수익형 부동산 정보
해리 정
한바다 부동산 대표
- 상업용 부동산 전문가
- 한국일보, 중앙일보 칼럼니스트
2025년 하반기에 접어들었지만, 여전히 6.5% 안팎에 머무는 모기지 이자율과 관세 여파로 인한 생활비 상승이 소비 심리를 위축시키며 남가주 부동산 시장의 체감 분위기는 차갑게 식어가고 있다. 가격을 내린 좋은 매물들에만 바이어가 몰리고, 지난봄 리스팅이 나오면 평균 12주 안에 에스크로로 들어가던 매물들이 이제는 몇 달째 시장에 머무는 경우도 흔하다.
그럼에도 불구하고 투자용 부동산 시장에서는 눈에 띄는 움직임이 있다. 바로 1031 세금유예 교환을 활용해 포트폴리오를 재편하려는 투자자들의 꾸준한 수요다. 1031 교환은 양도세를 뒤로 미루면서도 새로운 투자용 부동산으로 자금을 옮길 수 있어, 이자율이 높은 시기에도 안정적인 현금 흐름을 확보하려는 투자자들에게 매력적인 제도다.
문제는 어떤 자산으로 옮겨갈 것인가다. 캘리포니아 내 4유닛 아파트와 같은 주거용 유닛은 융자 조건이 상대적으로 유리하고 진입 장벽이 낮다는 장점이 있지만, 테넌트 관리 부담이 있어 젊은 투자자들에게 더 어울린다. 반면 NNN 상가는 10~20년의 장기 리스 계약으로 월수입이 안정적이고 관리 부담이 없어 은퇴자들의 선호도가 높다.
최근 아파트 시장은 렌트 하향세와 퇴거 분쟁 증가로 매물이 늘어나면서 바이어 마켓의 흐름을 보이고 있다. 미드 윌셔 지역에 위치한 4유닛 아파트는 전 유닛이 화장실, 주방, 에어컨 등 주요 항목이 리모델링된 상태로, 월세 수입이 총 만2천9백 달러에 이른다. 프러퍼티 택스, 보험, 관리비 등 모든 비용을 제하고도 월 순수익이 9천6백 달러에 달하며, 이 매물은 2백2십5만 달러에 8월 현재 구입이 가능하다. 이처럼 수익이 높고 관리가 용이하며 업그레이드가 잘 된 유닛을 찾기에는 지금이 매우 좋은 시기이다.
한편 NNN 리스 구조의 상가는 테넌트가 모든 비용을 부담하고 장기 계약이 일반적이어서 안정성이 뛰어나다. 최근 리버사이드 카운티에서 거래된 스타벅스 단독 건물은 코퍼레잇 개런티가 붙은 15년 리스 계약이 체결되어 있어, 오너는 별다른 관리 없이 안정적인 수익을 확보할 수 있었다. 예산 규모에 따라 투자처는 달라진다. 100만 달러 초반대라면 캘리포니아보다는 중서부나 남부 지역의 세븐일레븐, 피자헛 같은 단독 매물을 찾는 경우가 많다. 실제로 텍사스 휴스턴 교외에서 120만 달러에 거래된 피자헛 매물은 6.5% 투자율에 매 5년마다 10% 인상의 20년 장기 리스가 보장돼 바이어가 즉시 현금 흐름을 확보했다.
장기적으로는 매니먼트를 피하는 투자 부동산에 관심이 있으시다면, 캘리포니아에 국한되지 않고 NNN 리스 매물에 대한 전국적 시야를 갖는 것이 1031 전략의 핵심이다. 코퍼레잇 개런티가 붙은 NNN 매물은 원거리 투자에도 적합하고, 사거리 코너나 프리웨이 인근 등 유동 인구가 많은 입지는 자산 가치 상승 여지도 크다. 실제로 네바다 라스베이거스 외곽에서 거래된 타코벨 매물은 교통량이 많은 코너 부지에 위치해 향후 개발 가능성까지 고려한 바이어들이 적극적으로 매입에 나섰다.
결국 이자율이 높은 시기에도 많은 투자자들은 1031 교환을 통해 세금을 유예하고 안정적인 현금 흐름을 확보하고 있다. 시장이 얼어붙었다고 해서 모든 기회가 사라진 것은 아니다. 오히려 지금은 꼼꼼한 준비와 전략적 안목으로 우량 매물을 합리적인 가격에 확보할 수 있는 중요한 시기다. 입지 조건을 살펴보는 안목과 더불어 프랜차이즈 테넌트 시장의 흐름을 읽는 통찰력이 더욱 요구된다. 이자율 높은 이 시기에도 많은 미국인들이 성공적으로 1031을 이용하고 있다.
해리 정
한바다 부동산 대표
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