최고 인기의 NNN 투자 매물 - 맥도날드
맥도날드는 최근에 한시적으로 빅맥 밀 세트를 5달러에 제공하는 프로모션을 시작했다. 이 프로모션은 2024년 6월 25일부터 약 한 달 동안 진행된다. 이는 새로운 주 최저 임금 법에 따라 캘리포니아 내 직원들의 임금이 $20로 인상되면서 맥도날드 햄버거 가격을 올린 것에 대한 소비자 반발을 줄이기 위한 의도로 해석된다. 이러한 충격을 주는 적극적인 프로모션과 광고 마케팅으로 시장을 선도하면서 적극적으로 움직이는 회사가 맥도널드이다. 인건비를 타개하기 위해서 Kiosk 주문을 늘리는 등 확고하게 패스트 푸드 시장에서 선두를 유지하고 있다. 전세계 4만개가 넘는 매장에 하루에 찾는 손님이 7천만명이다.
1940년 캘리포니아 샌버나디노에서 처음 시작된 맥도날드는 초기의 프랜차이즈 성공의 배경에 부동산 한 몫을 담당했었는데, 지점이 오픈할 매장을 본사가 직접 구입하고 점주들에게서는 로열티와 임대로 수입까지 받았다. 지금도 맥도날드 유에스에이가 직접 부동산 계약을 하고 리스에 싸인을 한다. 쇼핑센터 개발자가 소유한 땅에 맥도널드 코퍼레이션이 그라운드 리스 계약을 한 후 건물을 짓고 오픈하여 프랜차이즈 회사가 운영을 하는 경우가 많다.
리스계약서에 세입자는 개런터가 필요 없는 맥도널드 코퍼레이션이 보이는 이유이고, 개인 투자자들이 맥도널드가 들어와 있는 건물을 구입하고자 하는 이유이다. 많은 사람들이 원하고 적은 물량으로 맥도널드는 NNN 부동산 매물중에서 가장 낮은 투자율을 가지고 있다. 즉, 제일 비싼 가격에 거래가 되고 있다. 텍사스주 신축 건물 20년 리스계약된 매물은 투자율은 3.8%에 마켓에 나오기도 전에 벌써 바이어가 정해졌다. 요즘 은행에서 제공하고 있는 세이빙 계좌 이자율 4% 대에도 못 미치고 대출이자 6%대 보다 한참 수익률이 낮지만 이 맥도널드라 코퍼레이션 세입자가 가져다 주는 안정감과 NNN 리스 계약이 가져다 주는 관리의 편리함과 다시 시장에 내놓았을때에 빠르게 판매되는 환금성까지 갖추고 있기 때문에 안정된 NNN 부동산을 원하는 개인 바이어들은 주저없이 맥도날드를 최고의 투자처로 선택하고 있다.
2024년 6월 18일 현재 마켓에서 당장 구입가능한 저렴한 가격대의 맥도널드 매물을 예를 들어서 아래에 소개한다.
2023년 신축건물, 인구 대성장중이고 State Income tax 가 없는 주에 위치해 있다.
년순익 9만2천불, 투자율 4% 이다. 매 5년마다 10 % 렌트가 올라간다. 20년 Corporate NNN 리스계약된 매물은 1.1 에이커 대지에 주차 44대 가능하고 4,500 sqft 건물이 있고 2023년 12월 부터 리스가 시작되었다. 20년 지난 후에는 5년 짜리 8번의 연장옵션이 남아 있다. 가격은 2백3십만불에 구입 가능하다. Sqft 당 가격으로 치면 508불로 칙필레, 스타벅스 등 건물 연면적이 sqft 당 1천불 넘게 팔리는 것과 비교해 봐도 세입자와 투자자 모두 좋은 조건임을 알 수 있다.
Absolute NNN Ground Lease 계약으로 건물의 지붕, 파킹랏 관리 가 전혀 필요없어서
한국이나 캘리포니아 투자자분들이 이런 맥도널드와 같은 신축 15년, 20년 Corporate 개런티 리스 건물을 많이 구입하신다.
리테일 투자용 부동산 구입을 위한 이자율이 7% 대에 있기 때문에 맥도날드는 융자를 통해서 구입하기에는 타산이 맞지 않는다. 관리책임에서는 아주 자유로운 점이 매력적이다.
Tenant CreditCorporate Guarantee
Lease Expiration 12/30/2043
Remaining Term 19.5 years
Net Rentable (sq ft) 4,532
Occupancy Date 12/17/2023
Rent Bumps 10% Every 5 Years
