Don Lee의 부동산 상식

칼럼니스트: Don Lee(이규준) Realtor

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NAR Certified - Short Sale & Foreclosure Resource
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퇴거조치
06/30/2015 03:38 pm
 글쓴이 : 이규준
조회 : 3,768  


렌트비를 내지 않는 세입자에 대한 퇴거조치

렌트를 줬는데 달이 지나서 페이먼트를 한다면 아파트 오너들은 난감해 진다. 아파트 세입자로부터 이런저런 불만사항은 들어준다 해도 렌트비 체납은 건물주 입장에서 없는 사항이다. 건물주도 모기지 융자 페이먼트가 있는 경우가 많아 유닛 한군데서 렌트비 손실이 생긴다면 여러가지로 손해가 발생하게 된다. 대화로 문제를 해결하는 것이 첫째 순서지만 만족할 만한 결과를 얻지 못했다면 건물주는 법적 조치를 생각할 밖에 없다. 테넌트 퇴거 절차와 관련된 중요한 숫자는 다음과 같다

3 Days:

테넌트에게 3 내로 그동안 밀린 렌트비를 내거나 형편이 안되면 아파트를 비워주고 나가라는 조치로'3Days Notice'라고도 부른다.

1 Day:

건물주는 3 Days 통지서를 연체된 유닛의 현관문 앞에 붙이고 나서 테넌트가 결정하는데 시간적 편의를 봐주기위해 하루의 시간을 줘야 한다.

5 Days:

3 Days 통지서 이후 하루가 지났어도 세입자로부터 아무런 연락이나 답변이 없다면 '건물주는 아파트의 불법점유'(Unlawful Detainer)서류를 법원에 접수시켜야 한다. 이때 세입자는 5 이내에 이사를 가든지 아니면 건물주한테 렌트비를 연체한 것에 대해 자신의 입장을 제기해야 한다.

1 Day:

불법점유 통지 이후 다시 하루가 테넌트한테 그레이스 피리어드(Grace Period) 주어 진다.

5 Days:

하루가 지났음에도 페이먼트를 연체한 테넌트로부터 아무런 대답이 없으면 판사로부터 퇴거를 위한 '영장'(Writ of Possesion) 발부 받아야 한다. 영장은 로컬 치안을 담당하는 셰리프로 하여금 5 이내에 테넌트를 아파트로부터 강제 퇴거 시키는 절차다. 지금까지 단순히 법적 절차만을 따져보면 테넌트를 퇴거시키는데 필요한 시간은 불과 15(Business Days) 밖에 소요되지 않는다. 그러나 아파트 테넌트가 건물주의 행동에 대해 사사건건 이의를 제기하면 퇴거에 필요한 기간은 계속 늘어나게 된다.한인 건물주들은 렌트비가 밀리면 법적 행동보다는 감정이 앞서 무작정 쫓아내려는 경향이 있는데 이것은 매우 위험한 행동이다. 건물주가 불법으로 세입자를 퇴거 시키면 연체된 보다 훨씬 많은 금액의 보상금을 물어줘야 하는 상황이 발생할 있다.그러나 건물주가 복잡한 퇴거 절차 없이 세입자와의 리스 계약을 끝내는 경우도 있다. 만약 렌트비를 14 동안 연체한 세입자가 아무런 통보 없이 어느 이사를 갔다면 '건물포기 통지서'(Notice of Belief of Abandonment) 테넌트 유닛의 창문이나 현관문 앞에 붙여 놓으면 된다. 건물주는 통지서를 부착하고 나서 15일에서 18일이 경과하면 테넌트와의 리스 계약서를 파기할 있다.일반적으로 건물주는 퇴거 조치와 관련하여 테넌트한테 손해 보상금을 청구할 있다. 하지만 돈이 없다고 나간 세입자와 도망치듯이 떠난 테넌트로부터 보상금을 받기가 쉽지 만은 않다.


 
 

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