건물주는 작업 장소 위험 통고 의무
건물주는 작업 장소에 위험한 상태를 알고 있을 때는 시공업자가 부상당하지 않도록 주의 경고를 하고, 위험한 상태도 제거해야 된다. 만약에 시공업자가 부상을 당했다면 건물주 또는 채용한 사람한테 부상 책임이 있다.
때로는 손님이 상가 내 마룻 바닥에서 미끄러져서 부상을 당하기도 한다.
가게 점원이 위험한 상태 초래 :
시공업자가 보석상에서 일을 하다가 직원들 휴식 공간 마루 바닥에 청소용 세제 용액이 떨어져 있는 곳에서 미끄러져 부상을 당했다. 가게 고용인이 바닥에 세제를 흘렸다. 가게 지배인은, 바닥에 청소 용액이 뿌려진 것을 몰랐으며 보고를 받은 일도 없다고 주장했다. 법원은, 가게 고용인이 바닥에 용액이 뿌려졌다는 것을 알지 못했기 때문에 가게 주인한테는 책임이 없다고 판결했다. 고등법원은, 번복 판결했다. 가게 고용인들이 보석상 장소를 관리하고 통제한다. 위험한 상태를 지배인에게 보고했어야 된다. 위험한 상태를 보고하지 않았기 때문에 위험한 상태가 이루어 진 것이다. 그리고 고용인들이 위험을 알고 있었다. 법에 의해서 가게 지배인은 알았어야 할 것이라고 추정한다. 비록 독립적인 고용인 부상에 대해서는 가게 고용인들이 위험한 상태를 마련했기 때문에 가게 주인한테 책임이 있다.
작업 장소 위험 물질 통고 의무 :
부동산에 위험한 물질이 있을 때는 시공업자한테 통고 해 주어야 된다. 만약에 숨겨진 물질이 위험에 노출되어 시공업자의 고용인이 피해를 당했을 때는 건물주가 보상해야 된다.
시공업자가, 정유회사 안에 높은 건물 공사장에 올라 갈수 있도록 만들어 둔 계단 해체 작업 공사를 했다. 1950 년대에, 이곳에서 작업 할 때, “마스크“ 방독면을 착용하지도 않고서 작업함으로 석면에 노출되어 폐암에 걸렸다. 1930 년 대 말에, 정유회사는 석면이 인체에 해롭다는 것을 알고 있었지만 고용인이나 다른 독립적인 고용인한테는 이런 사실을 밝히지 않았다.
법원은, 폐암에 걸린 노동자한테 15 % 잘못, 모든 다른 사람은 85 % 잘못이므로 피해자한테 $3,000,000 배상 판결을 했다. 고등법원은 번복 판결했다.
대법원은 다시 번복판결을 해서 피해자한테 승소 판결을 했다. 대법원은, 위험한 공해물질이 있다는 것을 시공업자한테 밝히지 않은 것은 잘못이다. 한 사건에서, 가정집 주택 지붕을 수리하든 시공업자 부상에 대해서 상해 보험“ (workers' compensation) 혜택을 받아야 한다는 청구가 있었다. 이때에 주택 소유주는, 작업에 대한 어떠한 감독을 할 수 도 없었고 위험을 숨긴 사실이 없다. 소유주가 숨긴 사실이 없기 때문에 소유주에게 책임이 없다. 그러나 이 사건은 주인이 작업을 감독하지 않았다고 하더라도 위험하다는 것을 알고 있었으면서도 고용인에게 위험 물질을 숨긴 잘못이 있다. 작업하기 이전에 위험한 물질이나 위험 상태를 알고 있을 때는 시공업자한테 밝혀야 된다. 시공업자는 위험 사실을 알지 못했다. 그리고 위험하다는 것을 합당하게 알 수도 없었다. 건물주가 시공업자에게 위험 사실을 밝히지 않았으므로 건물주 책임이다.
정원사 개가 시공업자를 물어서 부상 책임은 집 주인 :
집 주인이 시공업자를 채용해서 집 기초와 집 수리를 하고 있었다. 시공업자는 건축 자재와 공사 도구를 공사하는 집에 놓아두었다. 집 주인은, 정원사의 “벤 트럭”을 뒷마당에 두도록 허용했다. 정원사는 사나운 개 (pit bull)를 갖이고 있었다. 집 주인은, 개가 있으므로 건축 자재를 훔치는 좀 도둑을 지키는 도움이 되어서 좋다고 생각했다.
그러나 시공업자는 개가 위험하다면서 개를 치워 줄 것을 요구했다. 집 주인은 개가 위험하지도 않고 공격적인 개가 안이라고 설명했다. 시공업자의 한 고용인이 건축 자재를 갖일러 집에 들어 간 순간에 개한테 물려서 부상을 당했다.
법원은, 건물주는, 개가 위험 한 것을 모르고 있었기 때문에 제 3 자의 개가 시공업자를 물어서 부상당한 책임이 없다고 했다. 고등법원은 번복 판결했다.
건물주는, 입주자와 임대 건물 주인과의 관계가 안이다. 임대 주인이라면 입주자의 개에 대해서 아무런 운영권이 없다. 하지만 이 사건에서는, 주택 소유주는 정원사를 불러들인 사람이다. 집 주인이 개를 관리하는 상태이므로 개가 위험하다는 것을 알 수 있었든 책임이 있다. 만약에 건물주가 그 장소에 거주하지 않고 있다면 입주자와 임대 주와의 관계가 성립된다. 하지만 건물주가 사고 난 장소를 운영할 때는 건물주만이 위험을 알 수 있다.
이 처럼, 건물주가 인부들을 시켜서 작업을 시켰을 때에는, 아무리 독립적인 계약으로 공사 일을 하는 사람이라고 하더라도, 작업 장소에 위험이 있을 때에는 경고를 해 주고, 위험을 제거해야 된다.
건물주가 위험 사실을 몰랐을 때 :
부상 당한 사람이 위험을 알고 있었지만 건물주는 위험 상태를 모르고 있었을 때는 위험을 알고 있는 세입자한테 부상 책임이 있다.
건설 현장에서 온냉방 시설을 하든 55 세의 하청업자가 비가 온 후 고여있든 물에 미끄러져서 부상을 당했다. 하청 업자를 채용한 “원청 시공업자” 상대로 소송을 했다. 물을 빼 내든가 위험하다는 표시를 안 붙여 놓았다는 것이었다. $400,000 배상 청구를 했다. 일반 시공업자는 작업을 하기 이전인 아침 6:15 분에 이런 사고가 났으며 물을 빼낼 사람이 도착하기 전이며 모두가 작업을 하기 이전에 간밤에 내린 비를 보고서 작업을 시작 한 사람의 잘못이라는 주장이었다. 법원은 피고인 원청 업자한테 승소 판결을 했다.
건물주가 폭발 물 위험을 몰랐을 때는 책임이 없다. :
주택 소유주가 집을 세입자한테 임대를 주었다. 소유주는 임대 주택에 정원사를 채용해서 2 주일에 1 회씩 정원 관리를 하도록 해서 5 년째 일을 하고 있었다. 2010 년에 뒷마당 쪽에 일을 하면서 걸어 가다가 폭발 물질을 밟아서 부상을 당했다. 세입자가 폭발물을 제조하고 소유했든 것이다. 건물주는 폭발물이 자기 부동산에 있다는 사실을 알지도 못했다. 정원사는 건물주가 태만적으로 부동산을 관리했다면서 건물주 상대로 “부동산 소유주 관리 책임” 소송을 제기했다.
지방법원은, 건물주 승소 판결을 했다. 정원사는 항소를 했다. 고등법원도 확정 판결을 했다. 법원은, 관습적으로 세입자가 입주를 한 후에 부동산에 위험한 조건이 조성 된 것에 대해서는 건물주한테 책임이 없다. 만약에 건물주가 위험한 조건을 알고 있으며서도 위험한 상태를 제거할 노력이나 능력을 발휘하지 안했다면 건물주한테 책임을 부여해야 된다. 이 사건에서는 건물주가 폭발물이 부동산에 있다는 것을 몰랐기에 제거할 수 있는 기회가 없었다.
김희영 김희영 부동산 (310) 307 - 9683
