Virus, 불경기와 파산, 차압
과거 불경기 때는 영업을 계속 힐 수 있었지만 매상이 감소했었다. 현재 Virus 비상사태는 필수 업종 이외에는 영업을 할 수 없거나, 영업을 하더라도 제한적이고 과거 매상보다는 많이 떨어졌다. 1918 년 Spanish 독감 이후에 처음 경험하는 Virus 비상사태가 우리 모든 일상 생활을 비정상으로 만들었다. 학교가 문을 닫았다. 필수 업종도 정상적인 영업 활동을 할 수가 없다. 많은 사람들이 재택근무 또는 자가 격리 생활을 해야 된다. 정부는 이런 재정 공백을 메우기 위한 긴급 경기 부양 재정지원을 하고 있지만 이 돈 갖이고는 사업을 지탱 할 수 없기에 영구 폐업자들이 발생하고 있다.
과거 불경기 때에는 어느 정도의 수입이 있었기 때문에 재산을 유지하면서 3 ~ 5 년 동안 채무 변제를 하는 파산 13을 신청 할 수 있었다. 그러나 Virus 사태로 수입이 차단되었기 때문에 파산 13 신청을 할 수 없는 형편이 되었다.
새 법에서는, Virus 로 은행 월부금 지불이 어려운 주택 소유주 또는 사업자는 “융자 조정” 또는 “월부금 지불 유예 (forbearance)” 를 해 주라는 법이 제정되었다. 그러나 수입이 없는 사람한테는 융자 조정 신청을 부결 당 할 수밖에 없다.
파산 :
2020 년 10 월 19 일 Business Standard 에 의하면, Covid - 19 관련 파산은 과거와 다른 양상을 보이고 있다고 한다. 일반적으로 사업체가 파산 11 을 신청하고, 개인이 파산 13 을 신청한다. 파산 11 과 파산 13은 자기 재산을 유지하면서 3 ~ 5 년 사이에 채무를 변제하는 파산이다.
비상업용 파산 13은 2020 년에 118,306 건으로서 2019 년 206,933 건 보다도 43 % 가 감소했다. 그러나 상업용 파산은 2020 년에 33 % 증가 했으며, 특히 중소기업을 강타함에 따라 지난 9 월 파산은 전년 대비 78 % 가 증가 되었다.
Epiq 법률 service 회사에 의하면, 파산 11은 월별로, 지난 8 월에 525 건, 9 월 747 건인데, 일 년 전 같은 기간 420 건 보다 월등히 증가 되었다.
2020 년 초까지 총 5,529 건으로 2019 년 첫 3 분기보다 3 분의 1이 증가했다. 이들은 대부분이 중소 기업체로서 회사 자금 비축이 적거나 정부 보조를 받지 못한 기업체들이다. 현재의 경제 상황으로 보아서는 앞으로도 파산은 더욱 증가 될 것이다.
차압 :
차압은 2009 년에 비교하면 아직은 상당히 미미한 수치이다. 미국 전체가 2020 년 10 월에 차압으로 은행 소유로 이전 (REO) 된 것은 2.577 건이며 California 주는 194 건에 불과하다. 2009 년 10 월 남가주 6 개 County REO 만 8,179 건이었고, 2009 년 10 월 CA 전체 REO 가 95,471 건이었다. 이때에 비교하면, 현재 REO는 아주 미미한 수치이다. 그리고 그 때 보다는 현재는 주택 가격도 많이 상승했기 때문에 아직은 차압당하기 이전에 주택을 판매 할 수 있는 형편이다.
현재로서는 차압이 2006 년 ~ 2013 년 때 보다도 월등히 적은 숫자이다. 그리고 Virus 비상사태로 인해서 주택 판매량이 많이 감소되었기 때문에 오히려 공급과 수요 불균형으로 인해서 오히려 주택 가격이 많이 상승했으므로 차압 직면 이전에 빨리 집을 판매하더라도 재산 가치 (Equity) 가 있기 때문에 과거 보다는 안정적이다. 물론 현재 Virus 비상사태로 인해서 많은 실업자가 발생했다.
California 2020 년 11 월 실업자는 1,491,600 명인데 지난 4 ~ 5 월 실업률은 16.4 % 인 것이 11 월은 8.2 % 로 감소되었다. 하지만 현재 많은 업체들이 문을 닫고 있기 때문에 앞으로 실업률 변화와 차압이 어떤 변화가 일어 날 것인가를 관망해야 된다.
그러나 최근에 어떤 한인 경우에는, 차압 경매 통고가 등록되었지만, 수입이 없었기 때문에 파산 13 을 신청 할 수가 없었다. 과거 4 년 전에 파산 7 을 했었기 때문에 다시 파산 7 을 신청 할 수가 없었다. 특히 Virus 로 수입이 단절되었기 때문에 파산 13 도 할 수 없는 처지가 되었다. 2 차 은행이 몇 년 전에 차압을 위한 체납 등록 (NOD) 를 했었다. 그 후 2 차 융자 월부금을 하지도 안했다. 몇 년간을 까마득하게 2 차 은행 월부금을 잊은체 지난 후에서야 갑자기 2 차 은행에서 차압 경매 등록 (NTS)을 했다. 2 차 은행에서 과거에 NOD 를 등록했었기 때문에 이제는 채무자한테 경매 통고 (NTS) 일자만 통고 해 주면 된다. 경매 통고 일자는 20 일이다. 년말 년초 공휴일과 Virus 사태로 20 일 이내에 주택을 판매 할 수 있는 시간적 여유가 없었든 사건이 있었다. 특히 요사이 기록적으로 낮아진 이자율로 인해서 재융자를 받는데도 상당히 오랜 시간이 소요되고 있다. Virus 사태로 수입이 단절되었기 때문에 재융자를 받을 수도 없었다. 집 재산 가치가 많이 상승했기 때문에 1 차와 2 차 융자를 지불하고도 상당히 많은 재산 가치가 있는데도 어떻게 건질 수도 없이 차압을 당해야만 하는 신세가 된 것이다.
그러므로 만약을 위해서는 사전에 대비해 두어야 된다.
김희영 김희영 부동산 (951) 462 - 1070
