1. 집을 팔고 난 후에 살 집 계획과 이사 시기.
2. 집을 파는 시기 파악. 봄철이 제일 바이어가 많은 시기입니다.
3. Zillow, Refin 등에서 집 시세 알기.
4. 집을 판 후에 시세차익이 있는 경우 세금 계획… CPA 와 상담
2년 이상 거주 그리고 primary residence 경우 부부 라면 50만불 세금 공제혜택 있습니다.
세금 유예 방법인 1031 ex 은 투자용에만 해당됩니다.
리스팅 계약
1. 리스팅 에이전트와 계약합니다.
리스팅 에이전트는 집에 대한 County record 를 확인합니다. 집 sqft , 대지 사이 기록, 기존 MLS 기록과 오너를 확인한 후에 계약을 하게 됩니다.
풀서비스 리스팅 에이전트 계약
보통 3개월간 커미션은 1.5 % ~ 2.5% 정도 사이의 계약 합니다.
리스팅 계약시 집 가격은 원하시는 가격을 적으시고 계약하시되 오퍼 상황에 따라서 계속 업데이트 되니 최총 구입 계약서에 싸인 하기 전까지는 대략적인 선만 파악하고 계시면 됩니다.
적어도 두 군데 이상의 에이전트와 전화 또는 직접 일대일 면담을 하시고 결정하세요. 에이전시 계약을 취소할 때에 서면 통보만으로도 할 수 있도록 서류 작성을 하시는 것이 좋습니다. 어떤 에이전시 회사에서는 바이어 에이전트 계약을 일정기간동안에 절대 취소할 수 없다는 조항이 있습니다. 꼭 에이전시 계약을 취소하는 항목이 어떻게 되어 있는 지를 확인하시고 계약하세요. 이중으로 바이어 에이전트 계약을 하고 취소하지 않는다면 이중으로 커미션을 지불할 수 있는 점을 주의하여야 합니다.
저에게 ( 한바다 부동산 해리정 대표 213-626-9790 ) 에게 전화 주세요. 또한 라디오 코리아 할인을 요청하셔요. 엘에이, 라크라센터, 라카나다, 파사데나 지역 서비스해 드리고 있습니다. Staging 이 필요 없는 상황이라면 1.5 % 로 리스팅 서비스해 드리고 있습니다. 참고로 2024년 8월 17일 이후로는 바이어 에이전트 커미션을 제공하실 필요가 없습니다.
바로 팔릴 수 있는 최상의 상태로 집을 준비하기
( 리스팅 에이전트가 아래 사항을 확인해서 준비과정을 도와 드립니다. )
1. 먼저 이사나간 후에 빈 상태로 오픈하우스 하고 집을 팔 수 있는가?
빈 상태로 집을 내놓기가 불가능하다면 최대한 짐을 garage 또는 Closet 에 pack 해 두어야 합니다.
2. 집수리, 페인트, 터마이트 검사
최상의 컨디션으로 최고의 가격을 받기 위해서 필수적인 작업을 상의합니다. 터마이트 검사는 집상태에 따라서 나중에 에스크로에 들어가서 진행하셔도 됩니다.
3. 렌트 놓은 집 팔기
단독주택 또는 콘도의 경우 실 거주자가 구입하는 경우가 많아서 테넌트를 내보낸 상태가 유리합니다.
아직 테넌트가 있는 상태라면 리스팅 에이전트와의 계약 당시에 리스 계약서를 보여주고 테넌트와 상의해서 어떻게 진행할 지 여부를 미리 결정하고 시작해야 합니다.
리스팅, 오픈하우스 시작
반드시 주변에 SOLD 된 비교자료 Comparables 레포트를 꼭 받아서 시장에 내놓을 가격에 대해서 숙고합니다. sqft 당 팔린 가격, 건축년도, sqft 크기, 리모델링 여부 등 을 비교해야 합니다. 자료는 에이전트로부터 제공 받습니다. 약간 싸게 내놓고 오퍼를 여러개 받고 경쟁을 시키거나, 높게 올려 놓고 시간을 두고 기다리거나 하는 전략을 정합니다.
사진 촬영 3D Virtual tour 촬영 후 MLS 에 올리고 오픈하우스를 시작합니다.
오퍼 결정과 카운터 과정
오퍼를 받으면 신속하게 리뷰를 합니다. 오퍼 내용에 대해서 리스팅 에이전트에게 브리핑을 해 달라고 하시면 됩니다. 첫 1주일 정도는 여유 있게 기다려 주는 것이 매우 유리합니다만, 지역과 마켓 상황에 따라서 달리 대처해야 합니다. 신속하게 응답해 주고 적극적으로 카운터를 보내야 합니다.
주변 팔린 시세를 잘 알고 있어야 결정할 수 있습니다.
카운터 내용에 원하는 내용을 최대한 반영하여야 합니다.
이 시기가 제일 중요한 시기 입니다. 바이어가 적은 마켓에서는 바이어가 원하는 것을 찾아 내서 최대한 맞춰 주어야 합니다. 반대로 여러개의 오퍼를 받은 경우, 가격이 비슷하다면 buyer counter 내용중에서 컨틴전시를 제거하거나 7일에서 10일정도의 짧은 inspection 컨틴전시가 제일 시도해 볼만 합니다. loan contingency 가 없거나 14일 정도로 짧은 오퍼가 보통은 더 나은 오퍼입니다. 만일 진행이 잘 안되었을 때 다른 바이어로 교체할 수 있는 시간이 짧기 때문입니다.
에스크로 과정
1. 여러번의 카운터 오퍼 과정 후에 에스크로 기간, 컨틴전시 기간, 다운패이먼트 액수, 다른 조건들을 살펴서 한 오퍼를 선택합니다.
2. Disclosures 서류들을 작성해서 바이어에게 보내 줍니다. 터마이트 인스펙션을 미리 안했으면 오더하고 레포트를 받아 봅니다. 터마이트가 있으면 수리 후에 Section 1 Termite Clearance report 를 받아서 바이어에게 전달합니다.
3. 인스펙션 컨틴전시가 있는 경우 바이어의 수리 요구에 대해서 적극적으로 조정해 주는 것이 좋습니다.
직접 수리해 주거나 크레딧을 주거나 집가격을 내려주거나 하는 방법으로 바이어와 합의 합니다.
4. 클로징 statement 를 받아 봅니다. 조정할 것이 있는 지 확인합니다.
5. 바이어가 론닥에 싸인을 하면서 동시에 공증하는 분이 집으로 나와서 DEED 등기등 에스크로 집 구입 서류에 싸인을 받아 갑니다.
6. 집을 비웁니다. 청소업체를 부르셔서 마무리해 주시고 열쇠와 거라지 리모컨등을 에이전트에 모두 넘기시고, 에스크로가 종결되는 그 다음날까지 집판 대금을 송금 받습니다.
