차압당한 후 체납금만 지불하면 재 환수 ? : 차압당한 후에 체납금과 차압 비용만 지불하면 다시 자기 소유권으로 환수 할 수 있다고 믿는 사람이 있지만 캘리포니아 주는 법원 차압(Judicial foreclosure)만 환수권이 있다. 개인적 차압과 자진 반납해준 차압에는 환수권이 없다. 담보계약에 의해서 체납이 되었을 때 채권자는 채무자의 계약 위반 시에 담보권을 회수 할 수 있는 개인적 차압 (Non Judicial Foreclosure)이 있다. 이때는 환수를 할 수 없다. 그리고 채권자에게 소유권을 자진 반납하는 것도 환수권이 없다.

차압 종류 : 차압 종류는 3 가지로 나눈다. (1) 법원을 통하지 않고서 채권자가 담보 계약에 의하여 개인적으로 차압 (Non Judicial Foreclosure)하는 것이다. 물론 담보 계약서에 개인적으로 차압할 수 있다는 권리 (power of sale) 조항이 있어야 한다. (2) 법원 차압 (Judicial foreclosure)은 재융자, 2 차 융자 (3) 채무자가 자발적으로 채권자에게 소유권 반환 (Deeds in Lieu of Foreclosure) 하는 3 가지 종류가 있다. 그러나 차압을 크게 나누어서 법원에 의한 차압과 개인적 차압(Trustee‘s sale)으로 구분한다.

법원 차압 : 재융자, 2 차 융자, 라인 오브 크레딧 같은 것이 해당된다. 그러나 일반적으로 담보 가치가 부채보다 많으면 개인적 차압을 하고, 부채가 부동산 담보보다 많으면 법원에 의한 차압을 해야 은행은 손실에 대한 차액을 배상 받을 수 있다. 만약에 부채와 담보 가치가 비슷하다고 했을 때는 법원과 개인 차압을 동시에 시작하지만 최종적으로는 두 가지 방법중 어느 하나만 선택해야 한다.

개인적 차압과 법원 차압을 동시에 신청하는 이유는 (1) 담보 설정된 부동산 손상 예방 (2) 임대용 부동산일 때 임대료 수입에 대한 보호를 빨리 받기 위해서 신청한다. 채권자에게 개인적 차압 혹은 법원에 의한 차압 권리를 부여하고 있다. (3) 차압 경매에서 손실 본 차액 청구 판결 (deficiency judgment)을 받는 법원 차압 (judicial foreclosure)이 있다. 법원 차압 청구는, “재융자” 또는 2 차 융자 은행이 돈을 못 받았을 때에 할 수 있다. 단 ❶ 소유주가 거주하는 단독 주택 구입 시에 받은 융자 (Purchase Money) ❷ 부동산 구입 시에 판매자가 부동산 담보로 융자 (Seller Carryback) ❸ 은행과 채무자 사이의 담보 계약에 의해서 개인적 차압 (non-judicial foreclosure; Trustee's sale) 은 해당되지 않는다. ❹법원 명령에 의해서 판매를 결정한 후 3 개월 이내에 ‘법원 차압’ 신청한 경우에 만 해당되고 3 개월 후에 신청했을 때는 해당 안 된다.❺ 재융자, 2 차 융자 은행이 손실 본 경우. 단 현 부동산 가치에서 은행 잔금에 손실 차액이 난 경우에만 허락된다. 부동산 가치가 높으면 허락 안 되고 또 경매 가치가 잔금 보다 높았을 때도 안 된다. 재융자와 2 차 융자 은행이 돈을 못 받게 되면 법원 판결을 받아서 부채 징수 청구를 할 수 있다.

캘리포니아 주 차압 당한 후 환수권 : 캘리포니아 주는 법원에 의한 차압에만 환수권이 있다. 경매된 일자로부터 1 년 이내, 배상 판결이 없는 경우는 3 개월 이내까지 복권 할 수 있다. 환수권은 주에 따라서 차이가 있다. “콜로라도”주는 개인적 차압도 5, 10, 75 일간의 환수권이 있다. 법원 차압에서 구입한 사람이 소유권을 갖지만 과거 주인이 돈을 지불하고서 언제 소유권을 환수할지 모르기 때문에 이 기간 동안은 불안정한 소유주가 된다. 단 국세청에서 저당 설정되어 있는 경우에는 120 일 이내까지 국세청이 복권을 할 수 있다. 채무자가 파산법원에 계류 중인 경우에는 채권단에서 90 일 이내에 복권 행사를 할 수 있다. 법원 차압에서 구입한 부동산은 치안관 (Sheriff's Deed) 증서를 받고, 개인적 차압은 ‘차압 경매(Trustee's Deed) 소유권’을 받는다.

차압주택 판매자, 숏세일 판매자는 봉인가 : 차압에 직면한 주택 소유주의 불안한 심리를 이용한 사기사건 피해자 보호를 위한 법률이 있다. 차압등록 후 “숏세일” 당한 사람도 적용된다. 차압당한 주택을 잘못 구입하면 집을 되돌려 주는 것은 물론이고 사기 및 다른 피해 보상과 벌금까지 지불해야 된다. 현재 단기투기꾼이 판매량의 30 % 가 된다.

2003 년에 주택 월부금 체납 등록된 집을 구입했다. 차압 주택을 구입한 투자가는 과거 주인에게 임대를 주었다. 옛 주인이 입주자 신세가 된 것이다. 입주자가 2 년 이내에 다시 주택을 구입할 수 있다고 계약을 했지만 다시 추가 2 년을 연장 해 주었다. 입주자가 임대료를 지불하지 않기에 건물주는 퇴거 소송을 시작했다. 퇴거 소송 중간에 쌍방의 변호사들은, “모든 문제에 대해서 더 이상 상호간에 청구하지 않는다”고 합의했다.

입주자는 몇 달 후에 파산신청을 했고, 판매자(현 입주자)가 구입자한테 “차압 주택 판매자한테 계약 취소 할 수 있다는 통고의무” 법률 위반을 했다고 주장했다. 계약 취소는, 계약 한 날 밤 12 시부터 5 일 까지 또는 경매당일 아침 8 시 이전까지 가운데서 어느 것이든 빠른 시간을 택한다. 그리고 차압 주택 구입자가 소유권 이전 등록 된 후부터 2 년까지 매매 계약을 취소 할 수 있다. 매매 계약서와 “취소통고서” 2 개 사본을 첨부해주고 취소 날자와 계약서에 서명한 일자도 2 개의 사본에 명시해야 된다.

적용 대상은, (1) 체납 등록된 집 (2) 소유주가 거주했든 집 (3) 단독주택 (1~4 unit) (4) 구입자는 자기가 거주할 집이 안인 경우에만 적용된다. 법률 위반 보상은, 집을 되돌려 받고, 벌금 2만5천 달러, 변호사비용, 모든 피해 청구를 할 수 있다.

법원은, 법률 위반이므로 2 년이 지난 후 언제든지 계약취소를 할 수 있다면서 피해 보상금을 지불하고 집도 되돌려 주라고 2009 년 7 월 20 일 판결했다. 또 한 사건에서, 빅토빌에 집 2 채가 차압에 들어가자 부동산 업자가 나타나서 차압을 안 당하도록 도와준다고 했다. 차압을 막을려면 파산해야 된다면서 파산 서류에 서명하라고 해두고는 실제는 2만5천 달러를 융자받았다는 담보 계약서 였다. 어느 날 집을 팔려고 보니까 융자 받은 담보가 되어 있다는 사실을 발견하고는 검찰에 고발했다. 위조 서류 조작으로 형을 살게 되었고 2008 년에 피해 배상 판결을 받았다.

차압 통고 받은 사람한테 접근해서는 적은 돈을 지불하고는 소유권을 이전 받아내는 “차압 사기꾼”이 많으므로 주의해야 된다. (끝)

김희영 부동산 (951) 684 - 3000