Q:
차압주택을 사는게 더 빠르고 편하다 하지만 생각보다 리스팅이 없습니다.
숏세일 콘도나 타운홈을 사려고 하는데 집이 맘에 들어 오퍼를 넣을때
3% 정도의 디파짓을 하면 되나요?
숏세일 오퍼넣고 사는 절차에 대해서 답변 부탁합니다.
맘에든 숏세일 중에 하나가 아직 뱅크의 approval이 안되어 있고, 2 loans이
걸려있는데 이럴 경우 오래걸리긴 하겠으나 바이어가 기다리는 경우에 문제가 없지 셀러나 은행때문에 deal이 깨지는 경우가 있는지...
보통 바이어가 오래 기다리지 못하여 먼저 walk away한다 들었습니다.
숏세일 가격도 깎아서 살 수 있나요?
A:
디파짓은 일정한 금액이 정해져 있지는 않습니다만 많을 수록 바이어가 관심이 많은 것으로 여깁니다. 하지만 약 $5000 정도면 적정선 이라 하겠습니다.
숏세일은 집을 구경후 오퍼를 본인의 에이전트를 통해 리스팅 에이전트에게 오퍼를 넣습니다. 만약 본인의 오퍼가 가장 가격이 높고 구매 조건이 좋은 경우 판매자에 의해 채택이 됩니다. 리스팅 에이전트는 이 채택된 오퍼를 구매자의 에이전트에게 알려 주며 판매자의 은행에 숏세일 통보를 합니다. 숏세일의 통보와 함께 판매자의 은행은 구매가격에 대해 적절한 가격인지 감정사를 통하여 알아본후 그 구매자의 가격을 승낙 또는 흥정을 하게 됩니다. 가격이 승낙이 된경우 에스크로를 열어 구매의 시작을 하게됩니다. 만약 가격이 은행의 마음에 들지 않을 경우 구매자는 구매가격을 흥정하던지 아니면 포기 하게 됩니다. 만약 구매자와 판매 은행이 서로 마음에 맞는 가격에 판매를 원하는 경우 에스크로를 열게되나 구매자가 은행이 요구하는 가격을 맞추지 못하는 경우 그 가격에 맞출수 있는 구매자의 오퍼와 교체하게 됩니다.
판매자의 융자가 2개이상인 경우 시간이 상당히 소요됩니다. 만약 오퍼가 셀러에게 채택이 된경우는 기다리면 되겠으나 여기에도 문제가 있습니다. 셀러가 오퍼를 채택을 하여도 판매하는 은행쪽에서 그 가격을 받아 들인 것인지가 문제 입니다.
두번째로는 오퍼가 판매자에게 채택이 되었는지도 서류상으로 받아 두셔야 합니다. 이것을 Fully Excuted Contract라고 하며 바이어와 셀러가 모두 사인을 한 오퍼를 가르킵니다. 몇몇 리스팅 에이전트들은 이 Fully excuted Contract를 바이어에게 주지 않고 기다리게 하는 경우가 허다 합니다. 이럴경우 바이어는 사지도 못할 집을 기다리게 되는 경우가 있습니다. 숏세일의 approve를 기다리실 경우 꼭 Fully Excuted Contract를 받고 기다리시기 바랍니다.
일반적으로 이 숏세일에서 approve를 받는 기간동안 (약 1달에서 1년 소비)다른집을 구매하는 경우가 많습니다.
숏세일도 가격은 깍을 수 있으나 구매를 원하는 바이어가 많으면 다른 오퍼에 묻혀 구매자가 오퍼를 거들떠 보지도 않을 수 있으며 판매하는 은행은 100% 현금으로 구매하지 않는 경우에는 많은 금액의 흥정은 가능하지 않습니다. 이미 감정사를 사용하여 그 집의 적정가격을 알기에 융자를 얻어 구매하시는 분들은 결국에는 현 시가에 구매하시게 됩니다.
추가로 저는 제 고객에게는 숏세일 리스팅을 보여 드리지 않습니다. 몇가지 이유를 나열하겠습니다.
1. 고객이 숏세일의 승인을 기다리는 시간이 너무 길다. 고객이 집 구매 자체를 포기한다.
2. 승인을 기다리는 기간동안 regular나 차압 물건을 구매한다. 숏세일의 승인이 길어 기다리는 동안 변심이 많다.
3. 오퍼에 대한 대답을 듣기가 어렵다. 리스팅에이전트가 바쁘거나 연락을 잘 하지 않는다.
4. 숏세일은 대부분 판매자가 거주 하기에 집을 구경하려면 시간 맞추기가 어렵고 집을 구경할 때도 눈치를 보게된다. 화장실 하나 자세히 보기 어렵다.
5. 판매자와 판매자의 은행이 있기에 둘다 조건을 맞추기에 어떻한 변수가 생길지 예측할 수 없다. (판매자의 단순 변심으로 인한 판매 보류, 은행의 터무니 없는 가격 예상, 판매자에 대한 2차 은행의 소송, 구매자가 현금으로 내야되는 밀린 HOA 비용등)
이미 승인이 나지 않은 숏세일의 경우 시간절약 및 정신 건강을 위해 구경하지 않는 것을 권합니다.
원하신는 집 구매하시길 바랍니다.
김원석 부동산 에이전트
Direct: 213-369-9087
