1. 집 구입을 위한 재정 계획을 세웁니다. 먼저 모기지 융자 회사 또는 내가 이용하는 은행의 모기지 담당자를 통해서 융자 받을 수 있는 금액과 내가 다운페이먼트로 지출할 수 있는 금액을 파악합니다.
2. 바이어 에이전트와 계약합니다. 이 계약은 2024년 8월 17일 부터는 필수 사항입니다.
풀서비스 바이어 에이전트 계약 또는 직접 집을 찾아서 구입과정을 도와 주시는 방법등에 따라서
보통 3개월간 커미션은 1.5 % ~ 2.5% 정도 사이의 계약을 하시게 됩니다.
적어도 두 군데 이상의 에이전트와 전화 또는 직접 일대일 면담을 하시고 결정하세요. 에이전시 계약을 취소할 때에 서면 통보만으로도 할 수 있도록 서류 작성을 하시는 것이 좋습니다. 어떤 에이전시 회사에서는 바이어 에이전트 계약을 일정기간동안에 절대 취소할 수 없다는 조항이 있습니다. 꼭 에이전시 계약을 취소하는 항목이 어떻게 되어 있는 지를 확인하시고 계약하세요. 이중으로 바이어 에이전트 계약을 하고 취소하지 않는다면 이중으로 커미션을 지불할 수 있는 점을 주의하여야 합니다.
저에게 ( 한바다 부동산 해리정 대표 213-626-9790 ) 전화 주세요. 친절하게 안내해 드리겠습니다. 또한 라디오 코리아 할인을 요청하셔요. LA, OC, SB, RV 전지역 서비스해 드리고 있습니다. 집을 이미 찾으신 상황에서 네고하고 오퍼쓰는 과정부터 에이전트가 필요하다면 많은 과정을 이미 건너뛴 상황이므로 커미션을 대폭 할인해서 서비스해 드리고 있습니다.
집 찾기 / Searching HOME
1. 바이어 와 에이전트 함께 매일 아침에 올라오는 Day 1 매물을 검색합니다.
또는 원하는 지역에 주로 토요일과 일요일 진행하는 OPEN HOUSE 때 자유롭게 방문을 해 봅니다.
참고로, 에이전트들이 보는 MLS 에 새로 올라온 집들은 실시간으로 Zillow, Redfin, Realtor.com 과 같은 사이트에서 거의 동시에 업로드 됩니다.
2. 바이어가 직접 보고 싶은 집을 발견했을 때에 에이전트에게 주소가 전달이 되면 에이전트는 즉시 그 집에 대한 County record 를 확인하는 작업을 시작합니다. 집 sqft , 대지 sqft 기록과 MLS 기록과의 비교를 시작으로, 팔렸던 기록, 셀러 기록 확인, 셀러 또는 리스팅 에이전트에 연락해서 집을 파는 이유, 오퍼 조건, 집을 볼 수 있는 가이드등 모든 정보를 파악해서 바이어에게 전달합니다. 바이어는 정보를 검토한 후에 집을 고릅니다.
Offer 하고 계약하기
1. 구입을 원하는 집을 찾은 후에,
다시 한 번 에이전트와 함께 집을 방문합니다. 딜을 해야 하므로 딜하기 유리한 점들, 셀러와 상의해야 할 점들이 있는 지를 파악합니다. 예를 들어서 에어컨, 루프 등 전반적인 상태를 파악하고, 오퍼상황을 파악해서 오퍼 전략을 세웁니다.
2. 다른 오퍼들과 심하게 경쟁을 할 경우에는 수리 비용 또는 리모델링 비용을 직접 해결하는 방법이 셀러의 선택을 받을 확률이 높습니다. 수리 비용이 얼마나 나올 것인지를 감안하여 가격 전략과 Inspection Contingency , 또는 디파짓을 올리는 등등에 대한 전략을 세웁니다. 셀러는 Inspection Contingency 날짜가 되도록이면 7일 또는 10 일 이내로 짧거나 또는 아예 이 No Inspection Contingency 인 오퍼를 당연히 선택하기 때문입니다.
3. 경쟁이 적은 집이라면 오퍼 가격에 Termite 비용 등 여러가지 수리 관련 요구 또는 가격 조정에 대해서 상의 하고 가격이 시장 가격에 비해서 비싸게 나왔는지를 확인하기 위해서 반드시 주변에 SOLD 된 비교자료 Comparables 레포트를 꼭 받아서 가격을 비교해 봅니다. sqft 당 팔린 가격, 건축년도, sqft 크기, 리모델링 여부 등 을 비교해야 합니다.
4. 모기지 융자 회사로부터 구입할 집을 알려 주고 pre-approval letter 를 받습니다.
5. 집 구입 계약서 (오퍼) 를 작성하여 셀러쪽에 오퍼를 보내고 여러번의 카운터 오퍼 과정속에서 전략을 세웠던 가격과 비교해서 결정합니다. 오퍼 작성시에 에스크로 날짜, loan contingency 와 같이 민감한 사항에 대해서 융자회사와 셀러쪽과 반드시 맞추는 작업을 에이전트의 도움을 받아서 미리 진행해야 오퍼 accept 받기 유리합니다. 오퍼 서류 확인하고 싸인할 때는 다큐싸인 으로 이메일 또는 핸드폰으로 처리됩니다.
에스크로 과정
1. 셀러가 accept 하면 3일 내로 에스크로의 지시를 받아 계약서에 있는 금액대로 디파짓 합니다.
2. 즉시 인스펙터를 고용하고, 모기지 은행을 결정한 후 집 감정 오더를 내도록 합니다.
인스펙션 오더할 때에 지붕 inspection 포함하고 오래된 집이면 main sewer line camera report 까지 바이어가 그 비용을 지불하고 검사를 받아 보실 것을 추천 드립니다.
3. Pre-lim title , 셀러가 보내온 Disclosures 서류들 리뷰, 인스펙터 레포트, 터마이트 레포트 등을 리뷰합니다. 관련해서 잘 이해가 안되는 부분은 에이전트의 도움을 받아서 리뷰합니다.
4. 인스펙션 컨틴전시가 있는 경우 만일 Repair 해야 할 부분이 있으면 가격 네고를 하거나 수리를 요청합니다. 또한 타이틀에서 문제를 발견한 경우 셀러와 조정을 해 보고 안되면 디파짓을 돌려 받고 에스크로를 취소하는 과정을 거칩니다.
5. 감정가격이 나오고 융자 최종 승인이 나고 셀러와의 수리 또는 가격 조정이 완료가 되면 모든 Contingency 를 제거합니다.
6.Final Walk Thru ; 펀딩하기 전에 요구했던 수리 사항이나 최근 집 상태를 체크하기 위해 방문을 해야 합니다.
7. 에스크로 클로징 stament 를 받아 봅니다. 내용을 싸인하기 전에 반드시 체크합니다. Lender 가 펀딩하기 하루 전 날에 서류 싸인합니다. 최근에는 주로 집에서 공증하는 분이 집으로 나와서 융자서류와 에스크로 집 구입 서류에 싸인을 받아 갑니다. 관련 비용은 바이어가 지불합니다.
