Q.
집을 구입하고 싶습니다.
세금은 5만3천불 보고
했습니다.
크레딧은 720점 정도 입니다.
현재 캐쉬로 약 4만불 정도 있는데 첫주택 구입자에게 주는 여러가지
혜택받아서
구입가능 한지요.
얼마정도의 집을 구입할수 있는지요.
또 싱글하우스가 아닌 인컴이 나올수 있는 여러유닛의 집을
구입할수도
있는지요.
방법을 알려주시기 바랍니다.
A.
첫 주택 구매자 프로그램으로 알려진 FHA 융자를
사용하실 경우 0.5% 의 다운페이먼트로 구매가 가능합니다.
빚이 없으실 경우 약 $330,000 정도의 융자가 가능하며 더 큰집을 원하실
경우 다운을 더 하시면 됩니다.
적은 다운으로 일년에 집 두채를 구매하는 방법을 알려 드리겠습니다.
투자용 집과 거주용집 중
어떤것을 먼저 사야하는지 고민 하시는 분들이 많습니다. 투자용집을 먼저 구매할경우 FHA 융자로 3.5% 다운으로 구매를 한 후, 일년뒤
Conventional 융자로 5% 다운으로 거주용 집을 구매할 수 있습니다. 만약 거주용집을 먼저 구매할 경우 투자용집은 25%의 다운을
요구하므로 구매가 어려워 지며 이자율도 투자용집은 거주용 집에 비해0.5%에서 1% 정도가 상승합니다. W2를 받으며 세금보고를 정확히 하시는
바이어가 사용이 가능한 FHA와 5% Conventional Loan은 1099을 받거나 자영업을 하시는 분들에게는 많은 혜택이 되지 않아
세금보고를 고려 하지 않는 20% 다운VOE프로그램을 사용 하셔야 합니다. 몇년 전과는 달리 세금 보고를 하시는 불법 체류 구매자에게는 0%
다운 융자가 나오나 (NACA.com) 세금보고가 미비한 구매자에게는 오히려 집 장만이 더 어려워 졌습니다.
첫집 장만은 매달 Cash
Flow(투자한 집에서 모든 지출을 제한후 남는 이득)가 있는 4 유닛 아파트를 권장해 드립니다. 비교적이면 직장에 가깝거나 거주하고 싶은
지역에 구매하시는 것이 좋으나 아파트의 가격에 비해 렌트가 비싼 지역을 고르는 것이 중요합니다. 단독 주택의 구매시 구매자의 인컴만으로
PITI(몰게지, 재산세, 보험, PMI)를 낼 수 있는 자격이 되어야 하나 4유닛의 경우 3유닛의 렌트비용의 85%를 수입으로 인정해 줍니다.
그러므로 유닛의 구매시 단독 주택에 비해 구매할 수 있는 가격이 상승 조정됩니다. 쉬운예로 한달에 $1000의 인컴에 빚이 없는 구매자가
FHA로 단독주택 구매시 약 $80,000의 융자를 받을 수 있습니다. 하지만 유닛당 $1000 렌트를 받을 수 있는 4유닛을 FHA로
$8,750다운을 하여 구매할 경우 $250,000의 융자를 받을 수 있으며 한달에 약 $1000의 Cash Flow를 얻으며 무료로 거주할 수
있습니다. 일년 후 한달 수입이 $1000씩 상승한 것을 세금보고를 하여 단독 주택을 구매할 수 있는 융자금액은 약 $150,000으로 상승
합니다. 본인이 거주할 단독 주택이므로 5%다운에 Conventional융자를 사용하여 구매하면 4유닛에서는 $2000의 Cash Flow가
발생 하므로 결국에는 단독 주택에 거주하는 것도 무료가 됩니다. 한달에 $1,000 인컴이 있는 구매자가 FHA로 3.5%다운
($8,750)하여 구매한 4유닛 아파트와 Conventional로 5% 다운 ($7,500)하여 구매한 집은 총 $400,000의 금액의
융자를 얻게 됩니다.
연락 주시면 상세히 안내해 드리겠습니다.
김원석 부동산 에이전트
Direct: 213-369-9087
