집 사기 어렵다 - 복수 구입자 증가 (2)
(3). 은행에서 차압한 주택 판매 (Real Estate Owned : REO)
은행에서 차압이 된 은행 매물 부동산 (REO)을 MLS에 매물로 내어 놓으면 부동산 시장에서 2.5 개월 만에 판매가 된다. 부동산 업계에서는, 재고량이 3 개월 분 이상이면 “구입자 시장“ 이고 3 개월 이하이면 ”판매자“가 가격 결정에 주도하는 기준 점으로 보고 있다.
차압을 한 은행이 소유한 주택(REO)이나, Short Sale 주택을 판매 의뢰를 받아서 부동산 협회에서 운영하는 매물 시장(MLS) 에 내어 놓으면, 구입하겠다고 계약서를 보내오는 구입자가 일주일에 수십 개가 된다. 이것을 1 개월 정도 시간을 두고 보면 몇 백개 까지도 구입 계약서가 몰려온다. 심지어는 escrow 에 들어갔다고 MLS에 기재 해 둔 상태인 되도, 혹시라도 escrow 가 깨지게 되면 자기 구입자를 불러달라고 대기 하는 사람도 한 집에 30 여명이 몰려드는 현상이다.
과거 2010 ~ 2011 년에만 하더라도 일주일에 50 개 정도가 몰려오는 경우가 허다했다.
그러니, 집을 구입할려는 사람한테는 경쟁자가 많아졌다. 자기만 구입할려고 하는 것이 않이라는 것을 알아야 된다.
왜 복수 구입자가 급격히 증가 하는가 ?
은행에 문제가 있다. 은행이 차압해 둔 주택을 은행 내부의 심의를 거치면서 판매 가격을 결정한다. 은행에서 한 사람 또는 2 사람의 감정 가격을 받는다. 그 후 부동산 업자한테 얼마에 팔아달라고 매매 의뢰를 한다. 부동산 업자한테 준 매매 의뢰 기간 (Listing Period)은 보통 1 개월 준다. 물론 2 개월 까지 주기도 한다.
은행에서 선정했든 감정사의 가격이 실제 시장 가격보다도 터무니없이 높은 경우가 많다. 최근에 감정사에 대한 규제가 심해졌기 때문에 감정을 하는 사람은 자기가 항의를 당하지 않을 가격, 즉 안정된 가격에 제시를 하기 때문이다.
은행에 따라서 약간의 차이가 있지만 BOA 경우에는, 부동산 업자가 은행 가격이 터무니없이 비싸다고 말을 하면 listing 준 날 자로부터 10 일 이내까지는 $900 낮은 가격까지는 수락을 하지만 그 이상은 받지를 않는다.
만약에 판매 위탁일로부터 11 일째부터 30 일 사이에는 3 % 까지 낮은 가격에 판매를 수락한다. 31 일 이후부터는 3 ~ 5 % 까지 낮은 가격에 수락을 한다.
은행으로부터 판매 위탁을 받은 부동산 업자는 은행 매물을 빨리 팔기 위해서 은행이 가격을 낮추는 것보다도 더 저렴한 가격으로 부동산 시장 MLS에 올려 둔다. 그래야 경쟁자가 많이 생기고, 복수 구입자가 많이 나타나도록 유인 하기 위한 것이다.
부동산 업자가 만약에 이 기간 동안에 판매를 못하게 되면 다른 부동산 업자한테로 listing을 옮긴다. 은행이 부동산 업자들한테 맡긴 시간이 4 ~ 6 개월 사이에 판매가 안 되었을 때는 “경매 전문 회사”에 경매 위탁을 한다.
경매 전문 회사에서 판매된 것을 보면, 은행이 처음 부동산 업자한테 listing을 주었든 가격보다도 15~25 % 저렴하게 판매를 한다. 은행은 일반적으로 auction.com 회사에 위탁한다.
물론 REO 주택이나 short sale 주택에는 수리 할 일들이 많은 주택을 볼 수 있다.
한 집에 보통 $20,000의 수리비를 예상하고 있다.
이곳 경매에 응찰을 해 보면, 경매에서 낙찰이 되었는데도, 은행이 원하는 가격에 낙찰되지 않으면 낙찰이 되어도 구입 할 수가 없다. 은행이 최저 경매가격을 처음부터 말을 해 두지도 않은 상태에서, 낙찰이 된 후에서야 은행의 최저 가격에 도달하지 않았으므로 유찰 한다고 말한다. 경매에 참석하기 위해서 아무리 사전 조사를 많이 해도 가끔 이런 문제도 야기된다.
김희영 김희영 부동산 (951) 684 - 3000
