입주자 퇴거, 건물주 입주
주거용 임대 건물주가 입주 한다면서 기존 입주자를 퇴거를 시킬 수 있다. 그러나 이 법을 악용해서 사기 치는 건물주가 있다. 이런 거짓말로서 기존 입주자를 퇴거 시킨 후에 새 입주자로 채워서 임대료를 더 올려 받겠다는 것이다. 현재 임대료가 가파르게 올라서 월급 받아서 임대료 주고 나면 생활비에 고통을 당해야 된다. 빈곤국민으로 전락되었다.
대부분의 시 조례에서 건물주나 건물주 직계 가족이 거주하고자 할 때는 입주자를 퇴거 시킬 수 있도록 허용한다. 하지만 임대료 규제법을 악용하거나 이사 비용을 지불하지 않기 위한 사기적 퇴거는 고의적 불법행위 이므로 처벌을 받는다. 사기에 대한 보상을 해야 된다. 하지만, 임대 규제 시에서는, 임대료를 지불하지 않는다든가 중요한 임대 계약 위반이 안인 경우 또는 건물주가 진실로 거주한다는 경우 이외에는 퇴거 시킬 수 없다. 지방 정부가 법에서 정한 일자를 거주하지 않고서 사기적으로 입주자 퇴거 시키는 불법행위를 감독한다. 건물주가 한 동에 거주하고 있으면서도 다른 동으로 이사해서 거주하겠다면서 입주자를 퇴거 시키면 어떠한 사유를 막론하고 위법이다.
건물주나 친족 거주로 시 건물주 거주 기간 :
주법에서 건물주나 건물주 가족 또는 입주 관리인이 거주한다고 했을 때는 계속해서 6 개월간 거주해야 된다. 하지만 이것은 각 시 조례에 따라서 차이가 있다. 어떤 시는 1 년, 2 년, 또는 3 년 이상 거주해야 된다. 만약에 퇴거 요구를 한 건물에 다른 동에도 같은 방이 비어 있을 때에는 기존 입주자를 퇴거 시키지 못한다. L.A. 시는, 과거 입주자가 퇴거한 후 3 개월 이내에 입주해야 되고 최저 2 년간 거주해야 된다. 소유주가 거주하고자 했을 때에는 유권은 25 % 이상이라야 된다. 그러나 직계 가족 거주는 50 % 소유권이 있어야 된다. L.A. 시는 10 년 이상 거주한 입주자가 62 세 이상 또는 장애인은 퇴거에서 보호를 받는다.
Oakland 시는, 건물주는 36 개월 이상 거주해야 된다. 시 조례가 주법에 위배되지 않는다는 판결이다. 건물주의 거주 기간에 대해서는 시 조례가 주법보다도 우선한다.
건물주 사기 처벌 :
퇴거당한 입주자가 다시 되돌아 와서 거주 하도록 해야 된다. 그리고 (1) 퇴거당한 곳에서 새 거주지로 이사한 비용의 3 배를 지불해야 된다. 그리고 (2) 과거 입주 장소보다도 새 입주 장소에 더 많은 임대료를 지불한 기간 동안의 차액의 3 배를 지불해야 된다.
만약에 입주자가 과거 퇴거당한 임대 장소로 이사하기를 싫어한다면, (1) 과거 퇴거당한 임대 장소 한 달 임대료의 3 배 그리고 (2) 새 장소로 이사를 한 비용의 3 배를 지불해야 된다. 승소자 한태는 변호사 비용과 법에서 허용하는 다른 보상을 받을 수 있다. 때로는 응징적 피해와 정신적 피해 보상을 해야 된다. 과거 입주자는 과거 거주했든 동(unit)에 최저 6 개월 이상 다시 거주하도록 판결한다. 조례, 규정, 법률 위반인 상태에서 불법적으로 입주를 시켰을 때에는 임대 계약이 취소되므로 체납된 임대료를 징수 할 수 없으며 입주자는 계속 점유 할 수 없다. 임대 건물 자체가 불법이라고 해서 임대 조정 규정 예외 또는 퇴거에 제한을 받는 것은 안이다.
사건 예:
건물주 어머니가 입주할 것이라면서 입주자한테 30 일 퇴거 통고를 주었다. 임대 규제에 속한 임대 건물이라고 하더라도 건물주, 건물주 가족 또는 입주 건물 관리인이 거주하고자 할 때는 입주자를 퇴거 시킬 수 있다. 세입자가 8 ~ 10 년간 거주했었다. 입주자는 1982 년에 침실 2개짜리를 월 $346을 지불하고 있었다. 이웃한 다른 Apart 침실 2개짜리 방은 $450 ~ $500을 지불해야 하기에 경제적 부담이 되어서 침실 1개짜리 월 임대료 $350을 찾아서 이사했다. 침실 2개짜리에 거주했든 살림살이를 둘 곳이 없어서 매달 $25 씩 창고를 빌렸다.
퇴거당한 입주자가 과거 거주하든 아파트 간판에서 침실 2 개를 세놓는다는 것을 알았다. 입주자는 친구를 시켜서 방을 검사하게 했다. 과거 거주하든 같은 동을 $565 달라고 했다. 건물주 어머니가 입주한다는 것은 거짓말이었다. 입주자는 불법 퇴거 소송을 했다. 지방법원은, $5,856 보상금과 응징적 배상 $2,000을 판결했다. 입주자는 창고 비용과 높은 임대료 $565에서 과거 임대료 $346 차액이 월 $219 이다. 과거 Apart를 떠나서 소송을 제기한 사이의 2 년간 피해를 계산해야 된다. 고등법원은, 실제로 다른 입주자한테 받은 임대료가 $425 이었기에 $425에 대한 차액을 계산해야 된다. 그리고 사기와 조례 위반에 대한 청구를 할 수 있다. 시 조례를 나쁘게 악용했기에 민사상 피해를 허락했다.
사건 예: 건물주가 거주하겠다면서 1986 년 3 월에 퇴거 통고를 했다. 그 후에 4 월 1 일, 5 월 26 일, 6 월에도 각각 다른 입주자들한테도 이런 방법으로 퇴거 통고를 주고서 퇴거 시켰다. 당시 “San Francisco" 조례는, 건물주가 거주하겠다면서 기존 입주자를 퇴거 시켰을 때에는 1 년 이상 거주해야 된다.
법원은 불법적 퇴거에 대해서 $197,000 배상 이외에도 변호사 비용과 다른 경비를 지불하라고 판결했다. 여기에는, 정신적 고통, 다른 임대 장소로 이전함으로서 추가로 증가된 임대료, 이사비용, 수입 손실, 사업체 권리금 손실까지 포함된 것이다. 법조문에 의해서 각 항목에 대해서 3 배의 벌금인 것이다. 이것은 응징적 배상으로서 합당한 것이라고 판결했다. 다른 4 명의 입주자들도 이 사건의 건물주 상대로 각각 소송을 했다.
김희영 김희영 부동산 (951) 462 - 1070
