2021년은 2020년의 연장선에 있기도 하지만 상황이 다른 측면도 있어 부동산 구매와 융자에 새로운 전략이 필요합니다. 특히 자영업자의 모기지 융자는 최근 심사가 까다로워 철저한 준비가 필요합니다.
먼저 요즘 부동산과 주식등 자산가치가 특별히 오르는 이유에 대하여 설명드리면 부동산을 구매할지 고민하시는 분들에게 도움이 될 수 있을 것 같네요. 지난 2020년 3월 연방준비위원회는 이자율을 0% 금리 수준으로 낮추고 무제한 달러를 공급하여 양적완화 정책을 펴겠다고 선언하였습니다. - 위 첨부 기사 참고하세요.
이로인해 모기지 융자 이자는 최저이율 수준으로 하락하고 기타 융자도 이율이 매우 낮습니다. 더구나 EDD, PPP 등의 실업자 및 중소기업인 그리고 전 미국인을 대상으로 하는 직접 지원 등 현재 미국에는 달러가 코드비 19 이전의 대략 30% 이상은 풀려있는 상황입니다. 이 현상은 한국 등의 세계 주변국에도 영향을 직접 미치고 있어 한국 역시 실물경기가 어려움에도 불구라고 부동산과 주식 등은 사상 최고가를 계속 경신하고 있습니다.
이러한 연준의 정책은 현재도 유지되고 있으며 따라서 미국 및 세계 시장에 달러는 더 풀리게 될 것입니다. 이것은 상식적으로 아시겠지만 앞으로 물가는 오른다는 뜻이고 돈의 가치가 하락한다는 의미이기도 합니다. 그래서 자산 특히 부동산의 가격이 하락하지 않고 지금도 오르는 가장 큰 이유인 것입니다. 2020년 2월의 돈의 가치와 2021 지금 현재의 돈의 가치는 확연히 틀린 것입니다. 현금 만을 보유하고 계신다면 이미 하락한 가치의 자본을 갖고 계신 것입니다. 따라서 부동산 가격이 그래도 유지 된다거나 조금 올랐다는 것은 현금 가치의 하락 하는 비율로 볼때 사실상 가격이 좀 떨어진 것으로 보아야 합니다. 2020년 초 돈의 가치로 보면 부동산은 30%이상 올라있어야 같은 가치인 것이기 때문입니다. 그렇다면 현금을 충분히 보유하고 계신 분은 이제 가치가 계속 떨어지는 현금만을 보유할 것이 아니라 자신가치가 있는 부동산, 주식, 금 등 의 투자상품에도 관심을 가져야 자신의 자산을 보호할 수 있게되는 것입니다. 당장엔 정책적으로 거품을 막고있지만 2021년 말 부터 거품이 거치기 시작한다면 이러한 현상은 두드러지게 나타나게 될 것입니다.
실물 경기가 좋지않고 실직자고 많다보니 모기지 융자 시장도 심사가 좀 까다로워진 것은 사실 입니다. 미국 최대의 모기지 랜더인 Quicken Loan의 경우 2020년 말 부터 자영업자의 경우 FICO 780점 이상을 가진 분들에게만 융자를 해주고 있습니다. 특히 한인 분들의 경우 자영업자가 많고 현재 비즈니스가 어려운 분들도 많기 때문에 어떻게 준비하는 것이 융자를 받는데 문제가 없을지 살펴보겠습니다.
먼저 크레딧 스코어를 사수하셔야 합니다. 경기가 어렵고 비즈니스 힘들지만 가능한 크레딧 스코어를 망가트리지 말고 유지하셔야 합니다. 모기지 융자뿐 아니라 모든 개인 및 비즈니스 융자에도 크레딧 스코어는 매우 중요한 요인입니다. 위에서 말씀드린대로 최대 모기지 랜더가 극단적으로 높은 FICO 스코어를 요구한다는 것만 보아도 좋은 크레딧 스코어 없이는 아무 것도 할 수 없습니다.
두번째 텍스 리턴 보고입니다. 2021년 되면서 자영업자의 경우 모기지 융자를 받으려면 2020년 P&L 을 제출하지 않으면 융자가 나오지 않습니다. 2020년 소득이 얼마였는지 회계사에게 의뢰하시어 미리 위 서류를 준비하셔야 합니다. 이것은 또한 융자 전문가와 미리 상의하시어 본인이 받기원하는 융자 금액이 현재 소득 수준으로 얼마가 가능한지 알아보시고 규모에 맞는 집을 찾아 보셔야할 것 입니다. 2018년 2019년 tax return도 함께 제출하게 되는데 가능한 소득이 오르고 있다는 것을 보여주면 좋겠지만 2020년의 경우 소극이 낮아진 분도 많을 것입니다. 그렇다고 포기하지 마시고 2019년의 소득도 같이 감안하여 심사하기때문에 전문가와 충분히 상의하시어 해결책을 찾으시기 바랍니다.
세번째 다운페이먼 준비입니다. 다운 페이먼은 심사가 까다롭습니다. 무조건 cash가 뱅크에 있다고 되는 것도 아니고 그 기간과 income source을 확인해 주어야 다운 페이먼으로 사용할 수 있습니다. 최소한 2개월 이상 뱅크 어카운트에 있어야 하고 그 돈이 비즈니스 및 투자 등을 통 해 번 돈인 것을 확실히 증명해야 합니다. 빌린 것을 사용하거나 잠시 넣었다 빼거나 할 수는 없습니다. 그경우에는 Gift letter 등의 다른 방식으로 다운페이먼을 증명해야 합니다.
이상 세가지가 잘 준비되었다면 본인의 예산에 맞는 집의 규모와 위치를 선정하고 융자 에이전트와 상담하여 pre-approval letter을 발급 받아 부동산 에이전트와 같이 적극적으로 집을 알아 보시면 됩니다. 무턱대고 아무 준비없이 집을 알아보거나 부동산 에이전트에게 의뢰한다면 서로 시간만 낭비할 수 있고 집은 이미 계약했는데 융자가 안나와 낭패를 볼 수도 있습니다. 어려운 시기 특히 한인 자영업을 운영하시는 분들 힘내시고 건강하시어 이 위기를 잘 극복하시기 바랍니다.
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Daniel Park
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