(최근/곧 미국에 정착하신/하실 분께) 한국자본으로 미국 부동산 구입시 관련된 tax 와 비용
Harry Chung | 등록일: 01.23.2024 | 조회수: 3961
한국에서 오셔서 미국 부동산을 구입하시려는 분께
세금과 구입 비용 관련하여 한국에서와 크게 다른 두가지는
1. 미국 부동산을 소유할 때 발생하는 취득세가 미국에서는 없다는 점과
2. 매수자가 지불하는 매매관련 중개비용은 전혀 없습니다. 2024년 1월 현재, 내가 직접 에이전트를 고용하여 구입대행 시키지만 셀러와 바이어 각각의 에이전시 비용 모두를 셀러가 지불하는 방식이 일반적입니다.
영주권자는 한국으로부터 구입자금을 미국으로 가져와 미국내 부동산을 구입할 때는 한국에 신고만 하고 간단히 가져올 수 있으나,
외국인 신분으로서 한국인이 미국 투자 부동산을 구입하는 과정은 일단 조금 복잡하고 사후관리도 받게 됩니다. 거래외국환은행지정 신고, 구입계약서, 납세증명서등의 서류 제출과 구입후 3개월내 해외부동산 취득 보고서 제출등의 구입과정을 거치게 되고 그 돈이 한국으로 다시 들어갈 때까지 2년마다 보유사실 입증서류를 제출함으로서 한국으로부터 보내진 자금에 대해서 외국환 거래법에 따른 사후관리를 받게 되어 있습니다.
Property Tax 재산세
한국의 재산세의 개념으로 지방정부인 카운티로부터 매년 세금고지서가 임대인 명의로 고지됩니다.
만일, 투자 부동산을 구입할 때에 NNN 트리풀넷 리스된 부동산을 구입한 경우는 단지 세입자에게 전달해 주면 세입자가 지불처리합니다. 관리와 재산세 관련해서 전혀 또는 최소한의 노력만이 들어가는 트리플넷 투자 부동산에 한국자본이 관심을 갖는 이유중의 하나입니다.
종합 부동산 소득세
임대소득이 있는 경우만 해당합니다. 영주권자, 시민권자, LLC 회사를 가진 외국인 한국인 모두 임대 수입에 대해서 매년 미국 연방정부와 주정부에 보고하여 소득세를 내야하는데요, 플로리다주, 텍사스주, 네바다 주등 6개 주는 임대소득에 대한 state 개인 income tax 주정부 개인 소득세가 없는 주도 있습니다. 한국내에서 종합소득세를 납부를 해야 하는 경우 종소세 신고 기간에 해외 부동산 취득 및 투자 운용 명세서를 제출하는데, 이중과세가 되지 않도록 미국에 납부된 부분에 대해서 해외납부세금 공제가 됩니다.
양도소득세
양도할 경우에 시세차익에 대한 양도세를 내야 합니다. 거주하고 있는 주택의 경우 매각차익이 발생하면 개인 25만불 부부일 경우 50만불까지 면세의 혜택이 있지만, 투자 부동산의 경우 해당되지 않습니다. 하지만, 대부분의 미국인들은 다른 투자 부동산을 구입하여 그 자산의 덩치를 키우면서 그 양도세를 미룹니다 . '1031 Exchange'란 부동산을 처분하면서 얻어진 시세 차액에 대한 세금을 연기하면서 매매 금액과 같거나 높은 부동산을 구매하면서 당장 내야 할 세금 100%를 유예하는 방법입니다. 매도 후 45일 이내에 다른 투자 부동산을 지정해야 하고 180일 이내에 매매를 완료하는 조건을 완성해야 합니다. 미국내 트리풀넷 부동산 거래의 대부분이 1031 관련된 거래입니다. 만약 자녀들이 1031 익스체인지로 부모가 양도 소득세 지연 혜택을 받은 부동산을 상속받게 될 경우, 스텝업 베이시스(Step Up Basis)로 상속을 받게 됩니다 . 이는 해당 부동산을 자녀들이 팔게 될 경우, 상속을 받은 날짜 기준으로 부동산의 양도소득세가 새롭게 계산된다는 뜻입니다.
한마디로 투자 부동산을 통한 양도 소득세는 거의 대부분 유예시킬 수 있습니다. 1031 을 시간내에 하지 못하면 시세차익분에 해당하는 금액에 대해서 양도 소득세를 납부해야 합니다.
1031을 하지 않고 매도한 비거주 외국인 투자자에게는 외국인 부동산 투자 세법(FIRPTA)에 의거한 원천징수세 납부의 의무가 있습니다. 매매한 후 세금을 내지 않고 본국으로 돌아갈 것을 방지하기 위해 판매 금액의 대략 15%를 별도로 보관하도록 법에서 정하고 있다는 점에 유의하여야 합니다. 외국인 투자자가 미국 국세청에 납부해야 할 양도소득세를 다음 해에 납부하고 나면 보관한 약 15% 중 일부 혹은 전부를 돌려받을 수 있습니다. 한국에서도 양도가 있는 그 달 말일로부터 2개월 이내에 신고 및 납부가 이루어져야 합니다.
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한바다 부동산 대표
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