적합한 모게지를 선택하는 방법은?
오늘날 시장에는 여러 종류의 모게지가 제공되고 있으므로 개인별 특별 상황을 고려하여 범위를 좁혀나가야 합니다. 모게지 선택은 다음과 같은 질문에 의해 영향을 받을 것입니다.
새 집에서 몇 년 동안 살 계획이십니까?
자녀의 대학 학자금 대책을 세우거나 자신의 은퇴 계획을 세우기 전에 모게지 채무를 청산하는 것이 얼마나 중요합니까?
고정 모게지 납입과 변동 납임 중에서 어느 것이 부담이 적습니까?
고정 이자율 모게지의 장점
여러 해 동안 새 집에서 살 것으로 계획하는 경우 융자금의 이자율이 주된 고려 사항이 될 수 있겠습니다. 융자를 받고 있는 한 이자율이 동일하게 유지되도록 하는 고정 이자율 모게지를 원하실 수 있겠습니다. 고정 이자율 융자의 안정적이고 예측 가능한 납입금을 원할 경우, 여러 상환 기간 중에서 하나를 선택해야 합니다. 15, 20 및 30년이 가장 흔합니다. 다양한 고정 이자율 융자를 비교하기 위한 몇가지 기준이 아래에 있습니다.
30년 고정 이자율
모게지는 자격을 갖추기가 가장 쉬운 고정 이자율 융자입니다. 이 융자는 기간이 길어 월별 모게지 납입금을 낮게 유지하고 여분의 현금을 다른 용도에 사용할 수 있는 가장 좋은 기회를 제공합니다.
20년 고정 이자율
모게지는 20년 기가넹 걸쳐 원금과 이자를 분할 상환하므로 전통적인 30년 모게지보다 10년이 빠릅니다. 이 융자는 훨씬 더 빠르게 집을 채무없이 소유하는 기회를 제공합니다. 그렇지만 월 납입금은 30년 모게지 융자보다 약간 더 높습니다.
15년 고정 이자율
모게지 는 30년 또는 20년 모게지보다 이자율이 낮으며 융자 전기간에 걸쳐 상당액의 이자가 절약됩니다. 주택에 대한 당신의 재산이 신속히 늘어나게 되어 멀지 않아 더 비싼 집으로 이사 갈 수 있게 됩니다. 은퇴할 때가 다가오는 경우 이 단기 모게지는 집을 더 빨리 소유할 수 있게 합니다. 15년 모게지의 혜택을 받으려면 그 대가를 치루어야 합니다. 월 모게지 납입금이 30년 모게지보다 훨씬 더 높습니다.
변동 이자율 모게지(ARM)의 장점
해가 갈수록 당신의 소득이 꾸준히 증가할 것으로 확신하거나 몇년 내에 이사할 계획이 있거나, 이자율이 올라갈 가능성에 대해 염려하지 않는다면 ARM 을 고려하는 것이 좋습니다. ARM은 시장 상태가 바꿈에 따라 이자율이 오르락 내리락 합니다. 보통 ARM 은 처음에는 이자율이 낮지만 모게지 납입금이 주기적으로 달라집니다(보통 1년에 한두번). 일반적으로 이자율 변동에는 두가지 한도가 적용되는데, 하나는 각 조정 기간에 적용되는 한도이고 다른 하나는 융자 전 기간에 적용되는 한도입니다. 예를 들면, 매년 조정되는 일반적인 ARM은 보통 조정 기간당 한도가 2%이고 융자 전기간 한도가 6%입니다.
ARM은 처음 이자율이 낮기 때문에 처음 월 납입금이 낮아서 더 많은 모게지 금액을 융자할 자격을 인정 받을 수 있습니다. 그러나 5% 이상의 다운페이먼트를 지불하도록 요구할 가능성이 있습니다(보통 최소한 10%). 물론 이자율이 떨어지면 납입금도 내려갑니다. 어떤 ARM은 일정 기간 내에 고정 이자율 융자로 전환한 기회를 제공합니다(수수료 요구).
변동 이자율 모게지의 이자율 변동은 항상 재정 지표에 의해 변동됩니다. 재정 지표는 즉시 공표할 수 있는 이자율로서, 예를 들면 많은 신용 카드의 재정 지표는 최우대 대출 금리(prime rate)입니다. 가장 보편적인 3가지 ARM 은 다음과 같습니다.
재무부 지수 ARM
6개월, 1년 또는 3년짜리 재무부 증권이나 유가 증권에 의해 변동됨. 이 세가지 지수 중 어느 것을 택하느냐에 따라 이자율을 6개월에 한번, 1년에 한번 또는 3년에 한번 조정될 것입니다.
정기예금(CD) 지수ARM
CD 지수에 따라 조정됩니다. 이자율은 보통 6개월마다 조정하며, 조정할 때마다 적용되는 한도는 1%이고, 전기간에 적용되는 한도는 6%입니다.
Cost of Funds(자금 차용 비용) 지수ARM
특정 그룹의 대출 기관들이 자금을 빌릳기 위해 지불하는 실제 비용에 따라 변동됨. 이 지수를 사용하는 융자기관은 모게지 이자율을 배월, 매 6개월 또는 매년 조정할 수 있습니다. 이 종류 중에서 가장 인기있는 지수는 11th Federal Home Loan Bank District of San Francisco의 Cost of Funds 지수입니다.
종류가 다른 지수를 사용하는 ARM을 비교할 때에는 지수가 최근에 어떻게 움직였는지 보아야 합니다. 어떤 지수는 신문에 널리 발표되므로 추적하기가 쉽습니다. 모게지 융자 기관들은 지수를 추적하는 방법에 대한 정보를 신청자에게 제공하고 그들이 사용하는 지수의 15년 역사를 제공해야 합니다. 그러나 과거 실적은 지수의 미래 움직임이나 이자율이 나아갈 방향을 예측할 수 없다는 점을 기억하십시오.
그밖의 ARM
초기 고정 기간을 제공하는 ARM
융자를 받은 후 처음 몇 년 동안 이자율을 조정하지 않는 특수 종류의 변동 이자율 모게지도 살펴볼 필요가 있습니다. 이 융자는 몇 년 동안 고정된 납입금을 낸 후에 이자율이 변동됩니다. 3, 5, 7 또는 10년 고정 기간의 ARM이 있습니다. 이것은 처음 3, 5, 7또는 10년 동안 이자율이 동일하고 그 후 당신이 선택한 고정 이자율 기간이 끝나면 매년 이자율이 조정된다는 것을 의미합니다. 이런 종류의 변동 이자율 모게지는 융자 초기 연도에 이자율이 급속히 상승하는 것을 방지합니다.
한번만 조정되는 ARM
한번만 조정되는 ARM 을 선택할 수도 있습니다. 첫번째 조정은 5년이나 7년 후에 발생합니다. 처음 조정 후에는 모게지의 이자율이 30년 모게지 기간의 경우 나머지 23 또는 25년 동안 고정 이자율로 유지됩니다. 2단계라고도 불리는 이런 종류의 ARM.은 최초의 낮은 이자율과 장기적으로 안정적인 자금 조달의 혜택을 제공합니다.
벌룬(Balloon) 모게지
벌룬 융자는 보통 5,7 또는 10년의 단기 융자를 위해 낮은 이자율을 제공합니다. 융자 기간이 끝나면 재융자 받거나 잔금을 일시불로 지불하도록 요구합니다. 몇년 내에 집을 팔거나 또는 재융자를 받아 낮은 고정 월 납입금을 원하는 경우에는 벌룬 모게지가 적절할 수 있습니다. 이 모게지가 제공하는 장점은 점진적으로 완불하는 일반 고정 이자율 모게지보다 이자율이 낮다는 것입니다. 예를 들면, 최초 이자율이 6.5이고 이 이자율을 처음 5, 7 또는 10년 (벌룬 융자 기간에 따라 다름) 동안 지불할 수 있습니다. 이 기간이 지나면 융자 잔액 전체를 융자기관에 지불하거나 수수료를 지불하고 일반적인 이자율로 다시 융자를 받아야 합니다. 그러나 벌룬 기간이 끝난 후의 재융자 옵션에 대한 모든 조건을 물어보아야 합니다. 어떤 벌룬 모게지의 경우 융자기관이 벌룬 기간 이후로 융자를 연장하는 것을 보장하지 않습니다. 재융자 조건을 모두 충족시킬 수 없다고 생각되거나 이사할 준비가 되기 전에 벌룬 기간이 끝날 것으로 생각되면 이 융자는 당신에게 적합하지 않은 것입니다.
고려할 기타 모게지 종류
특별 융자 프로그램.
처음으로 집을 사려는 사람들을 돕기 위한 특별 융자 프로그램이 종종 제공됩니다. 이중 어떤 프로그램의 경우는 친척으로부터 증여받거나 구입자가 다운페이먼트 및 클로징 비용으로 필요한 돈의 일부를 지역의 비영리 단체나 정부 기관으로부터 빌릴 수 있습니다. 다른 프로그램의 경우는 상환할 필요가 없는 보조금이나 다른 자금을 받아서 이러한 비용의 일부를 충당하도록 사용할 수 있습니다. 앞서 설명한 전통적인 승인 기준에 의한 모게지 신청 자격을 갖추지 못한 경우 이와 같은 특별 모게지 융자를 제공하는 융자기관을 찾아보십시오. 이러한 융자는 소득 중 더 높은 비율을 월별 주택 비용으로 사용하도록 허용하며 클로징 할 때에 2개월분의 현금을 예비하도록 요구하지 않습니다. 전통적인 신용 경력을 갖추지 못한 경우 임대료 및 공공 서비스 요금 영수증을 사용하여 신용 경력을 보여줄 수 있습니다.
정부 보증 융자.
연방 주택청(FHA), 재향 군인회(VA) 또는 농촌 주택 서비스(RHS)가 제공하는 모게지 플랜도 있습니다. 이 플랜을 이용하여 구입한 주택은 정해진 최저 기준과 융자 가능 한도를 충족해야 합니다. FHA보증 융자는 다운페이먼트가 매우 낮습니다. 자격을 갖춘 재향군인들은 다운페이먼트가 없는 VA보증 모게지를 이용할 수 있습니다. VA융자를 받으려면 재향군인회로부터 자격 증명서를 받아야 합니다. RHS 가 제공하는 보증 농촌 주택 프로그램은 정해진 소득 요건을 충족하는 농촌 지역에서 집을 사려고 하는 사람들을 위한 프로그램입니다. 이 정부 보증 융자는 다운페이먼트를 요구하지 않습니다.
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