전트인지 확인해야 한다. 적어도 3명 이상의 에이전트를 만나볼 것이 권장되는데 인터뷰 일정을정하는데도많은시간이필요하다.
■모기지대출승인여부

모기지 대출 승인 여부를 파악하려면 최소한 2주 이상 기다려야 한다. 대출 은행이 요청한 서류를 모두 제출한 뒤로부터 적어도 2주 이상 걸리는 것이 일반적이다
서류 준비기간까지 더하면 더 오랜 시간이 필요하다. 모기지 대출 승인 절차에는 대출 ‘사전자격승인’(Prequalification), ‘사전 승인’(Preapproval), ‘최종 승인’(Final Approval) 등의 몇가지 절차가있다.사전 자격승인은 대출 서류 심사에 앞서 바이어의 간단한 대출 자격을 확인하는 절차로 신청 당일에도 사전자격승인서 발급이 가능하다. 사전 승인서는 바이어의 크레딧 리포트와 재정 서류, 소득 서류 등을 검토한 뒤 발급되는 서류로 수일정도 소요되는 것이 일반적이다최종 승인 절차는 바이어가 제출한 서류를 검토하고 해당 기관에 직접 확인한 뒤 최종 대출 발급 여부를 결정하는 절차로 최소한 2주 이상 걸리지만 실제로는 더 오래 걸리는 경우가많다.그래서 주택 구입 조건 중 모기지 대출 승인 조건이 있는데 일반적으로 17일을 요구하는 바이어가 많다. 17일 기간 내에 바이어는 모기지 대출 최종 승인 여부를 파악해 주택 구입절차를지속해야할지여부를결정해야한다.
■‘쇼윙’(Showing)

집을 보는 절차를 쇼윙이라고 하는데 특별히 정해진 시간은 없다. 집을 보러 가서 주택 구입 여부를 결정하는 데까지 평균 약 17분이 걸리는 것으로 조사된 바 있지만 상황에 따라 쇼윙이 길어질 수도 있고 훨씬 짧을 수도 있다. 집이 마음에 드는 바이어는 집을 이곳저곳 둘러 보며 쇼윙시간을오래가지려고하는경향이있다.반대로 집이 마음에 들지 않으면 쇼윙에 걸리는 시간이5분도 채 걸리지 않을 때도 있다. 만약 집이 마음에 든다면 구입 결정에 확신이 설 때까지 자세히 살펴봐야 한다. 만약 시간이 너무 오래 지연되면 셀러 측에게 양해를 구하거나 추가쇼윙기회를요청하도록한다.
■오퍼수락확인

부동산 전문 채널의 프로그램에서는 바이어가 제출한 오퍼에 대해 셀러가 즉각적인 반응을 보내는 것 처럼 묘사된다. TV 프로그램이라는 특성상 흥미를 가미하기 위한 요소로 실제로 셀러의 즉각적인 반응을 받는 경우는 드물다. 대신 바이어가 오퍼를 제출할 때 셀러측이 답변을 할 수 있는 기한으로 약 3일 정도가 제시되는 것이 일반적인 협상 절차다.
오퍼를 받은 셀러는 3일 이내에 결정 여부를 바이어측에 전달하면 된다. 오퍼 조건이 당장 수락해도 좋을 만큼 셀러측에게 유리하다면 셀러측 결정이 빨라진다
오퍼가 제출된 당일 셀러측 수락을 받을 수도 있다. 반면 셀러측이 기대했던 오퍼 조건이 아닌 경우 3일 기한이 다 되어서 반응을 보이는 셀러가 많다. 셀러측 요구 조건이 포함된 카운터 오퍼가 전달될 수도 있고 아예 오퍼를 거절한다는 연락이 전달되기도 한다
일반 주택 거래의 경우 바이어의 오퍼에 대한 셀러의 반응을 파악하는데 약 3일 정도 걸리지만 차압 매물 거래의 경우 시간이 오래 걸린다. 차압 매물의 셀러인 은행이 오퍼에 반응하는기간은10일이상걸리는경우도있다.
■홈인스펙션

주택 구입 계약이 체결된 후 바이어가 매물을 자세히 조사하기 위한 절차가 홈 인스펙션이다
외부 전문 업체인 홈 인스펙션 업체를 통해 조사를 실시할 때가 많은데 대략 2시간 정도 소요된다. 구입하기로 한 집을 자세히 볼 수 있는 기회로 바이어가 반드시 참석하는 것이 좋다.
홈 인스펙션에만 약 2시간 정도 걸리고 이후 홈 인스펙터에게 간단한 설명을 듣고 문의하는데 약 30분정도 필요하기 때문에 적어도 2시간 반에서3시간 정도 시간을 내면 충분하다. 홈 인스펙션이 끝나면 인스펙션 리포트가 준비돼 바이어측에게 전달된다. 부지런한 업체는 당일 저녁까지 리포트를 전달하고 대부분 하루나 이틀안에 리포트 전달이 완료된다


 
 

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