Harry Chung안녕하세요?
캘리포니아에서는 공사 금액이 $500(자재+인건비 포함) 를 초과하면, 반드시 적절한 CSLB 라이선스를 가진 컨트랙터가 시공하는 게 맞습니다. 이번 외벽 수리는 단순 보수가 아니라 구조·방수에 영향을 줄 수 있는 공사이므로, HOA에 퍼밋 필요 여부와 시공자의 라이선스 범위를 확인해 달라고 요청하실 수 있을 것 같습니다. 이는 문제를 제기보다는 향후 매각 시 리스크를 줄이기 위한 기록용 확인 요청이며, 말하지 않는 것보다 확인해 두는 편이 셀러 입장에서 더 안전합니다.
외벽이 HOA 책임 이고, 외벽 문제로 인해 유닛 내부에 누수가 발생했고 그 사실과 수리를 소유주가 인지하고 있다면, 집을 팔 때 Disclosure 대상이 됩니다. 중요한 기준은 “누가 수리했는가”가 아니라 주택에 영향을 미치는 사실을 알고 있었는가 입니다.
외벽 수리를 했던 업체의 라이선스나 퍼밋 문제에 대한 1 차적 책임은 HOA에 있습니다. 그러나, 홈오너가 아닌 HOA가 외벽을 수리했더라도, 집을 팔때에 Disclosures (TDS와 SPQ) 에서 과거 water intrusion 및 그에 따른 HOA 수리 사실을 반드시 기재하여야 합니다. . 다만, 셀러가 직접 공사를 하거나 컨트랙터를 고용한 것이 아니라 HOA가 결정·시행한 수리임을 명확히 구분해 적는 것이 핵심입니다.
실무적으로는 공사 완료 후 사진, HOA 이메일이나 공사 설명 등 기록을 확보해 두는 것이 좋고, 현재 누수가 없고 HOA가 책임지고 수리했음이 명확하다면, 매각이나 융자 과정에서 대부분 큰 문제 없이 진행됩니다.
결론적으로, 과도하게 걱정할 필요는 없지만 투명하게 Disclosure 해야 합니다.
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