2020년이 저물어 가고 있습니다. 아직도 참으로 힘들고 어려운 상황이 지속되고 있습니다. 미국 특히 제가 사는 캘리포니아의 경우 그 어느때 보다 코로나 바이러스 확진자와 사망자가 늘고 있어 이제 캘리포니아 병원은 중환자 입원실이 0% 상태 까지 온 상태입니다. 다행이 백신이 나와 접종이 시작되었고 그래서 2021은 지금과는 다를 것이라는 긍정적인 전망이 여러 분야에서 예측되고 있습니다. 시기의 문제이긴 하지만 미국인을 위한  직접 지원, 실업자 및 중소기업 2차 지원책도 곧 시행될 것으로 전망되어 미국 경기가 이대로 무너지지는 않을 것입니다.

이런 변화 무쌍하고 어려운 2020년을 지나며 유독 건장하게 버틴 시장은 바로 부동산 시장입니다. 이것은 시장에 모든 것을 맡겼다면 일어날 수 없는 기현상이기도 하였습니다. 정부가 정책적으로 실업자를 구제하고 Foreclosure 위기에 있는 대략 360만 가구들에 Forbearance 라는   제도적 구제책이 있었기에 가능한 것이었습니다. 이 구제책은 2008년 서브프라임 모기지 사태로 부동산 시장이 붕괴되었던 것을 학습한 미국 정부는 비슷한 숫자의 가구가 이 위기에 몰렸지만  매물이 시장에 Foreclosure 형태로 쏱아져 나오는 현상을 막았던 것입니다. 

그러나 이것은 한시적인 것으로 6개월에서 1년 후에는 대출금을 정상적으로 갚아야 하기 때문에 시장에 악재로 잠재되어있습니다. 다만 2008년도 와는 다른 형태로 나타날 것입니다. 직장을 다시 잡거나 비즈니스를 재개하여 페이먼 여력이 있는 분들은 낮은 이자율로 리파낸스를 받아 집을 계속 보유할 것이고, 여력이 없는 분들은 아직은 정상적인 가격에 매각이 가능하기 때문에 부동산 시장의 붕괴를 초래하지는 않을 것으로 대부분 전망하고 있습니다.

현재 2020년 말 부동산 시장은 완전한 셀러시장으로 매물이 리스팅되면 2주에서 한달 안에 리스팅보다 낮지 않은 가격에 판매됩니다.  워낙에 리스팅된 매물이 없는 즉 공급이 부족한 시장이기 때문에 가격이 하락하지 않고 있습니다. 이와 같이 2008년과 가장 다른 특징은 부동산 가격이 하락하지 않는 다는 것입니다. 그 당시에는 부동산 융자금액보다 부동산 가치가 더 하락하는 소위 under water 현상이 만연했기 때문에 집을 포기해 버리는 소유주가 많았지만 지금은 부동산 가치가 높고 하락하는 추세가 아니기 때문에 집을 은행 또는 헐값에 포기할 이유가 전혀없는 것입니다.

이와같은 현상은 2021년에도 지속될 것이라는 것이 대부분의 부동산 전문가들의 전망입니다.  정책적인 변화에 따라 2021년은 2020년 보다는 매물이 많아지겠지만 그렇다고 가격 폭락을 가져올 정도를 아니라는 것입니다. 그리고 바이러스 백신의 등장으로 미국 경기는 상반기를 지나며 회복할 것이라는 긍정적인 시각이 지배적입니다. 다만 변종 바이러스의 등장으로 코비드 사태가 장기화 되고 따라서 실업율이 회복되지 않는 다면 다른 양상으로 부동산 시장도 펼쳐질 수 있습니다. 이것은 또한 미국 전역일 수 있지만 각 주 및 카운티 별로 차이가 날 수도 있습니다. 결국 내집을 마련하기 위해 부동산을 찾거나 투자 목적 부동산을 찾는 분들은 자신이 거주하는 주와 로컬 경기를 예의 주시하여야 합니다.

이에따른 모기지 융자 시장은 최소한 2021 한해동안 지금의 최저가 이자율이 유지될 것이라는 전망이 우세합니다. 아무리 경기가 빠른 속도로 회복된다고 하더라도 금리를 올릴 수는 없는 상황이기 때문입니다. 그렇다면 현실적으로 장기간 집을 보유하기 원하고 리파이낸스가 가능한 여건을 갖춘 분들은 2020년 Tax return을 잘 준비하시어 재융자를 받은것이 유리할 것입니다. 실무적으로 자영업을 하시는 분들은 tax return을 모두 마치고 진행하기에는 시기적으로 늦을 수 있기 때문에 2018, 2019 tax return보고서와 2020 P&L, Balance sheet를 준비하여 융자 전문가와 상담하시기 바랍니다. 반면에 W2를 받은 분들은 융자 시기에 지장을 받지 않고 언제든지 재직 확인과 인컴 증명한 할 수 있으면 융자가 가능 합니다. 다만 페이먼 여력이 안되고 더이상 정책적 도움의  연장이 어려운 경우는 시장에 재대로된 가격을 받고 매각한 후 재정이 회복되면 다시 구매할 기회를 잡을셔야 할 것입니다.

아직은 어렵고 힘든 상황이 지속되고 있지만 2020년 잘 마무리하시고 2021년 활기차고 지헤롭게 준비하시길 바랍니다. 특히 거주 주택에 관련된 사항은 모두 민감하고 무엇보다 중요하기에 라이센스를 보유한 부동산 및 융자 전문가와 상의하시고 신중히 결정하시길 당부 드립니다. 보다 자세한 융자 상담은 아래 연락처로 전화 또는 이메일 주시면 친절히 상담해 드리겠습니다. 감사합니다.

Daniel  Park

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