LA와 오렌지카운티(OC)를 비롯한 남가주 지역의 시니어 주택 소유주들과 상담하다 보면 이런 이야기를 자주 듣는다. "30년 전 30만 달러에 산 남가주 일대의 집이 지금은 150만 달러가 훌쩍 넘었다. 재산세는 아직도 1년에 3천 달러 정도밖에 안 나오니, 나중에 아이들에게 물려주면 렌트를 놓아 안정적인 수입을 얻으며 잘 살 수 있을 거다."
부모라면 누구나 한 번쯤 해보는 따뜻한 계획이다. 하지만 Prop 19 시행 이후에는 이 생각이 예상치 못한 부담으로 이어질 수도 있다. 융자 전문가의 입장에서 보면, 자녀에게 자산을 물려준다는 선의가 오히려 큰 재산세 부담을 남기는 결과가 될 수 있기 때문이다. 과거에는 부모의 주택을 상속받은 자녀가 임대주택으로 활용하더라도 부모가 적용받던 낮은 재산세 기준을 유지할 수 있는 경우가 있었다. 그러나 Prop 19 시행 이후에는 규정이 크게 달라졌다. 부모의 재산세 기준을 그대로 적용받기 위해서는 일정 요건을 충족해야 하며, 자녀가 해당 주택으로 이사해 주 거주지(Primary Residence)로 사용하고 관련 요건을 충족해야 한다.
현실적으로는 이미 다른 지역에 직장과 가정을 꾸린 자녀가 자신의 생활권을 옮겨 부모의 집을 계속 주 거주지로 유지하기란 쉽지 않다. 결국 상속받은 집을 렌트로 활용하거나 투자용 부동산으로 보유하게 되면 기존 재산세 혜택을 받을 수 없게 되는 경우가 많다. 그 결과 과거 연 3,000달러 수준이던 재산세가 현재 시세를 기준으로 새롭게 산정되어 연 15,000달러 이상으로 크게 증가할 수도 있다. 실제 세액은 주택의 시가와 지역별 세율에 따라 달라질 수 있지만, 남가주처럼 주택 가치가 폭발적으로 상승한 지역에서는 부모가 예상했던 것보다 훨씬 큰 재산세 부담을 자녀가 떠안게 되는 사례가 적지 않다.
이처럼 자녀가 예상보다 큰 재산세 부담을 안게 될 가능성이 있다면, 집 자체를 남기는 것보다 집 안에 쌓인 막대한 에퀴티(Home Equity)를 어떻게 활용할 것인지도 함께 고민해 볼 필요가 있다. 많은 사람들이 집에서 자금을 마련하려면 캐시아웃 재융자(Cash-out Refinance)부터 떠올린다. 하지만 캐시아웃 재융자는 다음 달부터 원금과 이자를 매달 상환해야 하는 일반적인 대출이다. 은퇴 이후 소득이 줄어든 상황에서는 적지 않은 부담이 될 수 있다.
이럴 때 고려할 수 있는 대안 중 하나가 리버스 모기지(Reverse Mortgage)다. 일정 자격을 갖춘 고령의 주택 소유주는 집에 쌓인 에퀴티를 활용하면서도 거주하는 동안에는 월 원리금 상환 의무 없이 자금을 사용할 수 있다. 물론 재산세와 주택 보험료, 주택 유지 관리는 계속 본인이 부담해야 한다.
또한 대출금은 주택을 매각하거나 더 이상 거주하지 않는 시점에 정산된다. 대출금을 상환하고 남은 주택의 순자산은 상속인에게 그대로 이전된다. 결국 중요한 것은 집 한 채를 그대로 남기는 것이 아니라, 평생 남가주에서 모아온 에퀴티를 가족에게 가장 가치 있는 형태로 전달하는 것이다. 세금 폭탄이 될 수도 있는 집을 무작정 물려주는 대신, 부모는 집에 잠들어 있는 에퀴티를 활용해 노후 생활의 여유를 확보하고, 필요하다면 자녀의 첫 주택 구입을 위한 다운페이먼트나 다른 재정적 지원으로 활용하는 것도 하나의 현명한 전략이 될 수 있다.
좋은 융자는 단순히 돈을 빌리는 기술이 아니다. 내 집에 쌓인 에퀴티를 언제, 어떻게 활용해야 가족에게 가장 큰 가치를 남길 수 있는지를 설계하는 전략이다. Prop 19 시대에는 단순히 집을 상속하는 것보다, 주택 에퀴티와 상속, 그리고 융자 전략까지 함께 고려한 맞춤형 로드맵이 더욱 중요해지고 있다.
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