Don Lee의 부동산 상식

칼럼니스트: Don Lee(이규준) Realtor

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주택 모기지 융자
05/10/2017 12:33 pm
 글쓴이 : 이규준
조회 : 1,395  


주택 모기지 융자

모기지 융자는 주택 구입의 성패를 좌우하는 매우 중요한 요소다.
하지만 많은 사람들이 융자에 대한 상식이 부족하다보니 잘못된 행동으로 인해 융자를 받는데 어려움을 겪거나 금전적인 손실을 보기도 한다.
◇융자 쇼핑은 신용점수를 떨어뜨리지 않는다
많은 사람들이 융자를 신청하기 위해 여러 렌더를 쇼핑하게 되면 크레딧 점수가 내려간다고 생각하고 있다.그래서 융자 은행이나 브로커가 크레딧 조회를 하는 것에 부담을 느끼는 경우도 있다.하지만 이것은 잘못 알려진 내용이다.주택 모기지나 자동차 융자의 경우 ‘정상적인 쇼핑 기간’(Normal Shopping Period)안에 크레딧 조회를 하게 되면 신용 점수에 영향을 주지 않는다.여기서 정상적인 쇼핑 기간이란 14일 또는 45일로 렌더들이 어떤 스타일의 신용 점수 시스템을 이용하느냐에 따라 기간이 달라진다. 최소2주안에 융자 쇼핑을 마치면 신용 기록을 아무리 많이 조회해도 크레딧 점수 하락을 신경 쓰지 않아도 된다는 것이다.
◇이자율은 항상 변한다
바이어가 모기지 융자를 받을때 가장 많이 불만을 갖는 것이 바로 이자율 변화다.
처음 융자 신청을 할때 은행에서 제시한 이자율이 4%라고 했는데 막상 에스크로를 오픈하고 나서 융자 승인을 받을때는 이자율이 4.5%라고 하면 바이어는 속은 것 같은 기분을 느끼게 된다.그래서 융자 에이전트나 은행 담당자한테 의심의 눈초리를 보내기도 한다.하지만 융자 담당자는 죄가 없다. 그 이유는 모기지 이자율은 매일 다르기 때문에 이자율 변화에 대해서 누구를 탓하기가 힘들다.트럼프가 대통령 선거에서 이기고 나서 며칠 후 단 하룻만에 30년 고정 모기지 이자율이 갑자기 0.5%포인트가 상승한 것도 바로 이러한 이자율의 갑작스런 변화라고 설명할 수 있다.모든 이자율은 정치나 경제적인 이슈에 따라서 항상 움직이게 되어 있으므로 바이어는 에스크로를 오픈하고 나서 이자율 변화를 계속 관찰하는 것이 좋다. 그래서 가장 좋은 이자율이라고 판단되면 바로 이자율을 고정(Lock In)하는 것이 바람직하다.
◇자영업자는 심사가 까다롭다
바이어중에서 모기지 융자를 받기 쉬운 사람들은 월급장이다. 별다른 공제 없이 월 소득이 그대로 세금보고 기록에 나타나기 때문이다.그러나 자영업자들은 수입이 많아도 세금 보고를 할때는 여러가지 비용 공제를 하는 경우가 많다. 그래서 세금 보고상 소득으로는 주택 구입을 못하는 경우가 종종 발생한다.이런 이유로 모기지 렌더들은 월급장이보다는 자영업자에 대해서는 비교적 까다롭게 융자 심사를 하게 된다.따라서 1년 후 주택 구입을 고려하고 있다면 올해 소득은 실 소득에 가깝게 보고를 하는 것이 좋다.
◇크레딧이 좋으면 큰 돈 절약한다
일반적으로 신용 점수가 좋으면 이자율을 낮게 받을 수 있지만 바이어들은 구체적으로 얼마 만큼의 이득을 얻을 수 있는지에 대해서는 잘 알지 못한다.보통의 모기지 융자를 받으려면 바이어의 크레딧 점수는620점이 넘어야 된다. 그러나 620점과760점 이상의 바이어가 30년 고정으로 25만달러를 빌릴 경우 월 상환금은 최대 200~300달러씩 차이가 난다. 30년 동안 내는 총 이자액을 따지면 그 차이는 무려 10만달러가 넘는다.현재의 이자율을 고려할때 크레딧 점수가 최상위권으로 분류되는 760~850점인 바이어는 가장 낮은 3.89%의 이자를 받아서 한달에 1178달러를 낸다. 30년동안 내는 총 이자는 147037달러다. 반면 크레딧 점수가 하위권인 620~639점의 바이어는 신용 우수자 보다 훨씬 높은5.48%의 이자율로 월 1416달러를 페이먼트해야 된다. 총 이자는 259881달러다. 크레딧 점수가 곧 돈으로 직결되는 것이다.
◇새로운 부채를 만들지 마라
모기지 융자를 신청중에 있다면 크레딧 조회를 할 만한 일은 하지 말아야 한다.
집을 사기위해 에스크로를 오픈한 상황이라면 자동차나 전자제품, 가구 등을 구입하기 위한 새로운 융자를 만들지 말아야 된다. 또한 새로운 크레딧카드도 신청하면 안된다.
바이어가 모기지 융자 신청 당시 높은 크레딧 점수로 수월하게 승인을 받았어도 렌더측에서는 에스크로 종료 며칠 전에 다시 한번 크레딧을 확인하기 때문이다.
만약 크레딧 점수가 신청때 보다 하락했거나 소득대 부채(DTI)비율이 높아졌다면 모기지 융자가 취소되거나 이자율이 높아지게 된다.
◇모기지 이자율은 아직도 낮다
집을 구입하려는 바이어들은 지금 모기지 이자율이 많이 올랐다고 생각한다.
하지만 과거를 돌이켜 보면 현재 4% 초반대의 30년 고정 이자율은 아직도 매우 낮은 수준이다.1982년에는 모기지 이자율이 무려17%이상으로 높았다. 크레딧 점수가 낮은 바이어들은 지금은 상상도 할 수 없는20%대의 이자율로 집을 구입했다. 역사적으로 볼때 신용이 우수한 바이어들이 받을 수 있는 이자율은 1981년에 18.45%로 최고점을 찍은 바 있다.
모기지 이자율은 그후 서서히 내려가다가 금융위기가 터진 2007년 이후 부터 크게 하락하면서2012년에 3.3%로 최저를 기록했었다.
따라서 현재의 모기지 이자율은 아직도 낮다고 할 수 있다.

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