새 FHA 융자 : FHA 에서는 지난 1 월 20 일 부실융자를 막기 위해서 새 융자 정책을 발표했다. 융자 액수에 대한 보험(Mortgage Insurance premium)을 현재 1.75 %에서 2.25 % 올린다. 주택 구입 시 3.5 % 다운 페이먼트 하는 사람의 신용 점수는 최저 580 점 이상이어야 된다. 만약에 신용점수가 580 점 이하이면 10 % 다운 페이먼트를 요구한다. 새 주택 구입자에게는 다운페이먼트를 올린다. 판매자가 6 % 까지 구입자 융자금 할인 해 줄 수 있든 것도 3 %로 제한한다. 금융기관은 대출자에 대한 감독 권한을 대폭 늘린다. 융자에 대한 보험료 일부를 융자 제공시에 선불로 받는다. 금년 여름부터 시행 예정이다.

단독 주택 융자 브로커 면허와 연방정부 등록 (SB 36) : 부동산 면허자나 융자 브로커가 주택, 상업 융자를 제공할 때는 2010년 12 월부터는 면허발급 이전에 융자에 대한 교육, 필기시험과 융자 보고서 작성을 요구한다. 부동산 업자가 융자 판매 또는 융자 운영을 하면서 은행 또는 융자 제공자로부터 보수를 받는다면 면허증을 받고 2만5천 달러 보험에 가입해야 된다. 면허증은 부동산국에 통고하고 연방 정부에 등록해야 된다.

융자 브로커 의무 (AB 260): 단독 주택 융자 브로크는 2010 년 1 월 1 일부터는 융자 신청자를 위해서 “대리인 의무”가 부여된다. 융자 브로커는, 융자 비용이 높은 (higher-priced mortgage loans) 융자에 대해서는 융자 조기 상환 과태금, 이자나 융자 비용을 많이 받아내어서 은행으로부터 추가로 받는 액수, 시간과 함께 융자 원금 액수가 누적되어 증가되는 부정적 융자 (마이너서) 융자, 나쁜 융자를 좋다고 거짓 설명을 해서 비싼 융자를 받게 하는 것을 금지한다. 비우량 융자 파동이 발생한 원인을 제거하겠다는 것이다.

융자 광고 : 융자 광고에는 융자기간 동안 어떤 기간은 고정이고, 어떤 기간은 변동이라는 것을 밝혀야 한다. 짧은 기간 낮은 이자율만 적용하고 다른 기간은 높은 이자를 적용시키면서도 융자기간 전체가 낮은 이자를 제공하는 것 처름 광고를 못한다. 또 변동이자가 있을 때는 이것을 고정 융자라고 선전 못한다. 광고에는 전체 내용을 밝혀야 된다.

이자와 월부금에 대한 선전도 전체 융자 기간의 내용을 설명해야 된다. 정부융자라고 선전 못한다. “정부에서 뒷받침하는 융자 (government-supported loans) 또는 정부가 인정하는 융자 (endorsed or sponsored) 로 선전해야 된다. 광고에 현재 융자 제공 은행의 자회사 같이 선전을 못한다. 독립된 은행으로만 선전 할 수 있다. 융자 브로커가 손님의 융자 상담자 같이 선전하는 것은 거짖 광고이다. 외국어로서 선전할 때는 자기들 융자를 구입하도록 선동하기 위해서 아주 적은 이자율에 대한 내용은 영어로만 선전해야 된다. 법 시행은 2010 년 4 월 1 일부터 시행한다.

주택 구입 후 90 일 이내 재판매 금지 임시 해제: FHA는 주택을 구입 한 후 90 일 이내에 재판매 못하도록 2006 년 6 월 7 일 규칙을 제정했다. 단기 투기를 못하게 함으로서 주택 가격 안정을 도모하자는 뜻이었다. 그러나 은행 차압주택이 쏟아져 나오자 은행 차압 주택 재고정리 문제가 발생했다. 2008 년 6 월 9 일에는 은행이 판매하는 주택만 90 일 동결을 해제했다. 하지만 은행 차압 주택을 구입한 단기 투기꾼들에게만 90 일 내에 재판매를 할때 FHA 융자를 제공 안했다. 그러므로 단기 투기꾼들이 재빨리 집을 되팔수 있는 기회가 박탈되었다. 그러자 부동산 매물 광고에는 FHA 융자 사절이라고 명시해 둔것을 흔히 볼 수 있다. 이 법 때문이었다. 단기 투기꾼에 의한 주택 가격 상승으로 중산층과 저소득층에 피해가 발생한다. 하지만 정부는 2010 년 1 월 15 일에 투자가에 의한 차압 주택 구입자에게도 90 일 이전에라도 주택 판매하는 것을 2010 년 2 월 1 일부터 2011 년 1 월 31 일까지만 허락한다고 해제시켰다.

주택 구입할 때 FHA에서 10 % 이하 다운페이먼트 요구하는 융자 액수인 confirming loan 액수는 2009 년에도 $417,000 로 결정되었다. 그러나 California의 높은 가격대는 $625,500 이다. 2009 년 초기 한때는 $729,750 까지 제공했었다. Sacramento 지역은 $474,950 이다. L.A. 지역은 $625,500 이다. 이 액수의 주택에 대해서 FHA에서 융자를 보증해 주는 제도이다.

새로운 융자 정책과 변경된 융자 관련 법률의 공통점은 융자심사를 원칙되로 하겠다는 것이다. 그리고 정부의 피해를 보호하기 위해서 다운페이먼트와 보험료를 인상한다. 이 결과는 서민들에게 융자 받기가 더 어려워졌고 집 사기가 어렵게 되었다. 이로 인해서 주택 판매는 어려워질 수 있으며 결국 주택 가격 하락을 유인 할 수 있는 방안이 될 수도 있다. (끝)

김희영 부동산 (951) 684 - 3000