Q:
집 모게지페이먼트가 너무 벅차서
여러가지 생각 중입니다. 조언 부탁드립니다.
5년 전에 집을 구입해서 1차 모게지는 43만불 정도 남았구요(30년)
매달 페이먼트는 3450정도
2차 모게지는 6만불 얻어서 계속 매달 215정도 이자만 내고 있습니다.(10년)
제 집은 2패밀리 콘도입니다.
인컴은 년 4만불이고, 앞으로 1층 렌트 소득이 한달에 1000불입니다.
저는 자영업자이고 남펀과 제가 함께 일하며 텍스보고해서 W-2 폼을 제 가게에서 받고있습니다. 하지만 남편은 다른 직업을 갖고있어서 현금으로 월급을 받았었는데 그것은 텍스 보고를 하지 않았었습니다.그런데 요즘 남편이 다니는 가게가 형편이 어려워져 오래 가질 못할것같아 불안합니다.
지금까지는 페이먼트를 밀린적이 없이 잘내고있었고,
저는 제 집을 지키고 싶습니다. 가능성은 제가 1층으로 이사가고 2층을 렌트를 한다면 2천에서 2500정도(가라지까지 포함)까지 받을수 있습니다.
모디피케이션조금 알고있는데
HARP 에 대해서는 정보가 없습니다.
제 케이스는 어떤것에 더 적합한지 조언 바랍니다.
A:
1차 융자를 30년에 2% 이자율로 융자 조정을 받으실 경우 한달 페이먼트는 $1589로 내려 갑니다. 2차는 $215이므로 한달 페이먼트는 $1804 가 됩니다. 보험은 $60, 세금은 $350 정도로 잡겠습니다. $2214이 한달에 몰게지+세금+보험 금액이 됩니다.
이경우 세금 보고액은 한달 $7141 정도가 되셔야 융자 조정에 성공하게 됩니다. 한달에 $3333 의 인컴에 일층의 $1000의 렌트를 합칠경우 $4333의 인컴이 발생합니다. 이층을 렌트 하셔도 한달 인컴은 $5833 이므로 융자조정은 힘들것으로 보입니다. 물론 다른 모든 상황을 종합하여 은행에서 결과를 내리나 지금 보여 드린 계산이 가장 빠르고 쉽게 융자조정의 여부를 알수 있는 계산 입니다.
융자조정을 신청 하시려면 약 2개월의 몰게지가 늦으셔야 가능성이 더 많아 지나 만약 3개월이상이 늦어 질경우 NOD가 발생하여 더 어려운 상황이 될 수도 있으니 많은 상황을 고려 하시여 계획을 세우도록 하시길 바랍니다.
만약 궁금하신 점이나 걱정이 되는 부분이 있으실경우 연락 주시면 상세히 알려 드리겠습니다.
좋은 결과 있으시길 바라겠습니다.
김원석 부동산 에이전트
Direct: 213-369-9087
