요즘 융자 상담 전화를 받으면 처음 묻는 질문은 “지금 모기지 융자 이자율이 어떻게 되나요? 이자율이 엄청 낮다고 들었는데요. 2.5% 아래라고 하던데요..” 라고 시작합니다.  물론 현재 이자율은 사상 최저이고 언론 매체를 통해 연일 최저가 모기지 융자 이자율이 계속되고 있다는 보도를 접하실 것입니다. 사실이지만 모든 분들이 이 낮은 이자율로 재융자 또는 purchase 융자를 받으실 수는 없습니다.  최종 받게되는 이자율은 개인의 인컴과 크레딧, LTV, points 등의  비용과  다양한 요소에 의해 결정이 됩니다.

저는 이 칼럼을 통해 이자율의 원리와 융자 비용에 관하여 말씀드리고자 합니다. 모기지 이자율은 변동 모기지(Adjustable Rate Mortgage) 이자를 기준으로 설명드리면 쉽게 이해가 되실 것입니다. 변동 모기지는 ARM이라고도 하는데요, Index에 따라 정기적으로 이자율이 오르거나 내리는 모기지 입니다.  이자율은 Index(=cost of money)와 Margin (=lender profit)의 합으로 구성되어 있습니다. 변동의 기준이 되는 Index는 주로 London Inter-Bank Offered Rate(LIBOR)  또는 Prime, U.S. Treasury Securities Rate을 기준으로도 사용합니다.

최근 모기지 이자율이 최저 금리인 이유는 바로 이 Index가 제로 금리 수준으로 떨어져 있기때문에  그렇게 낮게 형성이 되어있는 것입니다. 다만 Lender 마진은 있어야 하기에 매우 낮긴 하지만 1.99%, 2.5% 라는 모기지 이율이 있는 것입니다. 또 이자율에는 APOR(Average Prime Offer Rate) 이 있는데,  이것은 현재 제공되고 있는 프라임 모기지 론의  APRs(Annual Percentage Rate)을 말하는 것으로 실제 borrower가 보통 받게되는 이율을 말하며 owner property의 경우 이보다 1.5%가 높은 경우 High cost론이 되는 것입니다.  따라서 구글 조회를 통해서도 쉽게 볼 수 있는 APOR 보다 자신의 모기지 이자율이 높지 않다면 높은 이자를 내는 것은 아닙니다. 또한 이자율은 모기지 term에 따라 다릅니다. 예를 들어 30년 fixed보다 15년 fixed의 이자율이 좀더 낮고 변동 모기지가 Fixed rate보다 좀더 낮은 편입니다.

이제 여러분의 관심이 많은 비용이 관하여 간략히 말씀 드리겠습니다. 모기지 융자를 받기위해서는 Purchase loan, Refinance loan 모두 비용이 들어갑니다. 융자 광고 중에 No-cost라는 광고를 보신 적이 있으실텐데요. 실제 비용이 전혀 안들어갈 수도 있고 비용이 있지만 자신의 pocket에서 나가지 않는다는 의미일 수도 있습니다.

여기서 비용과 이자율은 밀접한 관계를 갖습니다. 소위 말하는 1.99%, 2.25% 이자율은 가능 하지만 일반적인 conforming 론에서도 points를 사야 가능한 이자율입니다.  Points는 쉽게 말해 선이자를 내고 이자율을 낯추는 것입니다. 그래서 장기적으로 집을 보유하는 경우 유리한 경우가 많습니다. 그래서 특히 income property를 갖고 있는 경우 points를 내더라도 이자율을 낮추어 재융자를 많이 받으려고 합니다. 말하자면 points를 사서 이자율을 낮추면 비용이 많이 들어가고 이자율이 다소 높더라도 랜더에서 크레딧을 받으면 비용이 절감되는 것입니다.  실제 들어가는 closing 비용(약 $3,000 ~ $4000 , 랜더마다 차이가 있슴- appraisal,  underwriting, title, insurance 등)과 이 points 비용을  모두 합하여 borrower는 비용으로 지불하게 되는 겻입니다.  따라서 랜더에게 크레딧을 많이 받은 경우 비용을 전혀 내지않고  론을 받을 수도 있고 이자율을 기준 금리보다 낮추어 받으려고 points 사서  많은 비용이 들어갈 수도 있는 것입니다.  따라서 기본적인 비용은 지불해야 좋은 이자율로 융자를 받을 수 있습니다. 

그 외에 이자율과 비용을 결정하는 다른 요인들도 있지만 그것은 다음 시간에 또 말씀드리기로 하겠습니다. 아무튼 요즘 집을 사시는 분이나 재융자를 계획하시고 있는 분들에겐 최고의 기회인 것은 사실입니다. 앞으로 이런 최저 금리가 다시 형성되기는 어려울지도 모릅니다. 앞으로 당분간은 이러한 이자율이 지속될 것으로 부동산 및 융자 업계는 전망하고 있습니다. 

여러분의 소중한 재산을 투자하고 절약할 수 있는 모기지 융자는 반드시 라이센스를 보유한 MLO(Mortgage Loan Originator) 만이 상담해 드리고 융자업무를 대행해 드릴 수 있습니다. 모기지 브로커 또는 랜더와 융자 상담을 하시기 전에 확인하시고 안전하고 편안한 융자 서비스를 받으시기 바랍니다. 기타 융자 관련 상담을 원하시면 아래로 연락바랍니다.

Daniel Park 

Pacific Wholesale Mortgage 

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