Q:
집을 사기전에, pre appoval letter를 받으려고 한 모기지회사에 서류들을 제출하고 답을 기다리는 중이에요...며칠 걸릴꺼라고 해요...
근데, 보통 pre approval letter받으면 용도가 어떻게 되는건가요?
그 letter를 갖고 얼마정도 loan을 주는지 알게 되고,그걸 가지고서 수준에 맞는 집을 보러 다니잖아요...맘에 드는 집을 찾았을 경우에, letter를 준
회사에서만 loan을 받을 수 있는건가요?
아니면 pre approval letter를 어느 회사에서 받았느냐와 상관없이 그 letter를 가지고 다른 렌더나 뱅크에 가서 여기서는 이렇게 주었는데 너희는 이자와 론 금액을 어느정도 해줄 수 있느냐고 물어봐야하나요?
전 다른 모기지회사에서 대답을 얻기전에, 웰 스파고 은행에서도 pre approval
되는지 물어보고 싶은데요...same thing 인가요 아니면 나중에 loan을 정식으로 받을때에 이자율 같은 걸 생각하면 최소한 두군데 회사를 try하는게 좋은가요?
(제가 아는건 프레디맥,훼니맥에서 결정권을 갖고 잇으니 어느 은행, 회사를
try하나 같은 결과가 나오지 않을까인데요...혹시 다를 수도 있는지...궁금합니다...그리고 loan amount는 같더라도 이자율이 다 틀린데요...
최소한 3 곳 모기지회사나 렌더에 가서 알아봐야 하지 않나요?)
헷갈려요...아니 잘 모르겠어요...
pre approval 받은 거 한장 가지고 다른 렌더도 다 찾아가서 론 받을 수 잇는건지 아니면 제가 loan받고 싶은 회사나 뱅크에서 letter를 받아야 하는건지...
그리고, 좋은 모기지회사나 렌더의 기준은
단지 fee와 monthly payment를 비교해서 제일 낮은것이 좋은건가요?
이름 처음 들어보는 렌더도 많은데 맘에 들경우 계약해서 사인해도 큰 문제가 되는건 없겟지요?
아참 그리고, 제가 다른 은행에 물어봣는데, 저희가 적은 수입에 자동차 페이먼트가 300불이 있어요. 그것때문에 다들 론을 5만불 적게 받을꺼라고 얘기햇는데요. 근데 여기 은행에서 하는 말이, pre approval 받을때에는 상관이 없고
에스크로 닫기전에 렌더가 차를 다 페이오프하길 원할경우 그떄 다 내도 된다고
말해요...에스크로를 닫기전이란 말은 무슨말인지...
절차를 모르겟어요...
A:
집 구매전에 하셔야 할 것 중 가장 중요한 것이 Pre-qualify 아니면 Pre-approval입니다. 두가지의 차이는 pre-qualify는 얼마정도의 융자가 나올 것인지 대충 짐작을 해주는 것이며 pre-approval은 은행의 융자를 최종 적으로 결정하는 under-writer의 승인을 받는 것입니다. 물론 pre-approval을 받고 집을 구매하는 것이 정석이나 대부분 원하는 융자가 나올 것이라고 생각 하시고 모든 절차를 무시하고 집 부터 보시는 경우가 허다 합니다. 잘못된 집 구매 방식입니다. 최소 pre-qualify를 통하여 융자의 가능성을 확인후 시간을 투자 하여 구매 하는 것이 정석입니다. 융자 가능 금액 보다 비싼 집을 본후 융자가 나오지 않아 시간 낭비를 하신 분들이 많이 계십니다.
Pre-qualify시 필요한 서류는 지난 2년간 세금보고, W2, 쇼셜 카드, 은행 statement 면 충분히 가능합니다. 물론 근래에 떼어본 크레딧 보고가 있으시면 더욱 좋습니다.
Pre-qualify된 서류는 얼마 정도의 융자가 가능 하다는 서류이기에 다른 은행에 가시더라도 거의 같은 금액의 융자가 가능합니다.
단 Pre-approval을 받으신 경우는 같은 은행에서 융자를 받으시는 것을 권합니다. 이미 모든 융자의 서류가 준비되었기 때문에 더이상의 시간 낭비가 없기 때문입니다.
Pre-approval이나 Pre-qualification으로 은행을 돌아다니며 흥정을 하는 것은 의미가 없습니다. 위에서 말씀드린 준비 서류를 가지고 돌아 다니시며 은행에 보여 주시는 것이 더 정확한 답을 받으실 수 있습니다.
융자에서 큰 은행과 브로커의 차이는 차를 사실때 딜러에 직접 가서 사는 것과 한인 타운에 있는 브로커에게 구매하는 차이라 하겠습니다. 딜러에서 사시면 뭔가 더 깨끗하고 중간 상인에게 커미션을 떼어 주지 않는 기분이 들수는 있으나 그 딜러에서 팔고 있는 차밖에 구매 할 수 없습니다. 하지만 브로커는 커미션을 떼어 줄수는 있으나 모든 메이커를 판매 합니다.
이와 같이 은행마다 다른 융자 프로그램과 프로모션을 제공하나 일반 소비자로서는 어떤 은행이 어떤 프로그램을 제공하는지 알수는 없습니다. 브로커는 여러은행의 융자를 판매하므로 어떤 융자가 적합한지 맞춰 줄 수 있는 장점이 있습니다. 크레딧과 인컴이 충분 하신 경우에는 두세군데의 은행을 돌아 다니시며 융자를 알아 보시고 브로커의 융자를 비교하시는 것을 권해드립니다. 만약 크레딧이나 인컴의 보고가 약하신 분은 브로커의 융자를 권해드립니다.
렌더의 유명세 보다는 브로커의 커미션과 APR을 비교하시길 권합니다.
Pre-qualification은 말씀 드린데로 얼마짜리 융자가 나올 것인지 인컴과 지출을 대비하여 5분이내로 숫자만 보는 경우이기에 실질적인 융자의 효력은 거의 없습니다. 그렇기에 앞으로 $300의 페이먼트를 없애시면 $50,000 정도의 융자금액을 추가해 드릴 수 있다는 예상을 해드린겁니다.
미국에서는 현금으로 집을 구매하는 경우가 거의 없기에 에스크로가 무었인지 알지 못하시는 분들이 많이 계십니다. 에스크로란 집 구매에서 모든일의 진행을 부드럽게 진행하는 일을 관리 하는 회사라 생각하면 편합니다. 집 구매 과정중 에스크로가 가장 마지막에 이루어지는 단계입니다. 집의 구매자와 판매자 모두 가격과 조건에 합의를 한 상태에서 구매자의 디파짓을 담보로 하여 모든 서류의 진행을 시작하는 것을 에스크로라 합니다. 구매자는 에스크로가 열림과 함께 구매할 집의 상태가 좋고 융자가 문제없이 승인되기를 바라게 됩니다. 에스크로는 약 30일에서 60일이 소요되며 엄청난 양의 서류가 융자회사, 에스크로, IRS, 은행, 투자자, 타이틀, 카운티 오피스, 양방의 에이전트, 구매자와 판매자를 오가게 됩니다. 에스크로가 끝나는 것은 모든 서류가 완료가 되었으며 융자회사는 판매자에게 모든 금액을 지불하고 집의 문서가 판매자에서 구매자에게 넘어가는 순간을 에스크로가 닫힌다라고 부릅니다.
좋은 결과 있으시길 바라겠습니다.
김원석 부동산 에이전트
Direct: 213-369-9087
