Don Lee의 부동산 상식

칼럼니스트: Don Lee(이규준) Realtor

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융자조정 적용 기간이 끝나가는데
08/11/2015 03:03 pm
 글쓴이 : 이규준
조회 : 3,912  


융자조정 적용 기간 끝나가는데

지난해부터 융자조정을 받았던 홈오너들의 모기지 이자율 조정 혜택이 끝나고 있다. 주택가격이 폭락한 시작된 융자조정이2009년에 선을 보였으며 대부분의 홈오너들은 5년까지 낮은 이자율을 제공 받았다. 하지만 5년이 지나면 이자율이 상승하게 되고 일정한 이자율에 도달하면 나머지 융자기간 동안 이자에 맞춰서 페이먼트를 해야 된다.

▶융자조정은 무엇이었나

융자조정은 일반 은행에서 해주는 것과 연방정부가 보증해주는 HAMP(Home Affordable Modification Program) 가지 종류가 있다.

융자조정의 핵심 내용은 5 동안 최저 이자율을 제공해주고 기간이 끝나면 매년 1%p 이자율이 오르게 되어 있다. 상승하는 이자율은 무제한적으로 오르는 것은 아니고 융자조정을 해주던 시점에서의 중간 이자율까지만 올릴 있는 경우가 대부분이다.융자조정을 받은 홈오너들의 상당수는 2009~2013년에 집중되어 있다. 연방 재무부는 시기를 기준으로 경우 3.5%~5%정도가 이자율 인상의 상한선으로 추정하고 있다. 이자율 상승은 은행마다 옵션이 다르므로 그당시 사인했던 융자조정 서류를 검토해보면 정확하게 있다.5 동안 2% 모기지 페이먼트를 했다면 6년차부터 1년은 3% 번째 해는 4% 된다. 융자조정으로 3% 승인 받았다면 5년이 끝나고 1 동안은 4% 되고 번째 해는 5% 되는 식이다.대부분의 융자조정 프로그램은 5 기간이 끝나고 이자율이 평균치까지 오르게 되면 나머지 융자기간 동안은 이자율이 고정적으로 적용 된다. 융자기간은 조정 당시 정해진 것으로 30년부터 최대 40년까지다.모기지 렌더는 융자조정 기간이 끝나기 최소 4개월전에 이자율이 오른다는 통지서를 보내야 하고 60~75일쯤에는 번째 통지서를 발송하도록 되어 있다.올해가 융자조정을 받은 4년차가 되는 해라면 은행에서 날아오는 메일을 유심히 살펴봐야 한다.

▶다시한번 신청하기

지금 남가주의 주요 대도시 주택가격은 전성기 시절대비 90~100%까지 회복됐다. 지역에 따라서는 100% 넘어선 곳도 있다.주택경기가 눈에 띄게 회복되고 있음에도 불구하고 아직도 주택가치보다 빚이 많은 깡통주택이라면 다시 한번 융자조정을 신청해 있다.

하지만 수가 많지 않을 것으로 추정되며 은행에서도 주택가치를 5년전과는 달리 꼼꼼하게 조사하게 것으로 보인다. 따라서 다시 신청하는 것은 성공률이 높지 않을 있다. 5년이 지난 시점에서의 홈오너의 소득이 늘었다면 융자조정을 다시 신청한다 해도 승인 가능성은 낮을 것으로 예상된다. 그러나 지역적인 특성에 따라 주택가격 회복이 느리고 홈오너가 재정적으로도 5년전보다 나아진 없다면 다시 시도해보는 것도 괜찮은 방법이다.

▶힘들면 팔기

이자율이 1% 상승하면 융자금액에 따라 매월 내는 페이먼트는100~200달러나 이상이 오르게 된다.만약 수백달러의 추가 페이먼트가 부담 된다면 집을 수밖에 없다. 지금은 주택가격이 많이 회복된 상태이므로 깡통주택만 아니라면 팔아서 약간의 자금을 챙길 있다.주택가치가 아직도 모기지 원금보다 낮은 상태에서 집을 처분하고 싶다면 차압보다는 크레딧 손상을 최소화 있는 숏세일을 생각해 있다.

▶이자율이 좋으니 그냥 살기

가장 좋은 옵션이다. 현재 살고 있는 집에 별다른 불편함이 없고 올라간 이자율이 재정적으로 감당할 있는 수준이라면 그냥 사는 것이 제일 좋은 방법이다.모기지 업계가 예상하는 모기지 이자율은 하반기쯤 30 고정이 4% 중반대를 넘어서고 내년에는 5% 이상까지도 상승할 것으로 보고 있다.융자 전문가인 렌딩웍스의 에이전트는"융자조정이 끝난 후에 이자율이 오른다 해도 지금 수준보다는 낮으므로 그냥 현재 거주하고 있는 집에서 계속 사는 것이 경제적으로 유리할 있다" 조언했다.


 
 

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