융자조정, 차압, 퇴거 일정 실상
이씨는 1 차, 2 차 융자를 합한 월부금이 $2,500 이었다. 이 씨는 한동안 실업 수당과 부인 월급으로 어린 자녀 둘과 생활 해 왔다.
차압 지연 책으로 일부 월부금 지불 : 월부금 일부를 지불하는 것이 좋다는 조언으로 매월 $1,000 씩 지불 했다.
법적으로는, 법적 체납 기간 이내에 은행이 월부금의 일부를 받았다면 차압을 위한 체납 등록 (Notice of Default)을 할 수가 없다. 그런데도 이 씨 집에는 체납 등록이 되었다. 차압 과정에서 문제가 되는 것은, 이 씨가 2007 년 3 월 13 일에 융자를 받았다. 법에서는 융자를 2003 년 ~ 2009 년 사이에 받은 경우는 6 개월 체납된 후 체납등록을 하게 되어 있다. 그런데도 은행들이 이런 문제에 아랑곳 하지 않는다.
차압당하는 사람이 무슨 돈으로 변호사를 채용해서 은행과 싸움 하겠느냐는 식이다.
은행은 차압 절차법에 의해서 이 씨한테 차압을 할 수 없었다. 현재 미국 내의 5 개 대형 은행이 연방 정부에 의해서 차압법 위반을 하면서 까지 차압을 실행한 것이 이런 부류에 속한다.
체납 등록이 된 후에 은행에 항의 편지를 보냈지만 은행은 아랑곳 하지 않았다.
융자 조정 신청 3 회 : 2010 년 1 월에 융자조정 신청을 했다. 7 월 16 일에 부결 당했다. 정부가 실업자 보호, 융자조정, 원금 삭감이란 말은 뜬 구름 잡는 허위 선전에 불과했다. 새 직장을 구한 후 다시 융자조정 신청을 했다.
수입이 증가 되었기에 융자조정 수락이 될 것으로 희망했다. 첫 부결이 된 후 곧 바로 2 번째 융자 조정 신청을 했다.
두 번째 신청도 9 월 초에 부결 당했다. 이번에는 2 달 만에 부결 통고를 받았다.
융자 조정 신청 중에도 월부금 지불 안하면 차압을 하겠다. 또 한편에서는 융자 조정 신청하라는 내용의 혼돈스러운 편지들이 몇 번씩 날라 왔다. 2010 년 10 월 7일에 차압이 등록되었다.
2 차 융자조정 부결 당한 후에도 융자 조정 신청하라는 편지가 오기에 3 번째 신청을 했다.
차압 경매 : 2011 년 2 월 23 일에는 차압 경매 일자가 등록되었다. 융자 조정 수락을 기다리면서, 혹시나 하는 생각에 Short Sale 신청도 했다. 그러나 아무런 연락도 없이 2011 년 5 월 19 일 차압 경매가 되었다. 소유권이 은행으로 넘어 갔다.
은행 퇴거 소송 : 2011 년 6 월 7 일에 '퇴거 통고 (Notice to Quiet)'를 받았다. 통고서에는, "만약에 과거 소유주라면, 3 일 퇴거 통고이다. 부동산을 소유주에게 돌려주어야 한다.
만약에 당신이 융자 신청자와 같이 거주하든 입주자라면 이 통고를 받은 60 일 이내에 부동산에서 퇴거하고 채권자에게 부동산을 되돌려 주어야 한다는 내용이었다. 사실, 이 통고문은 융자 신청자가 이 집에 거주 하지 않은 사람인 경우에만 해당된다.
만약, 융자 신청자가 거주한다면 3 일 퇴거 통고에 해당된다. 그리고 임대로 거주하든 입주자라면 90 일 퇴거 통고다." 라고 기재 되어 있다.
그런데, 이 통고문을 전해 준 은행 부동산 업자가 이 씨한테 공갈 협박을 했다. 당신 집이 안인데, 왜 머물고 있느냐 ?
빨리 떠나라, 그렇지 않으면 열쇄를 바꾸겠다. 돈을 지불 못해서 차압당한 것이 애들 보기에 창피스럽지도 않느냐는 고함 소리와 협박이었다. 이렇게 공갈 협박하는 것도 불법이다. 이러한 경우에는 경찰을 불러도 된다.
은행은 6 월 16 일에 퇴거 고소장을 법원에 접수 시켰다. 그리고 6 월 20 일에 우편으로 통고했다는 것이다. 퇴거 고소장을 받은 일자는 7 월 12 일이다. 이 고소장에 첨부된 "동거인에 대한 (Notice to Any Renters Living At) 통고문에는, 5 일 이내에 퇴거 고소장에 대한 답변을 해야 된다. 변호사와 상담해라, 그리고 지방 정부의 명백한 법률 위반 관련 퇴거 "(Just Cause for eviction law)" 유예에 적용되면 최저 90 일간 머물 수 있다는 통고서였다. 이 90 일 퇴거 통고는 과거 입주자인 경우에만 해당된다. 이법은 SB 1149 에 근거하며 2011 년 1 월1 일부터 시행되어서 2013 년 1월 1 일 까지 유효하다.
나는 고소장 답변서 양식을 www.courtinfor.ca.gov/selfhelp 에서 찾아서 도와주었다.
그리고 http://www.kylercorp.com/mainset.htm 에서도 찾을 수 있다.
고소장 답변서는 7 월 13 일에 접수 시켰다. 법원으로부터 8 월 3 일에 재판 일자에 출두하라는 통고를 받았다. 재판 일자는 8 월 29 일 아침 8 시 30 분이었다.
퇴거 소송 재판 : 재판정에는 공갈 협박을 하던 은행 측 부동산 업자가 은행을 대신해서 출두해 있었다.
재판은 9 월 6 일로 연기되었다. 연기 사유는 이 씨의 영어를 알아들을 수 없기에 한국사람 통역을 다리고 나오라는 것이었다. 통역 비용을 지불 할 돈도 없었다. 판사는, 우편으로 재판 결과를 통고 해 주겠다. 판결문을 받은 날로부터 5 일 이내에 퇴거하라는 통고를 받았다. 그 후 40 일이 지났는데도 연락이 없었다.
그 사이에 집을 구해 이사를 나왔다. 이것이 융자조정, 차압, 퇴거 소송 절차에 대한 일정 현실이다.
김희영 김희영 부동산 (951) 684 - 3000
