Q:
**론을 받아서 집을 마련하고픈마음에.....
**FHA론 에 장점과단점에대하여......
**집을 사려는 차례/순서는 어떻게 되나요
A:
-크레딧의 차이
Fha는 580점 이상이면 융자가 가능합니다. 500점에 융자가 나오는 경우도 있습니다. 물론 그만큼 여러가지의 인적 상황을 보기에 쉽지는 않습니다. 일반적으로 620점 이상이면 아무 문제없이 융자가 가능합니다.
이에 반해 일반융자는 680이상을 요구하는 경우가 많습니다.
-세금보고의 차이
Fha는 세금보고의 금액이 많을 수록 융자의 금액이 많아 집니다. 단 세금의 write off 가있으신 만큼 융자 금액이 줄어듭니다.
일반융자는 세금보고를 보지 않고 융자를 주는 voe 프로그램도 있습니다.
-다운페이
Fha는 일반적으로 3.5%의 금액으로 구매 할수있다고 알고 계십니다. 요즘은 cal fha 라는 프로그램을 사용하시면 1%의 다운페이와 4.2%의 삼십년 고정 이자의 아주 훌륭한 프로그램으로 집을 구매 하실 수 있습니다. Cal fha의 사용 방법은 일반 fha와 다르지 않습니다. $300,000의 집을 삼천불 다운과 기타비용을 합쳐 총 오천불이 않되는 현금으로 구매가 가능합니다.
또 지난달에 새로나온 fha 프로그램은 0.5%의 다운으로 구매하며 3%는 융자회사에서 기부해주는 프로그램도 있습니다. 이자율은 삼십년 고정이 5%정도의 이자율입니다. 현금이 많지않으신 바이어에게 적합한 프로그램입니다.
일반융자는 오퍼센트가 최소 다운페이먼트 입니다.
-Mip
다운페이가 적기에 fha는 융자에 대한 보험을 듭니다. 한달에 약 $100에서 $200의 금액이 일반융자에 비해 추가됩니다.
일반융자는 20%이상의 다운페이시 이와같은 보험료는 면제됩니다.
-융자금액
Los angeles county내 에서는 $729,500 까지 융자 금액이 가능합니다.
일반융자는 리밋이 없습니다.
-소득과 빚의 비율
Fha사용시 빚이 많아 소득에 비해 빚이 55%가 되더라도 융자가 가능합니다.
일반융자는 50%를 넘지 않습니다.
크레딧이 좋고 인컴의 보고가 확실 하신경우 큰 은행과 직접 상담을 권하나 그렇지 못하신 경우는 융자 브로커의 사용을 권장합니다.
집을 사시는 순서는 다음과 같습니다.
1. 융자 브로커, 부동산 중개인, 은행 등 융자를 해 줄수 있는 이에게 세금보고 2년치와 은행 스테이트 먼트를 가지고 상담을 한다. 이때 융자 가능 금액을 가늠해 본다. 만약 원하는 융자금액에 못 미칠 경우 융자금액을 늘일 수 있는 방법이나 다운페이를 더 많이 할 수 있는 방법을 모색한다.
2. 적절한 가격대의 집들을 부동산 중개인과 알아 본다. 이때 중요한 것은 자신의 정해진 금액 보다 높을 집을 보지 않으며 한 지역을 골라 보며 필요이상의 옵션은 빼어 가격을 낮추는데 노력한다.
3. 마음에 드는 집에 실정에 맞는 오퍼를 집어 넣는다. 무조건 셀러가 원하는 가격 보다 싸게 오퍼를 넣는 것보다 그 집이 자신에게 얼마만큼의 값어치가 있는지 생각을 하고 적절한 가격에 구매를 한다. 요즘은 FHA나 일반 융자로는 좋은 가격에 살수 있으리라는 기대는 하지 않는 것이 좋다. 본인에게 좋은 집은 다른 많은 바이어들에게도 좋은 집이기 때문이다. 현금으로 100% 사기 이전에는 집 가격에 10% 이상 낳은 가격에 사기는 어려운 실정이다.
4. 오퍼가 선택이 되면 디파짓을 걸고 에스크로를 열게 된다. 이때 중요한 것은 구매하는 집을 인스펙션 하여 아무 문제가 없는지, 문제가 있으면 구매자가 고치고 살것인지를 가늠하여야 한다.
5. 에스크로가 닫히고 집 구매자는 집 주인이 된다.
마음에 꼭 드시는 집 구매하시길 바랍니다.
김원석 부동산 에이전트
Direct: 213-369-9087
