작성일 : 02/04/2015 01:04 pm
[상법] 건축 업자와 건물주의 분쟁 (메케닉스 린)
 질문자 : 이원석 변호사
조회 : 34,364  


한동안 부동산 시장이 활성함에 따라 부동산의 가치를 높이기 위해 집을 개조하는 경우가 많이 있었읍니다.  집을 개조함에 따라 적게는 5%에서 많게는 10%정도 부동산의 가치를 높일 수 있기 때문이죠.  집을 사는 사람의 입장에서도 이왕 돈을 들여 집을 마련하는 바에 조금 더 한차원 높은공간에서 살고 싶어 집의 개조를 하게 됩니다.  기본적으로는 새로운 페인트와 카페트를 바꾸는 것이 전례 였지만 요즘에 고가의 집을 사는 사람들은 부동산 값어치를 올리기 위해 더욱 많은 개조를 합니다.  카페트를 마루 바닥으로 바꾸는 것에 부터 시작하여, 부엌 개조, 마당의 조경, 화장실 욕조 바꾸기, 타일 바꾸기 등등. 

바쁜 사회생활 속에 일일이 전문가를 주인이 지정 하기 보다는 건축 청부 업자에게 의뢰하는 경우가 대다수인게 현실이고, 많은 경우 General Contractor은 다양한 일을 하청업자를 통해 분담하게 되는것입니다. 반면에, 때에 따라서 일을 맡기면 불편한 점들이 있을수 있읍니다.  건축 청부 업자는 여러가지 일을 한꺼번에 처리 하기 때문에 주인의 요구 사항에 전적으로 일을 못하고, 또한 하청 업자들은 스케줄을 펑크내고 다른곳으로 일을 가는 경우가 허다 한것입니다. 

일이 잘 진행 된다고 해도 처음에 예상했던 비용보다 터무니 없이 비용을 요구하는 경우도 있으며 일이 마무리 된다 해도 청부 업자가 하청업자 또는 자재상에게 비용을 지불하지 않은 경우에는 이들이 메케닉스 린을 부동산에 걸어 저당권 행사 할 수 있는것입니다.

청부 업자에게 모든 비용을 지불 하였다 하더라도 하청업자가 청부업자나 자재업체의 비용이 정산이 안되었을 경우에는 부동산 소유주가 이에 대한 책임을 지게 되고,  이에 따라 미리 지불한 비용을 추후에 또다시 지불해야 하는 경우도 많이 보아왔읍니다.

특히 부동산을 개조하는 사람이 집을 팔고 사는 과정이면 저당권을 해결하지 않는 경우에는 집을 팔지를 못하게 되기 때문에 울며 겨자먹기로 비용을 지불하는 경우가 대다수이다.  해당 주법은 노동자나 자재상의 권리를 우선으로 하기 때문에 소유주가 이에 대한 결정적인 책임을 요구하게 될것입니다.

돈을 지불하였으면 추후 청부 업자에게 소송을 재기 할수 있지만 당장은 저당권을 해결해야 합니다. 왜냐 하면, 저당권자들이 비용을 못받고 소송을 하는 경우에는 부동산이 매각 될수 있기 때문인것 입니다.

저당권 설립은 해당 업체 또는 업자들이 개조할 부분에 대한 자재 또는 인력에 대한 계약 사항을 부동산 소유주와 직접 거래 하지않고 청부업자를 통하였을때에는 부동산 소유주에 거래 사항에 대한 통보를 적절한 시기에 하게 되고,

보통 20-30일안에 개조 사항에 어떤 인력 또는 자재를 보급하는 내용을 서면으로 건물 주에게 통보합니다. 그후, 일이 시작되거나 자재를 보급한후에 해당 시청에 부동산 관리국에 하청업자나 자재업체에서 저당권을 등록한다. 

등록한후 60일에서 6개월사이에 비용이 정산이 안된 경우에는 저당권의 권리 행사를 하여 부동산을 팔게 할수도 있다.  유의할 점은 권리 행사를 적절한 시점에 했느냐가 관권이다.  집행 시효기간안에 권리 행사를 하지 않는 경우에는 저당권이 무효화 되기 때문입니다.

이에 따라 부동산이 팔릴때 저당권이 등록되있으면 매매하기가 힘들게 되고, 저당권을 없애고 매매를 끝을 낼려면, 저당권을 갖고 있는 사람에게 비용을 지불하던지, 아니면 법원의 판결문을 받아 저당권을 없앨수도 있읍니다.  많은 사람들이 절차를 몰라서 불이익한 비용을 지불하지만 저당권을 없애는 법원의 판결문을 받는 절차가 의외로 간단할수도 있읍니다. 불 합법적이나 또는 잘못된 절차로 저당권을 등기 했을경우 상대에게 저당권을 없애기 위해서 든 변호사 비용으로 요구 하실수 있기 때문입니다.

청부업자와 계약할때 몇가지 사항을 준수하면 문제를 사전에 방지 할수도 있을것입니다.  중점은 해당 업체들의 비용이 제대로 정산되는것을 확인 하는 방법인것입니다. 청부업자가 하청업자에게비용을 지불한것을 매번 확인을 하고 돈을 하청 업자가 받았다는것을 돈을 줄떄 마다 서면으로 확인을 하는것이 절대적으로 필요 한것입니다.

보통 현금으로 주지 말고, 청부업자와 해당 하청업자 또는 자재업체의 이름을 같이 Check에 써서주는것도 좋은 방법입니다.  결론적으로 서비스를 공급하는 업체가 비용이 정산되었다는 것을 증명할수 있으며, 해당 업체의 Endorsement이 있어야 Check를 현금화 할수 있기 때문입니다.

또한 작업이 마무리 될때쯤에, 청부업자가 건물주에게 건물주가 해당 인부, 하청업체, 자재업체에게 비용을 직접 지불하고 이에 대한 비용은 청부업자의 원비용에서 공재하기를 요청하는 경우가 있읍니다.

자재 업체나 하청업체에게 비용을 직접 지불하는 것은 괜찮을 수도 있지만 청부업자의 직원들의 이름으로 비용을 지불하는 것은 삼가하는것이 좋겠읍니다.  이경우에는 직접적인 고용주/고용인 관계가 성립되어, 세금문제나 상해 처리 문제등에 본의아니게 크레임을 당할수 있기 때문입니다.

보통 청부업자는 상해 보험이 가입되있으나 직원에게 직접 주인이 비용을 지불하는 경우에는 보험 해택을 못받을 수도 있읍니다.

또한 지불된 비용에 대하여 청부업자로 부터 하청업자들로 저당권 권리 포기 증서를 요청하시기 바랍니다.  가주법은 청부업자가 다음 작업에 대한 비용을 받으려면 여태까지 한일에 대한 저당권권리 포기 증서를 주인에게 주어야 하는것 입니다.  예를 들면 마루를 깔고 이에 대한 비용을 정산하고 다음 부엌개조를 다른 하청업자가 맡는 경우에 마루를 깐 하청업자에게 지불된 비용에 대한 저당권 권리 포기 증서를 받아 두도록 하는것이 나중에 미지불 크레임을 막는 현명한 방법인것 입니다.

이에 따라 모든 비용을 정산하기 전에 어떤 서류를 받아 두어야 하는지를 점검해야 하며 하청업자들이 저당권에 관련된 서류를 보내었는지 확인하시기 바랍니다.  또한 부동산을 매매 하기 전에 어떤 저당권이 성립이 되어있는지 몇달전에 확인 하는것을 추천 합니다.  어떤 경우에는 저당권등록에 오차가 있는 경우도 있으며, 무효화될수 있는 저당권이 선정되있을수도 있으며, 또한 전주인이 책임지거나 등기 회사에서의 착오로 된 저당권이 있는 경우도 빈번하기 때문에 에스크로를 끝내지 못하고 법정에서 많은 시일을 보내다 결국 매매도 포기 하는경우도 많이 보았읍니다. 이에 대한 책임 및 권리 또는 절차는 가까이 계시는 변호사님과 상의 하시면 좋겠읍니다.

 
 

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