지난 6월 7일 부동산 및 융자 전문가인 팀원들과 2021년 하반기 부동산 및 융자 시장 전망에 대한 포럼을 갖고 다양한 의견을 정리하여 칼럼을 통해 전해 드립니다. 그리고 YouTuber 자유 지성님의 “ FED의 통화정책으로 분석으로 본 부동산 시장, 의도된 정책 인플레이션이 온다" 를 링크하여 소개해 드립니다. 중장기적인 관점에서 미국 부동산 시장과 금리에 대한 자세한 설명이 있으니 참고하세요.
다니엘 박: 지난 칼럼 내용을 요약하고 약간의 변화가 있다면 6월에 들어와서 시장에 물건이 좀더 나와 있다는 것과 아직은 셀러 마켓이긴 하지만 10건 이상 들어오던 복수 오퍼는 그 이하로 줄어들었고 따라서 원하는 물건을 많은 추가 부담없이 살 수 있는 상황으로 바뀌고 있다는 것입니다. 한인 타운 주변의 투자용 유닛과 외곽의 고가 주택은 매물이 제법 많이 나와 있는 상태입니다.
유사장님(부동산 및 융자 전문가): 2020년 6월과 비교해서 부동산 가격은 15% 이상 상승하였으며 당분간 상승세를 유지할 것이다. 캘리포니아 오렌지 카운티의 경우 중간값이 80만불이 넘은 상태로 연 10만불 이하 일반 서민들은 집을 사는 것은 불가능한 상황이 되었다. 어떤 식으로든 조정을 있을 것이다. 그 시기는 2023 어떤 시점으로 본다. 서서히 부동산 가격이 떨어지는 것이 아니라 어떤 시점에 일시적으로 하락하는 순간이 올 것이다. 이 시기가 바로 모기지 이자율이 올라가는 시기일 것이다.
목재등 자재비가 3배 이상 올라있어 신규 주택 건축이 유보되어 있고 건축 업자들도 자재 가격 하락시기를 기다리고 있으나 전망이 불투명하다. 인플레이션 현상은 불가피하기 때문에 주식과 부동산 등 자산으로 현금이 계속 이동할 것이다. 부동산 시장의 전망은 밝다고 본다.
정사장님(커머셜 부동산 전문가): 커머셜 부동산 시장도 사정은 마찬가지로 매물을 찾기 어렵다. 본인의 부동산을 처분하고 1030로 구매하려는 분들이 물건을 찾을 수 없어 좋은 가격에 자신의 부동산 매각을 포기하는 경우는 종종 본다. 현재 시장을 가격 최고점으로 본다. 이 시기를 지나며 시장에 물건도 점점 많아질 것이며 가격 조정도 있을 것이다. 이제 감정가 대비 10만불 이상 주는 시기는 곧 사라질 것이고 어느 정도 가격 네고도 가능할 것이다. 부동산 자재가 고가로 형성되어 있고 건축 비용이 상승한 것은 심각한 수준이다. 캘리포니아의 경우 여름 시즌을 지나가며 부동산 시장이 활성화 될 것으로 본다.
이사장님(현대자동차 법무팀/융자 전문가): 지난 몇개월 동안 자동차 수급 불균형으로 재차 및 중고차 가격이 많이 상승하였고 현대/기아차의 경우도 전례없는 판매 실적으로 보였다. 자동차 반도체가 수급이 원활이 되고 있지 않아 자동차 생산에 차질을 빗고 있는 상황이다. 모든 분야에 원가 상승이 있어 소비자 물가는 상승하였고 그 현상이 부동산 시장에도 미치고 있다. 아직은 이자율이 낮아 부동산을 구입하려는 수요는 계속 이어질 전망이다.
*자유지성(YouTube): 연준은 금리를 통해 미국 및 세계 경제를 콘트롤 한다. 현재 인플레이션 현상은 의도된 것이며 양적 완화를 통해 지속적으로 경기를 회복 시키고 있고 인플레이션 2%과 실업율 4.1%를 기준으로 볼때 2023년에 가서야 금리 인상이 가능할 것으로 전망한다. 현금의 가치는 하락하지만 자산의 가치는 계속 상승하는 현상이 중장기적인 , 전망으로 자산에 대한 투자에 관심을 갖아야 한다. - YouTube (부동산 시장, 의도된 정책 인플레이션이 온다(5-1부) 참조.
다니엘 박: 주택 구매 및 투자를 고려하시고 계신 분들은 철저한 융자 준비가 필요합니다. 융자 준비가 되어있지 않아 주택 구매를 포기하거나 경쟁에 밀리는 경우를 많이 봅니다. 특히 크레딧 관리는 무엇보다 중요합니다. 다운 페이먼이나 인컴 등 모든 조건이 갖추어 졌어도 크레딧 스코어가 현저히 낮거나 최근의 Bankruptcy (최소 2년 또는 4년 후에 융자 가능), Forbearance 기록은 불리하게 작용합니다. 특히 페이먼 능력이 있음에도 모기지 페이지 유예를 받고 있는 경우 전액 페이먼을 하더라고 일반적으로 3 - 6개월 이후에 융자가 가능하니 유념하기시 바랍니다. 집을 유지할 의사가 있고 여력이 있는 경우 지금이라도 페이먼 하시고 높은 이자를 낮은 이자로 재융자를 받는 것이 현명합니다. 현재 랜더의 modification은 통상 페이먼 기간이 유예되는 것으로 이자율을 낮추어 주지는 않습니다.
이상의 내용은 다수의 전문가 의견으로서 참고만 하시고 개인적은 구매 및 투자 등의 케이스는 전문가와 상의하시고 결정하시기 바랍니다. 자세한 상담을 원하시면 연락주세요.
Daniel Park
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