Q: 경제적으로 매우 어려워 살고있는집을 포기하려 합니다.
차압과 숏세일중 무엇을 선택하는 것이 좋은가요?
시세가 구입가보다 8만~10만불정도 차이가 나는데 차감받은만큼 세금낼 여력은 없고 무작정 차압을 당하자니 겁이 납니다.
도덕적으로 옳바른건 아니지만 만약 차압을 선택한다면 법적한도내로 얼마동안 거주할수 있는지요?
차압을 당하고서도 채무가 발생하는지 그리고 은행으로부터 소송이 들어올수 있는지 궁금합니다.
처자식 걱정에 너무 힘듭니다.
감사합니다.
A: 11월 20일 이번주 토요일 아침 10시부터 12시까지 8530 Firestone Blvd. Downey CA 90241 (Wells Fargo Home Mortgage Building)에서 무료 차압방지 세미나가 있습니다. 부동산 전문 변호사인 Steve Lopez씨가 주관을 하며 빛 탕감, 숏세일, 파산, 융자 조정, Refinance에 관한 세미나 입니다. 자리는 한정되어 있으므로 예약 바랍니다. 개인적으로 궁금하신것이 있으시면 참석하셔서 직접 변호사에게 질문도 가능하며 영어가 불편하신 분들도 번역을 해드립니다.
Foreclosure와 Short Sale을 비교해 드리겠습니다.
Security Clearances - 공무원이며 신원확인을 필요로 하는 직업은 차압의 기록이 있을 경우 현제와 미래의 직업에 문제가 됩니다.
차액에 대한 책임 - Foreclosure시 판매 금액과 융자의 금액은 shortsale보다 더 큰 차이가 나게 됩니다. 그만큼 더 많은 금액에 대해 책임을 지시게 됩니다. shortsale에서는 은행과 타협이 가능하므로 차액에 대한 책임을 지지 않을 수도 있습니다.
집 구매 기회 - 지금으로선 평생 집을 다시는 사지 않을 것이라고 하지만 미래에 있을 일은 아무도 예측할 수 없습니다. Foreclosure시 약 7년에서 10년동안 기록이 남으며 그 이후에도 융자를 얻을실경우 foreclosure의 기록이 있었다고 기록하셔야 합니다. shortsale시 빛이 탕감되었다고 남으며 shortsale이라고 남지는 않습니다. 숏세일시 약 2년후에는 다시 집을 구매할 기회를 얻게됩니다. 만약 몰게지가 2년간 한번도 늦은 적이 없으신 경우에는 숏세일후 바로 다른 집을 구매할 수 있는 융자 프로그램도 있습니다.
크레딧 점수 - foreclosure는 300에서 400점. shortsale은 50에서 100 점입니다. shortsale시 일반적으로 숏세일때문에 점수가 깎이시는 것보다 몰게지를 늦게 내신것이 더 큰 작용을 합니다.
수치심 - 숏세일은 일반 세일과 다른점이 없습니다. 단 은행이 판매 가격을 승인해야 하는 것이 다르며 판매자는 부동산 중개인에게 커미션을 지불 하지 않는 것이 큰 차이입니다. 일반 세일과 마찬가지로 판매자가 원하는 구매자와 term을 선택 합니다. 숏세일은 집 주인으로서 모든 권리를 행사하며 자존심을 지키는 판매 방식입니다. HAFA프로그램이 가능하다면 $3000까지 이사 보조액을 받게 됩니다. 에스크로가 끝나는 날짜도 예측이 가능해 언제 어디로 가게될지 미리 계획이 가능합니다.
이에 반해 foreclosure에서는 집주인은 강제로 쫒겨나게 됩니다. 소액의 금액을 받고 자진해 나갈 것인지 아니면 sheriff를 통하여 쫒겨나고 싶은지의 편지가 문앞에 붙을 것입니다. 이 보다더 수치심을 느낄수 있는 것은 없다고 생각합니다.
숏세일이 이웃에게 창피해서 못하시는 분들께 말씀드리고자 합니다. 그 이웃분들은 그 집에서 본인이 이사를 갈때 위로의 한마디를 해주는게 전부 이지만 본인의 미래와 금전적인 혜택을 위한길을 열어 주지는 못합니다. 이웃에게 보여질 이미지의 관리보다는 본인의 미래를 더 생각하심이 더 바람직 하지않을까합니다.
3개월 간 지불을 않하신 경우 Notice of Default가 발생 합니다. 3개월간 밀린 금액과 페널티를 지불 하지 못한 경우 90일 후 Notice of Trustee Sale이 발생 합니다. 그리고 약 21일 후 그 집은 옥션으로 판매(foreclosure)가 되면서 집주인이 바뀌게 됩니다.
숏세일은 foreclosure 이전에는 실행이 가능하나 Indymac은 foreclosure에서 7일 미만일 경우 숏세일을 받아 주지 않습니다. Bank of America의 경우 foreclosure 바로 전날에도 숏세일을 시작할 수도 있으나 일반적으로 notice of trustee sale이 발생하시 이전에 숏세일을 시작하시는게 바람직 합니다. 숏세일 시작후 은행에 따라 차이는 있으나 21일에서 3개월까지 숏세일 신청후 승인이 나면 에스크로를 열수 있습니다. 집에 오래 돈을 내지 않고 머무시는게 목표시라면 숏세일이 적합하다고 하겠습니다.
물론 타이틀에 다른 사람의 이름을 더하고 빼고, 가짜 파산 신고, 은행을 소송하는등 여러가지 방법으로 집에 머물 수도 있으나 경우에 따라서는 하루라도 빨리 새롭게 출발 하시는게 오히려 미래를 위한 길일 수도 있습니다.
집은 버릴수 있는 물건이 아닙니다. 하다못해 고물 차를 길가에 버린다고 해도 경찰에게 ticket을 받으실 수 있습니다. 하물며 고물 차의 수배에 해당하는 집을 그냥 버릴수 있다고 생각 하시면 큰 오산입니다. 채무액의 해결, 집 주인의 명의 이전등 해결해야 할 문제가 많다는 것을 인지하시길 바랍니다.
주위의 아시는 분들의 충고보다는 부동산 전문 변호사, 부동산 중개인, CPA등 이 문제에 관련된 전문인에게 본인의 상황을 문서와 함께 상세히 설명하시고 현명한 결정을 내리시길 바랍니다. 개개인의 상황이 다르기에 주위분이 "나는 이렇게 했다"라는 것이 꼭 본인에게 맞는 결정이 아니란것을 인지 하시길 부탁합니다.
김원석 부동산 에이전트
Direct: 213-369-9087
