20년 경력의 모기지 전문가 AM WEST Funding의 김한수 부대표님을 모시고 모기지의 종류와 자격 조건을 살펴보았습니다.
미국 주택 대출은 크게 적격 대출(Conforming Loan)과 비적격 대출(Non-Conforming Loan)이 있습니다.
Conforming Loan은 정부 에이전시인 Fannie Mae나 Freddie Mac에서 만들어낸 모기지 프로그램입니다.
2 기관에서 만든 가이드라인에 따라 모기지 이자도 결저오디고 대출 가능 여부도 결정됩니다.
다만 이 2기관에서 만든 Conforming Loan은 대출 가능 조건이 좀 제한적이라고 볼 수 있습니다.
2년치 세금 보고서를 반드시 제출해야 하고, 신용점수(Credit Score)도 620점 이상이어야만 융자가 가능합니다.
이런 자격 조건을 충족시킬 수 없는 분들을 위해 비적격대출(Non-Conforming Loan)이 있습니다.
먼저 대출금이 크다는 측면에서 Jumbo Loan이 있습니다. Conforming Loan은 각 주마다 Loan Limit이 정해져 있는데, 조지아주 같은 경우는 집값이 타주보다 조금 싸다는 이유로 Loan Amount가 비교적 작습니다.
최근 집값 상승으로 필요한 Loan Amount가 커지게 되어, Conforming Loan의 Limit을 넘게 될 경우, Jumbo Loan을 신청하시게 됩니다.
또 미국에 계신 분들도 Credit Score가 620점 미만이어서 Conforming Loan을 받을 수 없는 경우가 있는데, 이런 경우, 정부에서 대출해 주는 FHA Loan을 신청하시면 됩니다. FHA Loan의 경우 Credit Score Limit이 적용되지 않습니다.
미국 군인이거나 퇴역 군인 및 군인 유가족들을 위한 VA Loan의 경우, Down Pay가 없고 이자가 매우 저렴한 프로그램입니다.
미 농무성이 도심 외곽 개발을 위해 외곽 지역 주택 구매자를 위한 USDA Loan을 제공하기도 합니다. 구매 희망 주택이 USDA Loan에 해당되는지는 USDA 주소 적격 확인 사이트(https://eligibility.sc.egov.usda.gov/eligibility/welcomeAction.do?pageAction=sfpd)를 통해 간단히 확인하실 수 있습니다.
대출을 위해서는 지난 2년간의 세금 보고서와 현재 Income Statement가 필요합니다.
그리고 Credit을 확인해서, Debt to Income Ratio를 계산해서 50%가 넘지 않으면 기본적으로 융자가 가능합니다.
다운페이는 최소 3% 이상이지만, 융자 프로그램에 따라 달라집니다.
최근 많은 인기를 끌고 있는 Non QM융자는 Debt to Income Ratio가 43% 이상인 경우이고, 세금보고서 없이 융자가 가능합니다.
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